很多讀者問我，昨天的政治局會議，為何沒有提房地產(chǎn)？

其實我在會議前的文章中，就講到了：

接下來，國家大概率不會大力拉動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)了。

這不是放棄，而是保全。

此階段，再通過地產(chǎn)去強(qiáng)行拉動經(jīng)濟(jì)，無疑竭澤而漁。雖然經(jīng)濟(jì)指數(shù)雖然會好看一些，但實體經(jīng)濟(jì)和消費經(jīng)濟(jì)，就會被擠壓嚴(yán)重，不利于產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。上面要考慮長期的居民杠桿和消費預(yù)期。

那么讓房地產(chǎn)進(jìn)入“被保護(hù)”狀態(tài)，不過度破壞房地產(chǎn)生態(tài)，這也許就是一個最好的應(yīng)對方法。

現(xiàn)在對經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的提法，我昨天在小號論述過，就是靠國家投資強(qiáng)性往起撐，為實業(yè)轉(zhuǎn)型和升級創(chuàng)造時間和空間，雖然效果慢了點，但總歸是健康的。

目前首要任務(wù)是撥亂反正，比如反內(nèi)卷、穩(wěn)價格、去產(chǎn)能，然后開始加碼推動“產(chǎn)業(yè)出海+國內(nèi)促消費”，把雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)，徹底做起來。

對于房地產(chǎn)也是這樣，從粗獷型尋求增量，到精細(xì)化質(zhì)量型挖存量，也就是大會通稿中講到，全速搞“城市更新”。

為什么是“城市更新”？

其目的，就是想通過這個由頭，激活大型投資，打通民生工程與消費升級鏈條，拉動GDP。

過去是通過炒地賣新房拉GDP，而現(xiàn)在，變成了修老舊房，改善民生，拉GDP。

雖然效果沒有過去那么直接和劇烈，但也不可小覷。

據(jù)新京報報道，從城市更新在 2021 年首次被寫入政府工作報告以來，三年間，僅城市更新領(lǐng)域撬動的投資額就達(dá)到13.7萬億元，城市更新項目達(dá)到15.4萬個。近幾年，每年都有3-4萬億的量級。

當(dāng)然做出這個選擇，也是無奈之下的必然邏輯。

因為目前全國庫存處于歷史高峰，存量商品房還沒有有效去化，而核心城區(qū)的土地基本已經(jīng)開發(fā)結(jié)束。

這時候，存量房都賣不完，再去擴(kuò)展郊區(qū)土地蓋新房，大概率又是開發(fā)出一堆債務(wù)，是沒有需求的。

但核心城區(qū)，不一樣。配套成熟、入住率高，缺點就是太老太舊，住著不舒服，也推不倒，而這些人又沒有換房需求。這時候，改造改造，住得更好，則是真實的存量需求。

所以邏輯上，地方還是會以“創(chuàng)收+補(bǔ)充財政收入”為主，怎么有效怎么來，而找存量，棄新量，也是符合大環(huán)境之下的必然結(jié)果。

很多人問我，城市更新大規(guī)模開展后，對房價的影響是怎樣的？

答案首先是，城市向外拓展會結(jié)束，郊區(qū)配套的投入也會縮減。

因為對于地方政府來說，開發(fā)郊區(qū)配套，則是為了抬高郊區(qū)土地價格，而現(xiàn)在不賣新地了，自然也就不會過多投入資源建設(shè)。

所以這兩年郊區(qū)買房的人，很容易遇到兌現(xiàn)落空。那么城市更新，相當(dāng)于變相利空郊區(qū)地產(chǎn)。

當(dāng)然每個城市對于郊區(qū)的定義不同，已經(jīng)重點投入，有產(chǎn)業(yè)有人口有配套的新區(qū)，則會依舊重點發(fā)展，反而那些就是為了滿足政府成績，憑空套利的睡城，則很容易遭遇時代的淘汰。

那么城市更新，會影響核心城區(qū)的房價嗎？

非常有限。

舊改舊改，無論怎么改，依然無法改變房齡、設(shè)計結(jié)構(gòu)、內(nèi)部配套、物業(yè)、圈層等等核心要素，只能讓老房子更具有居住功能，提升一些房租和房價。

