在即將過(guò)去的7月份，上海新房市場(chǎng)爆出了一個(gè)大冷門，外環(huán)外的一個(gè)樓盤認(rèn)籌情況居然吊打了內(nèi)環(huán)。

這個(gè)樓盤叫做，國(guó)貿(mào)海上原墅。

7月19日，國(guó)貿(mào)海上原墅年內(nèi)第二次開盤，推出86套住宅，有效認(rèn)籌人數(shù)為200組，有效認(rèn)籌率高達(dá)232.6%，連續(xù)兩次開盤都實(shí)現(xiàn)熱銷。

要知道，項(xiàng)目位于外環(huán)外的松江廣富林板塊，屬于松江新城范疇。過(guò)去幾年，以五大新城為代表的外環(huán)區(qū)域新房銷售異常艱難，國(guó)貿(mào)能做出爆款樓盤十分罕見，項(xiàng)目究竟有什么魔力？我們就從拿地、產(chǎn)品和定價(jià)這三個(gè)維度進(jìn)行分析。

第一步是拿地。

2024年5月28日，在上海第二批次集中土拍中，國(guó)貿(mào)&松江交投聯(lián)合體底價(jià)26.98億拿下松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)04-02號(hào)地塊，這也是該批次中唯一0溢價(jià)的土地。

從溢價(jià)率就可以看出，其他房企對(duì)這塊土地并不看好，即使土地容積率僅有1.2。事實(shí)證明，國(guó)貿(mào)的眼光確實(shí)毒辣。

要知道，早在2014年國(guó)貿(mào)進(jìn)入上海的第一站就在松江，11年以來(lái)其在上海拿了13塊宅地，其中10塊在松江，沒有房企比國(guó)貿(mào)更了解松江樓市。

由此引申到第二步——產(chǎn)品。

過(guò)去十年，松江新城供應(yīng)主力是以小高層為主的剛需產(chǎn)品，但是十年過(guò)去了，市場(chǎng)需求在改變，當(dāng)下市場(chǎng)最強(qiáng)烈的需求是改善，松江新城缺的就是這類產(chǎn)品。

所以當(dāng)一幅容積率1.2土地出現(xiàn)時(shí)，國(guó)貿(mào)毫不猶豫的出手了，地塊規(guī)劃了洋房+聯(lián)排+疊加的產(chǎn)品組合，聯(lián)排占據(jù)中間，洋房和疊加呈現(xiàn)合圍之勢(shì)。

而且，國(guó)貿(mào)這次在社區(qū)上進(jìn)行了大量的“堆料"，比如外立面采用鋁板+石材，社區(qū)還配置了泳池、私宴廳、咖啡廳、下沉庭院等，完全可以媲美市區(qū)豪宅。

更重要的是第三步——定價(jià)。

國(guó)貿(mào)海上原墅是上海最后一批限價(jià)的樓盤，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為6.3萬(wàn)每平。因此為了符合限價(jià)要求，項(xiàng)目洋房產(chǎn)品均價(jià)約5.2萬(wàn)每平左右，疊加6萬(wàn)+每平，聯(lián)排7.5萬(wàn)+每平。

如果和周邊次新房對(duì)比，洋房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)巨大，比其他樓盤小高層價(jià)格還低。而1500萬(wàn)以內(nèi)的聯(lián)排產(chǎn)品，又可以對(duì)標(biāo)市區(qū)，中環(huán)內(nèi)同類型產(chǎn)品總價(jià)接近3000萬(wàn)。

國(guó)貿(mào)海上原墅的成功證明了一個(gè)道理，上海郊區(qū)并非沒有購(gòu)買力，而是需要提供符合需求的產(chǎn)品，前幾天奉賢新城的龍湖御湖境也是證明。

當(dāng)然，這需要房企掌舵者具備極強(qiáng)的敏銳度。兩年前，國(guó)貿(mào)老臣周中慶出任上海公司總經(jīng)理，兩年來(lái)國(guó)貿(mào)在上海發(fā)展更為聚焦，不管是獨(dú)立開發(fā)還是聯(lián)合開發(fā)都有不俗戰(zhàn)績(jī)。

今年春節(jié)后，林景出任國(guó)貿(mào)地產(chǎn)上海公司副總經(jīng)理，分管營(yíng)銷，林景2017年初就加入了國(guó)貿(mào)地產(chǎn)出任上海公司營(yíng)銷總監(jiān)。

目前來(lái)看，他倆的搭配非常成功，接下來(lái)就讓我們看看國(guó)貿(mào)上海其他項(xiàng)目能否復(fù)制這次銷售奇跡。