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問答436期

問：曲江金茂府173㎡高層和中海曲江大城160㎡洋房，哪個住著舒服？

答：華為好，還是蘋果好，單屏好，還是三折疊好，魚香肉絲好還是宮保雞丁好，并沒有準確答案，完全看個人喜好和口味。

金茂的賣點在于曲江主城區(qū)位置，高校旁，地鐵口，商業(yè)，學校諸多配套齊全，外加金茂做改善，物業(yè)，科技住宅，會所，四代住宅等賣點疊加。

主城區(qū)高層，房子不錯，改善標配，二手房壓力大，但自住體驗好，更純粹的是璞逸東方，備選是邦泰觀宸曲江。

中海的賣點在于鐵一曲江旁，洋房密度低，且距高速較遠，雖是剛改小區(qū)，但中海交付，物業(yè)都不錯，小區(qū)在經(jīng)歷二手房炒作后，目前價格回歸，是二手房撿漏時機。

雖是洋房，但中海的產(chǎn)品和金茂不是一個時代的產(chǎn)物，大城周邊除學校，公園外，生活配套，人氣還需很多年發(fā)展，買大城的很多是為了學校，也有當年搖號上頭投資的。

雖然沒有絕對的誰住著更舒服，但我會更喜歡金茂的新房，尤其是現(xiàn)在這種高溫天，恒溫恒濕的科技系統(tǒng)真香。

問：西安新房設計越來越會所化，好看，好賣，但并不好住？

答：雖然目標上，好房子是好看，好用，好住的房子，但在目前這個階段，還是以好看為主，賣出去的房子，才是好房子，賣不出去，開發(fā)商也沒動力好好蓋。

相比樓板的厚度，窗戶的隔音，下水的工藝，大門，會所，外立面這些賣點，更能抓住買房人的眼球，所以外在的內(nèi)卷會繼續(xù)，內(nèi)在的工藝，材料升級，不退步就好。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

對開發(fā)商而言，市場下行，為了在內(nèi)卷中取得優(yōu)勢，降價的同時，不斷增加配置，你覺得現(xiàn)實嗎？房價上漲都要蘿卜快了不洗泥，跌了反而還削皮，有沒有概率是騰挪大法，把有限的粉兒都擦在臉上。

為什么會酒店化，會所化，因為咱老秦人審美就處在這個階段，哪個豪宅真修一個袖珍的門，業(yè)主不得團建去。

西北人本身也愛面子，愛張揚，生怕別人不知道我買的是豪宅，這種需求也決定了低調(diào)的房子，不是大眾需求。

投其所好，很簡單的道理，好不好住，反正你都買了，是自己的事兒，誰讓當初被花里胡哨的糖衣炮彈迷了雙眼。

問：軟件新城的中建軌交山海境值得入手嗎，和軟東的新盤比？

答：熬到2025年8月這個時間段，山海境是比較難受的，一方面軟東的鐵建越秀高新璞悅，綠城的四章，五章，六章。

四代住宅，會所，產(chǎn)品升級，有品牌故事，可以賣溢價，住改善，能關注山海境的更多是預算不夠，接受三代宅的。

但項目自身優(yōu)劣勢明顯，地鐵上蓋，但地鐵未通，有高差，也有超大樓間距，國企開發(fā)商，但缺品牌故事，1.7-1.8萬的單價相比軟東新房有優(yōu)勢，但軟西二手房降價后，也不是唯一選擇。

如果拼價格，軟件新城南飛鴻，楓林九里，15000+的門檻，雖然偏剛需，但價格合適。

如果拼品質(zhì)，同樣價位，軟西大量二手房，天地源云水天境、蘇寧云著、中海天谷時代，包括剛剛首套成交的保利天匯，單價1.6-1.9萬不等，還是現(xiàn)房，品質(zhì)更高。

對于山海境而言，產(chǎn)品剛需，要么進一步降價，要么兌現(xiàn)配套，產(chǎn)品升級，可以維持售價。

問：西安不少新房，說是代建的，買了以后后期交房有風險嗎？

答：代建能這么大規(guī)模的普及，和民企開發(fā)商的沒落有很大關系，尤其過去幾年，大量城投，本地國企，小開發(fā)商拿地，有地無產(chǎn)品，有地無品牌，找頭部開發(fā)商代建，就成了趨勢。

代建第一強仍然是綠城，西安項目眾多，軌交、未央城建、貝殼、新興地產(chǎn)、城發(fā)都找的綠城做代建。

剩余龍湖、金地、金茂、招商、華潤、旭輝等都有代建業(yè)務。除住宅外，還有運動場館，學校等，大家熟悉的奧體三中心，就是華潤代建，陸港第四學校，就是招商代建。

住宅部分，西安已有代建項目交付，好不好取決于投資方的干涉，配合和意向，代建方提供銷售，產(chǎn)品，品牌，物業(yè)服務，收管理費，只是合作方的角色。

比如浐灞的綠城新興玉園，代建方和投資方都重視，交付就有保證，也有大家就是一起分錢，差不多就行的。

對買房人而言，首選開發(fā)商純自營的項目（自己拿地，自己開發(fā)，自己物業(yè)），代建項目則要看實景，看投資方履歷。

對開發(fā)商而言，自己投資的項目和收管理費的代建項目，也會有競爭，一個親兒子，一個干兒子，待遇不太一樣。

問：直播間里看到西安工抵房，里面有貓膩沒？

答：“ 雄兔腳撲朔，雌兔眼迷離；雙兔傍地走，安能辨我是雄雌？”只能說真真真假假，一般包含這幾種情況。

1、降價的一個說辭：為了照顧老業(yè)主情緒，防止上門爭吵，就以特價房，工抵房的名義對外賣，本質(zhì)上是降價賣房。

2、施工方真工抵房：施工方墊錢施工，活干完了，開發(fā)商沒錢給，于是用房抵賬，原本房子對外賣150萬，但給施工方就是250萬，不要啥都沒有，要的話就是加價抵賬，施工方高價接了后，為了現(xiàn)金流，低價賣，或委托置業(yè)顧問賣，給更高傭金。