但對于次新房和改善房的地位，還是無法動搖的。

因為這個社會永遠(yuǎn)是分級的，在經(jīng)歷過大跌后，所有房子都被充分定價，該是多少錢就是多少錢。

當(dāng)然城市更新，對于2000年以后的老房子，并不友好。

你想2000年以前的房子都舊改了，政府給補(bǔ)貼，而2001年、2002年的這些房子，房齡差不多，但沒享受利好，自然就被比下去了。

但我覺得，不需要更多擔(dān)憂，城市更新一定是長期的事情，而且會不斷括寬范圍，地方政府只要能從中得到GDP增長帶來的好處，那么就有動力一直做下去。

比如程度，已經(jīng)把老舊小區(qū)改造對象范圍，拓展至2004年前建成的住宅和院落了。大會還提到“高質(zhì)量”城市更新，說明未來這一塊會不斷擴(kuò)展挖掘。

最后一點是，當(dāng)城市更新加劇后，新房市場增長就徹底降速了。

城市核心區(qū)的次新房+改善房，長期來看會成為香餑餑，因為人們想住得更好的訴求，是一直存在的，只要手里有錢，賺錢有預(yù)期，還會繼續(xù)向上改善。

整體來說，普通的剛需房，已經(jīng)不稀缺了，長期會處于一種穩(wěn)態(tài)，但改善和豪宅，則會隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，因稀缺而房價上漲。這基本是可見的規(guī)律。

未來老房子，不容易拆了。

除了一二線的黃金地段，政府還有能力“拆建循環(huán)”以外，以后三四線城市拆建的概率大大降低，未來都會轉(zhuǎn)向“運營-更新-服務(wù)”的可持續(xù)模式，重構(gòu)市場供求平衡體系。

以后房地產(chǎn)會成為一種新常態(tài)，大小會議可能提的都少了，大家要慢慢適應(yīng)這種變化。

房地產(chǎn)的重要性相對下降，但并不代表房地產(chǎn)不重要。

這次大會未體，也說明整體風(fēng)險可控，全國房價進(jìn)入了磨底階段。

每個城市的行情，都會反映到這個城市的綜合實力。

比如上海，一二手房成交面積創(chuàng)四年新高，豪宅賣了553億，成績非常亮眼，雖然房價沒有反彈，但已經(jīng)非常合理健康。

上半年北京二手住宅成交近9萬套，創(chuàng)近3年高位。

深圳，上半年新二手房成交超6.5萬套，同比增長53.2%，是國內(nèi)回升幅度最大的城市之一，也是典型的代表。

成都樓市更夸張，半年賣了17萬套房，超越上海，拿下全國第一，新房成交連續(xù)領(lǐng)跑全國。

杭州上半年，二手房成交創(chuàng)4年來新高，賣地收入抵去年全年。

還有很多城市，就不一一列舉了，表現(xiàn)都不錯，都是實打?qū)嵉某山唬瑯鞘袥]有想象中那么慘，所有城市都在回歸穩(wěn)態(tài)和理性。

接下來主要經(jīng)濟(jì)形勢，基本面良好的城市，房價依然會隨著經(jīng)濟(jì)上行。而經(jīng)濟(jì)又看年底的國內(nèi)外局勢、放水力度和財政使用效率。

冷市是觀察一個城市房地產(chǎn)價值的最佳窗口。理論上，所有城市都會在2025年進(jìn)入磨底階段，因為房地產(chǎn)泡沫基本已經(jīng)殺凈了。

而接下來“金九銀十”，是傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季，到時候具體數(shù)據(jù)都會出來，這是在缺乏政策刺激下，真實的市場表現(xiàn)。大家要多關(guān)注。

如果你所在的城市，成交還是特別差，房價還在持續(xù)下跌，那么你就要當(dāng)心了，這樣的城市，房地產(chǎn)價值存在很大的問題。未來即使大行情回暖，也難以跟著反彈。

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