商業(yè) 觀察

觀察企業(yè) | 恒隆財(cái)報(bào)

作者 | 大江

“我相信（今年）一定不會(huì)像2024年那么差，也希望2025年能有小幅度增長......”在今年1月的恒隆業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒隆地產(chǎn)董事長陳文博對(duì)2025年的恒隆留下了“微增長”的期許。

時(shí)隔半年，在近期召開的上半年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，恒隆對(duì)于“微增長”也給出了“有信心，但要看第三第四季度的情況”的論調(diào)，顯然第二季度零售額的回升，給了恒隆不少信心，來期待第三季度和第四季度的表現(xiàn)。

近期，恒隆地產(chǎn)發(fā)布了2025年度中期業(yè)績報(bào)告。

今年上半年，恒隆地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)收入49.68億港元，同比下滑19%，不過核心物業(yè)租賃收入表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總租賃收入46.78億港元，僅下滑3%。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

內(nèi)地的物業(yè)租賃依然是恒隆的“壓艙石”，10個(gè)商場的租賃收入為24.12億，與去年同期的24.14億相比，變化不大，基本持平。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

恒隆地產(chǎn)，穩(wěn)住了？

01

內(nèi)地收租24.12億

不再有“高端”和“次高端”之分

從近期的業(yè)績財(cái)報(bào)來看，恒隆有不少值得關(guān)注的內(nèi)容。

• 內(nèi)地商場不再有“高端”和“次高端”之分。

在今年1月發(fā)布的2024年業(yè)績財(cái)報(bào)里，恒隆對(duì)于內(nèi)地消費(fèi)者的評(píng)價(jià)是“消費(fèi)者信心受到經(jīng)濟(jì)低迷、地緣政治緊張和全球經(jīng)濟(jì)疲弱影響”。

在最新的財(cái)報(bào)里已經(jīng)明確提及“經(jīng)濟(jì)前景不明、消費(fèi)者習(xí)慣轉(zhuǎn)變以及來自國內(nèi)外市場競爭的壓力”，可見經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，短時(shí)間內(nèi)內(nèi)地奢侈品消費(fèi)提振應(yīng)該不會(huì)太大。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

在恒隆，非奢侈品的品牌貢獻(xiàn)了近85%的租賃空間和50%的銷售額。

是以從2025年開始，對(duì)于內(nèi)地的商場恒隆不再劃分高端和次高端商場，而是以客戶為中心，專注于帶來更多的新消費(fèi)體驗(yàn)，吸納更廣闊的消費(fèi)群體。

POPMART、老鋪黃金等更受年輕人喜愛的品牌也是恒隆的優(yōu)質(zhì)品牌租戶。

• 內(nèi)地收租24.12億，零售表現(xiàn)比寫字樓更強(qiáng)勁。

今年上半年，恒隆在內(nèi)地的10個(gè)商場貢獻(xiàn)了24.12億的租金收入，與去年同期相比基本持平。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

具體來看，位于上海的兩個(gè)恒隆廣場依然是租金來源的“核心”，上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場的收入分別為8.22億和5.97億，占到了收入總額的一半以上；

出租率也非常穩(wěn)定，都維持在了98%以上。

大連恒隆廣場、無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場表現(xiàn)亮眼，增長幅度分別為10%、8%、7%，出租率也都保持在了94%以上。

不過武漢恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場的收入和租戶銷售額都下滑嚴(yán)重，武漢恒隆廣場分別下滑了36%和31%，沈陽市府恒隆廣場分別下滑了37%和58%，從不到90%的出租率來看，這兩個(gè)項(xiàng)目還有很大的提升空間。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

整體來看，恒隆的零售也比寫字樓市場表現(xiàn)的更為強(qiáng)勁。

內(nèi)地寫字樓整體收入較去年同期下跌5%至5.28億，香港下跌1%至5.02億，出租率整體呈現(xiàn)下降趨勢。

• 負(fù)債率約33%，恒隆還在“覬覦”大灣區(qū)。

作為老牌港企，恒隆的控風(fēng)險(xiǎn)能力也是一流。

目前凈債項(xiàng)結(jié)余為478.62億，凈債項(xiàng)股權(quán)比率為33.5%，債項(xiàng)股權(quán)比率為38.3%。

來源：企業(yè)財(cái)報(bào)

