當(dāng)深圳最早的一批房子和業(yè)主都慢慢變老，適老化挑戰(zhàn)下，加裝電梯逐漸成為“第一剛需”。

深圳的“老”，老得猝不及防。

這座“年輕”的城市，有著不少房齡超過二三十年的老舊小區(qū)，正面臨著適老化挑戰(zhàn)。其中，加裝電梯成為第一剛需。

加裝電梯，儼然成為這些老舊小區(qū)的一場“戰(zhàn)爭”。

需要“加裝”的深圳老房子們

加裝電梯，盤活“老破小”，是深圳近幾年的小區(qū)大事。尤其得益于政府補(bǔ)貼，加裝電梯的進(jìn)程和范圍都在提速。

上世紀(jì)八九十年代，作為房改后首批多層住宅，益田村、愉康花園、碧海名園、福田花園等小區(qū)拔地而起。當(dāng)這一批深圳購房者成為爺爺奶奶開始帶孫子，爬樓梯就開始變得難以忍受。

深圳小區(qū)房:碧海名園

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年深圳約有62個(gè)小區(qū)242個(gè)單元開展了加裝電梯試點(diǎn)工作。尤其在2023年加裝電梯補(bǔ)貼申請細(xì)則出臺(tái)后，補(bǔ)貼成為加裝動(dòng)力之一。一臺(tái)加裝電梯最高能獲得35萬元的補(bǔ)貼，比如最早實(shí)現(xiàn)加裝電梯的市政大院發(fā)放加裝電梯補(bǔ)貼31臺(tái)共1085萬。

當(dāng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)、街道幾方代表，在百忙中齊坐在一張桌子開始反復(fù)“研究”、“廣泛聽取意見”時(shí)，算賬、掰扯、讓步…會(huì)場的激烈程度堪比征地拆遷。

加裝電梯的流程，比想象中更為復(fù)雜。需要向住建局、市規(guī)劃和自然資源局管理局遞交了加裝電梯意向書，準(zhǔn)備相關(guān)材料，獲得批復(fù)后，小區(qū)業(yè)委會(huì)、物業(yè)等幾方開始討論墊資方案，電梯最后落成，每個(gè)環(huán)節(jié)都有想不到的阻力和拉扯。

加裝電梯，每個(gè)環(huán)節(jié)都有想不到的阻力和拉扯

一方面，老樓加裝新電梯是民生好事，但也有小區(qū)業(yè)主關(guān)于“安裝費(fèi)用怎么處理”“電梯會(huì)帶來噪音污染嗎”“裝了電梯會(huì)影響采光嗎”等一系列現(xiàn)實(shí)疑慮。

當(dāng)深圳最早的一批房子和業(yè)主都慢慢變老，適老化挑戰(zhàn)下，加裝電梯逐漸成為“第一剛需”。

老小區(qū)的“戰(zhàn)爭 ”

每一部加裝電梯背后，可能是數(shù)月乃至幾年的激烈的利益博弈。

根據(jù)2018年《深圳市既有住宅加裝電梯管理規(guī)定》，只需單元三分之二業(yè)主同意即可報(bào)建。這道政策門檻看似不高，實(shí)踐中卻成了難以逾越的鴻溝。

高低層業(yè)主談不攏、很多老舊樓是租客在住、住宅本身不具備加裝條件等等，均成為深圳老舊住宅加裝電梯的阻礙。比如一說要加裝電梯，三樓以上的業(yè)主紛紛贊成，一、二樓的業(yè)主就普遍不同意。

一、二樓的業(yè)主就普遍不同意

首先，最直接的阻力來自房價(jià)。對于低樓層來說加裝電梯幾乎全是弊沒有利。沒裝電梯前，老舊小區(qū)的價(jià)格是按樓層來，越往上越便宜，反倒是一二樓的價(jià)格最高，可一旦裝了電梯，一二樓的房價(jià)就從上面掉了下來。

從頂樓到一樓，深圳一套房子的差價(jià)是十幾萬甚至幾十萬，差價(jià)就因?yàn)檠b電梯沒了，受到的損失如何平衡？

租客群體的存在更讓協(xié)商變得復(fù)雜。“很多樓梯房是租客在住，加裝電梯的費(fèi)用和維護(hù)成本能否‘回本’是個(gè)未知數(shù)?！?比如益田村物業(yè)，唯一成功加裝電梯的第60棟，“沒有一套房子放租或放賣”，全是自住業(yè)主。

裝電梯不光影響生活質(zhì)量，還可能掏空錢包

有的小區(qū)被曝出“借電梯之名行擴(kuò)建之實(shí)”——每戶增加約20平方米面積，僅按每平米5000元成本繳費(fèi)，而周邊房價(jià)已達(dá)4-5萬元。反對者直言：“業(yè)主的目的不是加建電梯，而是為了加面積才同意裝電梯的?！?/p>

