文｜鄧浩志

高層會(huì)議罕見(jiàn)沒(méi)提房地產(chǎn)

昨天的重要會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容一句都沒(méi)提，這是近期比較罕見(jiàn)的。之前有“穩(wěn)樓市、穩(wěn)股市”的提法，再之前有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的提法。而這次居然只字不提，關(guān)鍵是最近房地產(chǎn)市場(chǎng)再次陷入低迷。東南沿海城市受到外貿(mào)形勢(shì)不確定的影響，樓市觀望情緒濃厚，成交大幅下滑，這也包括了前期樓市較為強(qiáng)勢(shì)的上海、深圳、杭州等城市。而房?jī)r(jià)方面，進(jìn)入7月份似乎有再次加速向下的苗頭，新房和二手房都有繼續(xù)以?xún)r(jià)換量的趨勢(shì)。最近股市穩(wěn)住了，但樓市明顯沒(méi)有穩(wěn)住。

由于高層會(huì)議沒(méi)有提及房地產(chǎn)，接下來(lái)的8、9乃至10月可能都不太會(huì)有重磅政策支持樓市。沒(méi)有政策扶一把，樓市繼續(xù)跌跌撞撞也就不足為奇。因此，資本市場(chǎng)也立即作出反應(yīng)：昨天下午A股在會(huì)議消息發(fā)布后，出現(xiàn)了一波小跳水；今天開(kāi)盤(pán)繼續(xù)下跌，而下跌幅度較大的是房地產(chǎn)板塊。由于房地產(chǎn)行業(yè)影響上下游企業(yè)特別多，尤其是最近一個(gè)月多位家具建材行業(yè)老板跳樓和跑路，所以如果樓市繼續(xù)延遲復(fù)蘇，周邊行業(yè)也會(huì)繼續(xù)承受較大壓力?？傮w感覺(jué)，三季度樓市和經(jīng)濟(jì)都有點(diǎn)懸。

7月，廣州樓市和天氣一樣悶，但熱度不足

過(guò)了大起大落的上半年，下半年剛開(kāi)局的廣州樓市顯得有點(diǎn)沉悶。

供應(yīng)端方面：

過(guò)了年中大節(jié)點(diǎn)后，市場(chǎng)再?zèng)]有新盤(pán)推出，各在售項(xiàng)目也沒(méi)有新貨推出。此外，各大開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)政策也比較保守：折扣減少，特價(jià)單位減少，宣傳推廣也減少。于是整個(gè)7月，月初各項(xiàng)目忙著6月底成交簽約，中下旬又遇到臺(tái)風(fēng)和雨天。天公不作美疊加缺乏促銷(xiāo)，導(dǎo)致新房周度成交量持續(xù)下滑，連客戶(hù)到訪量也出現(xiàn)明顯減少。

成交量方面：

7月廣州新房成交量?jī)H為上半年平均值的75%左右：中心四區(qū)低于上半年均值約10%，仍能保持一定熱度；近郊低于均值25%左右；外圍四區(qū)下滑最為嚴(yán)重，低于均值約30%。7月廣州新房成交可能低于5000套，再次進(jìn)入弱勢(shì)區(qū)間。

成交價(jià)方面：

新房?jī)r(jià)格總體保持平穩(wěn)，部分樓盤(pán)在過(guò)了6月30日節(jié)點(diǎn)后甚至把面價(jià)略微上調(diào)，當(dāng)然，這都是做給要簽約的買(mǎi)家看的。在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，真正漲價(jià)是不可能的。二手房方面，價(jià)格繼續(xù)回落，全市均價(jià)由去年同期的2.9萬(wàn)元/平降到了2.5萬(wàn)元/平，年降幅超10%。降價(jià)出貨的業(yè)主越來(lái)越多，殺價(jià)的買(mǎi)家也越來(lái)越大膽——畢竟二手房的使用率差太多了。

政策層面：

明顯缺乏亮點(diǎn)。無(wú)論中央還是地方，都沒(méi)有公布關(guān)于樓市的大動(dòng)作。都說(shuō)要“穩(wěn)股市、穩(wěn)樓市”，股市似乎最近已經(jīng)穩(wěn)住，但樓市總體仍是量低價(jià)跌的態(tài)勢(shì)，期待刺激樓市的新政盡快推出。不過(guò)按以往經(jīng)驗(yàn)，政策一般要到9月前后才會(huì)有；7月之后的8月仍可能是政策的靜默期。

庫(kù)存方面：

克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州新房庫(kù)存為21個(gè)月，較高峰期的28個(gè)月有明顯回落；二手房掛牌量方面，貝殼數(shù)據(jù)顯示為19.2個(gè)月，較之此前的近20個(gè)月也有下降。這是去年10月、11月連續(xù)利好政策帶動(dòng)消化庫(kù)存的結(jié)果，也得益于廣州土地交易量的減少及新房供應(yīng)的放緩。

注意，土地市場(chǎng)是交易量減少，并非供應(yīng)減少——官方肯定不希望減少供應(yīng)，但奈何郊區(qū)土地完全無(wú)人問(wèn)津；上月又宣布禁止新房“偷面積”，導(dǎo)致連續(xù)土地流拍，因此下半年土拍市場(chǎng)壓力也不小。跟隨房?jī)r(jià)下調(diào)地價(jià)，可能是唯一的選擇。