作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓

有的房子贏在起跑線，有的房子則有可能要砸手里。

指明樓市發(fā)展新方向

年中最重要的會議結束，和房地產(chǎn)相關的內(nèi)容只有短短的一句話——落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新。

很顯然是低于市場預期的，既沒有兌現(xiàn)傳言的棚改2.0，也沒有兌現(xiàn)最近一個月的小作文炒作的現(xiàn)房銷售、放開一線城市最后的限購以及一二三套住房更低的房貸利率。

市場上的解讀已經(jīng)很多，就不費過多的口舌了。

但是有一個要貫徹到底的基本信號是值得注意的，那就是高質量城市更新。

這個月求是網(wǎng)針對城市更新給出的定位是，不是大拆大建，不是千篇一律的旅游商街，是要打造宜居、韌性、智慧城市，解決各類影響人民追求美好生活的“城市病”。

另外，中央城市工作會議近期還提出“建設舒適便利的宜居城市”，標志著居住品質提升成為主旋律。

這就說明，城中村改造是樓市的主要陣地，而且還是高質量城市更新，就不僅僅是解決“老破小”等問題了，而是會釋放更多的改善性需求。

包括城市的道路、管網(wǎng)、老舊樓房，社區(qū)公共設施配套，全部都要更新更好的。

那么一大批更智能的、更綠色環(huán)保、設備更先進的好房子會被推向市場。

所以，今年以來也可以看到，全國各大中小城市的新出讓用地，容積率都下降了非常多。

以后大概率會看到過去很久沒出現(xiàn)過的低密度產(chǎn)品，各大開發(fā)商“低密”的宣傳賣點會成為標配。

開發(fā)商的品質也會往公區(qū)植入庭院系統(tǒng)、立體景觀、配置泳池會所靠，配置一系列過去大平層豪宅才有的設計。

所以，會議強調高質量開展城市更新，落腳到樓市 ，強調的其實是通過提高產(chǎn)品的品質實現(xiàn)差異化，從而達到推動市場升級的目的。

后續(xù)市場變化

城市升級品質后，帶來的是的更高品質的新房。

而高品質的新房不斷誕生后，以前的高密度二手房也就間接變得更便宜了。

長遠的結果就是，更有利于購買預期回到更低價的二手房市場。

但這個過程，需要時間，并且每個城市的節(jié)奏也會不一樣。

深圳目前的新房相當多容積率非常高的新房，尤其以舊改項目，能夠一定程度上降低容積率就已經(jīng)很好了。

但是對原本的改造項目就不是很友好了。

更新單元改造出的項目，由于 拆遷補償、時間利息、 審批協(xié)調、 配套建設、補繳地價等影響，必須通過 “提高可售面積” 來攤薄這些成本。

這就導致了高容積率。

比如龍華中心的幸福城臻園，就達到了8.79的容積率。

雖然是新房，但這樣的房子未來要怎么辦呢？

不僅要和好房子掰手腕，還要和其他城市更優(yōu)質的房子掰手腕。

樓間距是肉眼可見的近距，低樓層無論是采光還是通風效果，大概率是達不到理想狀態(tài)的。

昨天（7月30日）深業(yè)在龍華上塘拿下的A815-0036宗地，樓面地價才28050元/㎡，容積率才3.1。而宗地旁還有一宗宅地A815-0037準備8月8日出讓，起拍樓面地價約3.04萬/平，容積率也才3.1。

容積率3.1的用地，未來拋開建設品質這些要素，整體項目的樓間距以及得房率很大概率都會比當下龍華的新房得房率更有優(yōu)越性。

而幸福城臻園的得房率只有74%～76%。

這兩宗宅地，距離幸福城臻園步行不過2.7公里。

如此近距離的低容積率競品，對幸福城臻園功能空間設計會是降維大的打擊。

因為低容積率地塊更易實現(xiàn)功能創(chuàng)新，所以未來也會更能直接吸引注重居住舒適度的客群。

這些是未來的供應，填補的是市場未來改善要求的空白。

一時半會，并不會對當下高容積率的新房有太多明顯的影響。

當下更重要的是，新房的價格很多都沒法繼續(xù)卷下去。

比如幸福城臻園861套96~163平住宅，開盤備案均價約64609元/㎡，單價區(qū)間約，總價區(qū)間約553萬~1159萬，已經(jīng)是貼著市場價開盤，還給出了約9折的折扣。

如今周邊的市場價區(qū)間大約在5.9萬-6.6萬/平，項目加上又是改造出來的項目，投入成本不僅有建筑開發(fā)，還有貨幣補償以及回遷安置。

這樣的項目，光是認定的土地、建筑物權屬范圍就有20棟建筑物，比普通的招掛拍出讓的用地，前期的資金投入和占用是不小的。

但這樣也會更有利于優(yōu)質房子或者低密度房子。

因為，以前高密度的二手房也就間接性地看起來變便宜了，也更有利于購房群體上車。

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作者觀點，不代表格隆匯立場