2024年桃源村加裝電梯的沖突十分典型。審批通過、報(bào)建許可，工程一度都開動(dòng)起來了。但電梯裝到一半，施工隊(duì)被反對業(yè)主層層圍堵，喊聲刺破小區(qū)寧靜：“影響采光！破壞通風(fēng)！增加噪音！推高物業(yè)費(fèi)！” 這些反對的業(yè)主表示，裝電梯這個(gè)決定跟他們一毛錢關(guān)系都沒有，不光影響他們的生活質(zhì)量，還可能掏空他們的錢包。支持者則手持審批文件據(jù)理力爭，雙方激烈對峙較量，最后施工暫停、協(xié)調(diào)無果、警方介入。

除了利益牽絆，也有技術(shù)層面的現(xiàn)實(shí)擔(dān)憂。建于上世紀(jì)的老小區(qū)普遍樓間距狹窄，消防通道本就勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)，加裝電梯可能直接突破安全底線。

加裝電梯背后，可能是數(shù)月乃至幾年的激烈的利益博弈

加裝電梯是絕對不能占用消防通道的?！皹翘莘繕菞濋T口離現(xiàn)有消防通道至少需要4米的距離，才能滿足加裝電梯的條件?！?/p>

加裝電梯過程中，每一層的樓梯扶手都要拆掉，還有入戶操作的可能。有人擔(dān)心老舊小區(qū)樓齡太長，因?yàn)檠b電梯導(dǎo)致墻體開裂怎么辦。

《廣州日報(bào)》曾報(bào)道過因?yàn)榧友b電梯導(dǎo)致外墻出現(xiàn)裂縫的問題。2025年1月2日14時(shí)36分許，深圳市龍崗區(qū)南灣街道一自建房，因?yàn)樗窖b電梯也導(dǎo)致了嚴(yán)重的高處墜落事故。

加電梯有許多安全隱患

還有老舊小區(qū)都遇到的管理難問題。有的老舊小區(qū)連物業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)都收不齊，加裝電梯后的維護(hù)費(fèi)、電梯費(fèi)怎么收？如果收不上來，電梯被停用，又怎么辦？可以說，這場“戰(zhàn)爭”從加裝前持續(xù)到加裝后。當(dāng)加裝電梯的熱情過去，現(xiàn)實(shí)的問題就接踵而至。每年三四千的維護(hù)費(fèi)，電梯有效維護(hù)和補(bǔ)貼發(fā)放，甚至有些業(yè)主當(dāng)初支持裝電梯就是為了賣房子……種種情況剪不斷，理還亂。

多方拉扯 多方治理

“意見統(tǒng)一難” “資金籌措難” “政策傳導(dǎo)難”“審批報(bào)建難”…… 多方拉扯，各種博弈，深圳老小區(qū)加裝電梯，問題一個(gè)又一個(gè)。

技術(shù)層面，涉及遷移燃?xì)?、通信管線，有時(shí)還會(huì)占用花園內(nèi)部綠化，需要層層審批，走完一整套流程。

操作層面，樓棟長、網(wǎng)格員、物業(yè)管家、電梯企業(yè)、商業(yè)銀行，各方粉墨登場，還有伴隨的民情懇談會(huì)、社區(qū)協(xié)調(diào)會(huì)等等。

后續(xù)影響上，先墊資、等補(bǔ)貼、再均攤，等免費(fèi)維保期過后，電梯一般交給物業(yè)管理，老小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)自然也會(huì)大幅漲價(jià)。

加裝電梯，是一件多方拉扯,多方治理的事情

加裝電梯一個(gè)動(dòng)作，往往將社區(qū)治理中的那些老問題全拎出來。個(gè)體利益和集體利益的碰撞、老年人與年輕人需求的分歧，公共建設(shè)與私密空間的矛盾，都集中在這個(gè)小小電梯間里。

而這些問題，對于不同的業(yè)主來說，“體感”也不一樣。公共利益優(yōu)先，但何為“公共利益？誰的權(quán)利更重要？誰該為誰讓步？讓步妥協(xié)的損失由誰來承擔(dān)？

加裝電梯難題，深圳各區(qū)都在探索治理之道。

在寶安，物業(yè)配合街道設(shè)立“專項(xiàng)補(bǔ)貼資金池”，施工方優(yōu)化方案減少遮光，高低層協(xié)商補(bǔ)償機(jī)制。在龍崗區(qū)，發(fā)放補(bǔ)貼將審批流程從80天壓縮至16個(gè)工作日……政府補(bǔ)貼及時(shí)到位，在社區(qū)設(shè)置加梯專窗實(shí)現(xiàn)“一窗通辦”，這些體現(xiàn)的是專業(yè)力量與基層治理的結(jié)合。

電梯門的開合之間，是對深圳基層多方治理的考驗(yàn)

是多方拉扯，也是多方治理。當(dāng)越來越多的深圳小區(qū)變得老舊，當(dāng)越來越多的深圳業(yè)主進(jìn)入老齡，電梯門的開合之間，關(guān)于深圳基層多方治理的考驗(yàn)，也正在進(jìn)行。

文|深圳客編輯部

圖片來自網(wǎng)絡(luò)

范海辛的貓

舒桂林

羅湖發(fā)布

說說你怎么看深圳老小區(qū)“電梯加裝”？

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