3、以工抵為名義行騙：前幾年的高新區(qū)保利天悅、金泰新里城、萬科翡翠國賓幾個熱門小區(qū)，有騙子以內(nèi)部關系，工抵房為借口，讓業(yè)主掏錢，本以為是撿漏，結(jié)果被騙，當年很出名的事件。

房價上行，房子比現(xiàn)金值錢，沒什么工抵，房價下行，現(xiàn)金第一位，工抵多半是降價噱頭。

問：老蓮湖人，西電拆遷供地后，是不是下一個幸福林帶？

答：城西改造能不能成功，就看西電的搬遷進度，好在西二環(huán)以東，已經(jīng)有住宅供應了，四宗住宅，2.5的容積率，共計122畝。

包括西電東區(qū)和火車西站，算是一環(huán)邊，西安相當核心的位置，周邊生活便利，一房難求。

大慶路的改造和幸福林帶并不一樣，首先沿線的空地主要集中在西電和西站片區(qū)，大慶路南都是建成的住宅區(qū)，高樓林立，西電的改造，就是工業(yè)地變住宅，增加學校，住宅區(qū)，林帶本身就是市政公園，不具備大改的條件。

但幸福林帶的規(guī)劃宏大的多，除了林帶本身下穿隧道，停車場，地鐵站，公園，商業(yè)功能外，兩側(cè)還有規(guī)劃大量商業(yè)，超高層，寫字樓，反而住宅比較零散，以軍工廠搬遷為主，真建成的一天，幸福林帶要比大慶路沿線熱鬧的多。

大慶路能影響的更多是周邊居民，補齊新建住宅，公園，學校，同時商業(yè)，地鐵也齊全，以后是城西新的宜居生活區(qū)，僅此而已。

可以理解為是現(xiàn)在蓮湖大興新區(qū)2.0的升級版本，但居住密度更低一些。

問：奧體南的文昌臨江閱，會和招商西安璽一樣火嗎？

答：西安璽的成功，讓開發(fā)商對奧體的預期越來越高，紛紛住宅豪宅化，文昌也是大面積為主。

57.5畝地，容積率 2.5，建筑面積約134㎡、148 ㎡ 、178 ㎡ 、198㎡四個戶型，開發(fā)商對于豪宅的理解是石材，鋁板，玻璃幕墻。

相比西安璽，文昌的短板是品牌，本地交付案例，以及距河更遠的位置，優(yōu)勢是高新陸港學校，一路之隔，且奧體南有地鐵14號線，直接的競爭對手，是火力更強的綠城。

就在文昌的北側(cè)，楓林九溪隔壁，奧體場館頭一排，是綠城在西安定位最高的產(chǎn)品，包括鼎誠在奧體北的地，后期找代建，也是大面積。

看似小小的奧體，潛在競爭還是很大的，都是神仙，地段都不差，文昌能做的更多是價格上錯位，同時配置更好，硬件更卷。

事實上，西安400萬總價，在奧體買房的人是有限的，西安璽消化一波后，有點青黃不接，丹桂苑二手房價格就是例子。

更別說華潤在河邊還有璽宸上院，但凡理智一點，就知道奧體不是無腦沖，二手房普跌的現(xiàn)狀下，完全可以等。

問：房哥怎么看，西安不少星級酒店外出擺地攤？

答：簡單理解就是消費降級的必然，普通人去商場都只去負一，負二樓，還不允許酒店擺攤創(chuàng)收，以前看不上賣個茶葉蛋，包子，鹵味，小龍蝦的錢，現(xiàn)在都是現(xiàn)金奶牛。

過往，星級酒店主要靠婚宴，高端宴請，現(xiàn)在結(jié)婚的少了，高端消費的，也心態(tài)轉(zhuǎn)變了，酒店總得自己造血，外出迎客，吃飯人的心態(tài)也變了，299一盤小龍蝦，真的有自己做的香嗎？

還有一個忽視的現(xiàn)狀，過去地產(chǎn)大發(fā)展，住宅裹挾著商業(yè)，酒店，寫字樓一起發(fā)展，太多區(qū)域都是過剩的，酒店給區(qū)域撐門面的同時，也得自負盈虧，西安現(xiàn)在不缺高端酒店，缺的是消費人群。

過去大家都是借債，舉債發(fā)展，花錢的感覺自然爽，現(xiàn)在個人，區(qū)域都到了還債的時期了，日子必然難受，這也是經(jīng)濟的客觀規(guī)律，吃慣細糠，到了吃苦的時候了。

酒店擺地攤本身，也只是過渡策略，長期擺地攤，還開什么酒店，要么接地氣，要么有仙氣，都想沾的，兩頭不討好，況且全國的酒店都擺，不止西安。

打工人已經(jīng)很難了，下班跑個滴滴，擺個攤，現(xiàn)在酒店還要來競爭，卷成麻花了。

【樓盤點評】

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作者：Kikyo

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