代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

昨日，廣州統(tǒng)計(jì)局公布了今年上半年全市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：根據(jù)廣東省地區(qū)生產(chǎn)總值統(tǒng)一核算結(jié)果，2025年上半年廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值15080.99億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)3.8%。

盡管經(jīng)濟(jì)增速仍略微低于全國(guó)和全省，但是最新發(fā)布的廣州上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)透露出許多積極復(fù)蘇的信息。

在房地產(chǎn)投資上，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)4.1%，這是近四年來(lái)首次正增長(zhǎng)。

對(duì)此，專家解讀如下：

【肖文曉】--克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師

上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資轉(zhuǎn)正，很大程度上與去年四季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)圍繞止跌回穩(wěn)的持續(xù)用力有關(guān)。

特別是從前端的土地市場(chǎng)來(lái)看，去年12月廣州一共出讓了22宗涉宅用地，是全年賣地的最高峰，對(duì)于推動(dòng)上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)具有關(guān)鍵作用。此外從同比來(lái)看，今年上半年廣州共出讓了19宗宅地，成交總價(jià)高達(dá)195.4億元，而去年上半年僅有4宗、共計(jì)64.8億元，增幅非常顯著。

整體來(lái)看，隨著限制性調(diào)控政策的全面退出，以及對(duì)住房需求的支持力度加大，目前房企對(duì)于在廣州拿地的信心有所恢復(fù)，除了占據(jù)主導(dǎo)的國(guó)央企之外，也陸續(xù)開(kāi)始有民企出手拿地，意圖抓住“好房子”建設(shè)的市場(chǎng)窗口期?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)顯示，上半年廣州一手住宅成交之中，新規(guī)項(xiàng)目成交約82萬(wàn)㎡，占到整體成交的23%，對(duì)比2024年全年上漲了11個(gè)百分點(diǎn)，銷售金額和銷售套數(shù)TOP20樓盤之中新規(guī)項(xiàng)目占比均過(guò)半，“好房子”的市場(chǎng)影響力越來(lái)越大，已經(jīng)成為推動(dòng)樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵力量。

1

例如在房企權(quán)益業(yè)績(jī)表現(xiàn)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025上半年，廣州權(quán)益金額TOP30梯隊(duì)房企業(yè)權(quán)益金額業(yè)績(jī)規(guī)模871.93億元，同比減少8%，降幅較去年同時(shí)期收窄明顯，其中部分頭部房企業(yè)績(jī)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，上半年的房企行業(yè)集中度也出現(xiàn)了增長(zhǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，TO10房企的行業(yè)集中度由去年同時(shí)期的33%提升至今年的40%，增幅擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。

反映在土拍市場(chǎng)上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年上半年廣州有13家房企參與土拍競(jìng)價(jià)(剔除重復(fù)拿地房企），其中涌現(xiàn)了力迅投資、敏捷集團(tuán)、番禺置業(yè)等民企參與。

這一系列數(shù)據(jù)背后，是房企用真金白銀對(duì)廣州價(jià)值認(rèn)可的投票。

新房市場(chǎng)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，上半年廣州新房市場(chǎng)分化持續(xù)。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，上半年廣州商品住宅供應(yīng)面積271.83萬(wàn)㎡，較去年同時(shí)期減少9%，成交面積355.29萬(wàn)㎡，較去年同時(shí)期增長(zhǎng)12%，供求比0.77，為近四年來(lái)同時(shí)期最低。

在新房市場(chǎng)整體“供不應(yīng)求”的趨勢(shì)下，也讓市場(chǎng)邏輯進(jìn)行了重塑。

隨著“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)的落地執(zhí)行，購(gòu)房者對(duì)于居住品質(zhì)提出了更高的要求，“既要又要”成為了購(gòu)房者買房的新標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)房企對(duì)居住品質(zhì)進(jìn)行了升級(jí)。

新規(guī)項(xiàng)目的入市，很好地解決了這一痛點(diǎn)。

這些項(xiàng)目的普遍共性之一在于“高實(shí)用率”、“高性價(jià)比”、“強(qiáng)地段”等。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，上半年新規(guī)項(xiàng)目集中入市支撐了市場(chǎng)熱度，越秀、白云、番禺、南沙新規(guī)項(xiàng)目去化率超30%；熱點(diǎn)新規(guī)項(xiàng)目入市后快速出貨，2個(gè)月去化超六成。

也在一定程度上反映出，市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)將持續(xù)加劇，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目憑借穩(wěn)固的價(jià)值支撐，仍將占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品力和地段優(yōu)勢(shì)的敏感度持續(xù)提升，品質(zhì)存在短板的項(xiàng)目將面臨更大去化壓力。

二手房方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，在政策利好的推動(dòng)下，2025上半年廣州二手房成交面積531.67萬(wàn)㎡，較2024上半年同比增長(zhǎng)16%。

二手房成交活躍，在一定程度上為新房釋放了購(gòu)買力，這也是上半年新房市場(chǎng)活躍的原因之一。

2

今年2月，中國(guó)城市宜居指數(shù)分析報(bào)告新聞發(fā)布會(huì)在京召開(kāi)。

會(huì)上公布了《2024中國(guó)城市宜居指數(shù)綜合分析表》、以及評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)。

廣州、深圳均入圍了前10，其中廣州排名第七，深圳位列第10。

中國(guó)城市宜居指數(shù)以經(jīng)濟(jì)活力與競(jìng)爭(zhēng)力、環(huán)境可持續(xù)性、城市治理與穩(wěn)定以及社會(huì)文化與教育這四大板塊90項(xiàng)數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)100座城市展開(kāi)的寬領(lǐng)域、多層次、立體化對(duì)比與分析。

例如在社會(huì)文化與教育上，教育局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，廣州共有各級(jí)各類學(xué)校3895所，在校生 302.03 萬(wàn)人，專任教師19.24萬(wàn)，數(shù)量位居全國(guó)前列。

還有廣州最為引以為傲的醫(yī)療資源，截止去年，廣州擁有超67家公立三甲醫(yī)院，僅次于北京的81家、上海的69家。

在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，廣州同樣出彩。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2024年末地鐵運(yùn)營(yíng)里程達(dá)到了705.1公里，位居全國(guó)前三；聚焦到灣區(qū)，廣州在大灣區(qū)運(yùn)營(yíng)的軌道交通總里程超過(guò)1100公里，灣區(qū)城市間“半小時(shí)通勤圈”有朝一日終能成為現(xiàn)實(shí)。

也正是因這些不斷完善的配套，根據(jù)廣州統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2024年廣州常住人口達(dá)1897.8萬(wàn)人，比上年末增加15.1萬(wàn)人。

隨著常住人口的增加，據(jù)克而瑞研究中心測(cè)算，廣州未來(lái)年均增量改善需求面積747萬(wàn)㎡，總量需求面積1615萬(wàn)㎡。

加上廣州在一線城市中更為“親民”的房?jī)r(jià)，這些需求有望進(jìn)一步的到釋放，未來(lái)或許將成為促進(jìn)廣州樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的中堅(jiān)力量，同時(shí)也有望讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模邁入新臺(tái)階。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。