7月，南通市區(qū)新房市場(chǎng)供需雙雙大幅回落——新增入市287套，供應(yīng)量環(huán)比暴跌77%；成交備案218套，環(huán)比下跌47%。

相較而言，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)稍顯溫和——7月南通全市二手房成交1163套，比6月只少了45套。畢竟處在酷暑淡季，又沒(méi)有顯著利好刺激，這樣的表現(xiàn)已屬不易。

不過(guò)，在“溫和下行”的表面之下，是“以?xún)r(jià)換量”的殘酷現(xiàn)實(shí)——7月南通全市二手房成交均價(jià)僅0.88萬(wàn)/㎡，比上月下跌2.7%。

要知道，7月全國(guó)百城二手住宅成交均價(jià)環(huán)比跌幅僅0.77%，對(duì)比而言，南通2.7%的跌幅堪稱(chēng)“暴跌”。

事實(shí)上，今年以來(lái)，南通二手房成交均價(jià)已經(jīng)“六連跌”，2月還能勉強(qiáng)守住“萬(wàn)元關(guān)口”，3月就已跌至“9字頭”，7月更是下探至“8字頭”。

聚焦南通市區(qū)各板塊，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月跌幅最大的是濠河板塊——成交均價(jià)1.22萬(wàn)/㎡，跌幅近18%；其次是秦灶板塊——成交均價(jià)1.04萬(wàn)/㎡，跌幅超13%。

具體到各小區(qū)而言，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有以下小區(qū)7月成交均價(jià)跌幅超過(guò)了10%——

可以看到，表格中的青年路新村、郭里園新村以及銀花苑，都是名校學(xué)區(qū)房，結(jié)合“濠河板塊7月跌幅近18%”這一信息不難發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房熱度的下降對(duì)這類(lèi)重度依賴(lài)名校光環(huán)的老破小影響巨大。

? 青年路新村——跌幅20.9%

青年路新村，坐擁啟秀中學(xué)的老破小，7月成交均價(jià)1.61萬(wàn)/㎡，較上月暴跌20.9%。

該小區(qū)之所以跌幅顯著，與5月（6月無(wú)成交）成交價(jià)“異常波動(dòng)”有關(guān)——這套建面僅28.57㎡的一居室，成交價(jià)高達(dá)2.03萬(wàn)/㎡，明顯高于同小區(qū)近一年其他房源的成交價(jià)。

事實(shí)上，這類(lèi)“迷你學(xué)區(qū)房”，憑借好學(xué)區(qū)＋低總價(jià)雙重優(yōu)勢(shì)，很容易出現(xiàn)非理性溢價(jià)。比如，望江樓小區(qū)就在2022年5月誕生一套“天價(jià)學(xué)區(qū)房”——建面43.49㎡一居室，成交價(jià)高達(dá)208萬(wàn)，單價(jià)近4.8萬(wàn)/㎡。

但此類(lèi)交易不具備普適性，反而放大了環(huán)比跌幅。剔除這一異常值后，今年以來(lái)青年路新村成交的其余7套房源，成交價(jià)在1.5萬(wàn)-1.7萬(wàn)/㎡左右，7月成交價(jià)實(shí)際上屬于市場(chǎng)理性水平。

? 郭里園新村——跌幅18.3%

不同于青年路新村的“異常波動(dòng)”，濠河板塊的郭里園新村，出現(xiàn)了明確下跌信號(hào)——7月成交均價(jià)僅0.84萬(wàn)/㎡，較上月大跌18.3%。

憑借市三中學(xué)區(qū)＋低門(mén)檻優(yōu)勢(shì)，郭里園新村二手房流通性一直很高。信息顯示，該小區(qū)2021年上半年小戶(hù)型成交價(jià)曾超2.7萬(wàn)/㎡，對(duì)比而言，7月成交均價(jià)還不到峰值的三分之一。

此外，該小區(qū)今年1-6月成交均價(jià)也一直維持在1萬(wàn)/㎡以上，7月卻突然跌至“8字頭”，這一變化再次印證這類(lèi)老破小的核心賣(mài)點(diǎn)——學(xué)區(qū)。

目前，郭里園新村共有377套房源掛牌，整體掛牌均價(jià)約1.37萬(wàn)/㎡，部分急于拋售的業(yè)主，甚至直接將掛牌價(jià)降到了“8字頭”。

? 銀花苑——跌幅11.8%

銀花苑，坐擁城中小學(xué)+市三中雙名校的頂級(jí)學(xué)區(qū)房，7月成交均價(jià)已跌至1.46萬(wàn)/㎡，較上月大幅下跌11.8%。

信息顯示，銀花苑2021年那會(huì)兒一度賣(mài)到4萬(wàn)＋，好樓層更是超4.3萬(wàn)/㎡，如今竟然一路降到了1.5萬(wàn)/㎡以下，較峰值跌幅已超60%。

從下面的曲線(xiàn)圖可以看出，今年以來(lái)該小區(qū)成交價(jià)堪稱(chēng)“極速下滑”。一季度成交均價(jià)還維持在2.3萬(wàn)/㎡左右，二季度就跌到了1.8萬(wàn)/㎡以下，7月更直接跌破1.5萬(wàn)/㎡大關(guān)。

目前，銀花苑共有125套房源掛牌，整體掛牌均價(jià)依然在2.4萬(wàn)/㎡以上，但成交價(jià)的“極速墜落”已無(wú)可辯駁地宣告其價(jià)值的“大幅縮水”。

? 華強(qiáng)城——跌幅19.1%

除了上述三個(gè)名校老破小之外，華強(qiáng)城7月跌幅竟然也達(dá)到了近20%——成交5套，成交均價(jià)僅0.97萬(wàn)/㎡。

華強(qiáng)城二手房的流通性目前還算可觀，但價(jià)格已經(jīng)從高峰期的2.6萬(wàn)-2.7萬(wàn)/㎡回落超60%。

去年全年成交均價(jià)1.25萬(wàn)/㎡，今年一季度跌至1.19萬(wàn)/㎡，二季度跌至1.14萬(wàn)/㎡，7月直接跌到了“四位數(shù)”，徹底揭開(kāi)了這個(gè)原港閘第一大盤(pán)的“遮羞布”。

目前，華強(qiáng)城仍有454套房源掛牌出售，掛牌量在南通市區(qū)數(shù)一數(shù)二。持續(xù)高位掛牌量意味著，在缺乏顯著利好下，價(jià)格下行通道很難逆轉(zhuǎn)，業(yè)主加速“割肉離場(chǎng)”恐成常態(tài)。