兩年達(dá)到償還期的債務(wù)比例也在下降，由原來的35%下降為29%。

而恒隆在業(yè)績發(fā)布會(huì)上也明確透露，目前33.5%的凈負(fù)債比率已經(jīng)差不多達(dá)到最高峰，未來將有下調(diào)空間，可見恒隆在風(fēng)險(xiǎn)把控上還是很穩(wěn)的。

此外，由于今年1月成功簽署港幣100 億元五年期銀團(tuán)定期貸款和循環(huán)信貸融資，不僅延緩了恒隆的債務(wù)壓力，同時(shí)也為業(yè)務(wù)發(fā)展帶來了更多現(xiàn)金流。

而陳文博近期在接受彭博社的采訪中透露，恒隆對(duì)于大灣區(qū)還是很有想法的，只是還沒有找到合適的地塊以及合適的價(jià)格。

現(xiàn)在價(jià)格下降，也為恒隆在大灣區(qū)的拓展帶來了更多機(jī)會(huì)。

02

杭州恒隆預(yù)租率達(dá)81%

武漢、沈陽市府恒隆進(jìn)入“調(diào)改期”

在業(yè)績會(huì)和財(cái)報(bào)上，恒隆也對(duì)即將開業(yè)的項(xiàng)目的最新進(jìn)度做了補(bǔ)充，明年恒隆會(huì)有新的商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

杭州恒隆廣場

預(yù)租率81%

高端商業(yè)綜合體杭州恒隆廣場，涵蓋一座購物中心、五幢甲級(jí)辦公樓及豪華的杭州文華東方酒店。

項(xiàng)目已于今年7月取得了竣工證明，杭州文華東方酒店將于2026年下半年開業(yè)，項(xiàng)目其余部分將于2025年下半年起分階段落成。

拿下杭州百貨大樓南北樓物業(yè)，不僅使杭州恒隆廣場的體量增加了40%，還使得商場在主干道的外立面會(huì)從90米增加到290米，進(jìn)一步提升商場的影響力和競爭力。

杭州恒隆廣場 來源：恒隆地產(chǎn)

目前商場的預(yù)租率達(dá)到了81%，辦公樓預(yù)租率達(dá)到了27%，商場將于2026年年中開業(yè)。

上海恒隆廣場三期擴(kuò)建

預(yù)計(jì)2026年下半年開業(yè)

上海恒隆廣場的擴(kuò)建部分已經(jīng)在今年6月順利封頂，擴(kuò)建部分的低層獨(dú)立建筑將為上海恒隆廣場綜合體新增約3080㎡的地面樓面面積，使可租賃零售面積增加13%。

來源：恒隆地產(chǎn)

擴(kuò)建部分為三層高的零售及餐飲中心，將與現(xiàn)有商場以及兩座甲級(jí)寫字樓無縫接駁。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2026年下半年開幕。

上海恒隆廣場擴(kuò)建項(xiàng)目效果圖 來源：恒隆地產(chǎn)

無錫恒隆廣場三期

提上日程

無錫恒隆廣場二期發(fā)展項(xiàng)目以住宅、公寓以及酒店為主，將于2025年下半年起分階段落成。

從近期公開信息來看，無錫恒隆廣場三期已經(jīng)提上日程。

無錫恒隆廣場三期將由中山路商圈的新世界百貨改造而來。

這個(gè)位置極佳，位于無錫市中心，地鐵1號(hào)線和2號(hào)線在此交會(huì)，與恒隆廣場也只有一墻之隔。

武漢、沈陽市府恒隆廣場

進(jìn)入“調(diào)改期”

值得關(guān)注的是，武漢恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場已經(jīng)進(jìn)入了“轉(zhuǎn)型期”。

武漢恒隆廣場一方面直面武漢武商Mall和武漢SKP的夾擊，另一方面還面臨著交通便利性較差的短板，在武漢不斷萎縮的高端市場里完全不占優(yōu)勢。

武漢恒隆廣場 來源：恒隆地產(chǎn)

目前武漢恒隆廣場在進(jìn)行更多差異化的調(diào)整，引入更多與過去相比而言的“非強(qiáng)項(xiàng)品類”，至少達(dá)到有競爭力的水平，與武商Mall實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競爭，這個(gè)變化至少需要兩年。

沈陽市府恒隆廣場在Chanel等主力奢侈品牌閉店之后，也進(jìn)入了定位調(diào)整期，重新定位為“生活方式中心”，以迎合周邊寫字樓等客群的需要，恢復(fù)盛況大約也需要兩年時(shí)間。

調(diào)改的效果如何，也只能等待時(shí)間來驗(yàn)證了。

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