海德壹號(hào)小區(qū)外立面。 李貝貝/攝

本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

近日，多名業(yè)主向《華夏時(shí)報(bào)》記者爆料，上海知名“網(wǎng)紅豪宅”海德壹號(hào)項(xiàng)目在建造中途擅自變更設(shè)計(jì)規(guī)劃，導(dǎo)致實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積產(chǎn)生差異。今年6月底，項(xiàng)目交房在即，部分業(yè)主被強(qiáng)制補(bǔ)繳單筆高達(dá)數(shù)十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)元的面積差價(jià)，“存在欺詐與強(qiáng)買強(qiáng)賣嫌疑”。不僅如此，該項(xiàng)目在房屋質(zhì)量、公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等方面，亦有多項(xiàng)未達(dá)合同約定的情況，全體業(yè)主無(wú)奈拒絕收房。

對(duì)于業(yè)主們的說(shuō)法，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商予以否認(rèn)。7月22日，上海海控保聯(lián)置業(yè)有限公司（下稱“?？乇Ｂ?lián)”）向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工全過(guò)程中均嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)范，整體建設(shè)合法合規(guī)。

值得一提的是，海德壹號(hào)原為格力地產(chǎn)股份有限公司（下稱“格力地產(chǎn)”，現(xiàn)已更名為“珠免集團(tuán)”）旗下項(xiàng)目。但今年4月，格力地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)已整體劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司（下稱“華發(fā)集團(tuán)”）。對(duì)于記者提出的相關(guān)責(zé)任劃分問(wèn)題，華發(fā)股份（華發(fā)集團(tuán)旗下承接房產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的平臺(tái)公司）表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團(tuán)未作回應(yīng)。截至記者發(fā)稿，多方責(zé)任主體對(duì)該爭(zhēng)議未提出明確解決方案。

實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)面積產(chǎn)生差異

公開(kāi)信息顯示，2014年12月，格力地產(chǎn)聯(lián)合體奪得海德壹號(hào)地塊。2023年2月，該項(xiàng)目推出163套房源，均價(jià)12.98萬(wàn)元/平米，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)392%。

今年6月26日，海德壹號(hào)通過(guò)微信公號(hào)宣布，錦云江悅公寓（推廣名：海德壹號(hào)）1—6幢住宅已取得《住宅交付使用許可證》，“符合買賣合同約定的交付條件”，請(qǐng)業(yè)主及時(shí)辦理房屋交付手續(xù)。然而，業(yè)主們卻拒絕收房，并公開(kāi)發(fā)布了一份《前灘海德壹號(hào)小區(qū)業(yè)主關(guān)于前灘32-01地塊項(xiàng)目拒絕收房告知書》（下稱《告知書》）。

在采訪中，業(yè)主們解釋說(shuō)，無(wú)法接受海德壹號(hào)提出的“務(wù)必在房屋交驗(yàn)前將購(gòu)房款（含面積補(bǔ)差款，若有）和違約金等各項(xiàng)費(fèi)用全額結(jié)清”要求，“這完全就是項(xiàng)目方自己的問(wèn)題”。

為何實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積產(chǎn)生如此大的差距？浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)給予業(yè)主的反饋是：房屋實(shí)地（竣工圖）與原規(guī)劃圖存在差異，主要體現(xiàn)為建筑外輪廓變化，內(nèi)部墻體位置厚度變化，以及管井的位置尺寸變化等方面，“以上變化導(dǎo)致實(shí)測(cè)和預(yù)測(cè)面積產(chǎn)生差異”。

業(yè)主王琦（化名）被要求補(bǔ)繳約60萬(wàn)元。其近日從浦東新區(qū)房屋測(cè)繪中心拿到的復(fù)核結(jié)果顯示，海德壹號(hào)部分房屋面積增加的原因主要有兩方面：其一，外輪廓外移，增加約1.5平米；其二，7號(hào)02室、9號(hào)01室因?yàn)楦粢魤Ω臑榉歉粢魤?，測(cè)繪計(jì)算規(guī)則發(fā)生調(diào)整，增加約1.4平米，“上述變化都是由于開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)變更造成的”。

王琦強(qiáng)調(diào)，根據(jù)2024年8月初印發(fā)的《上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市新建住宅工程設(shè)計(jì)質(zhì)量管控的通知》，建設(shè)單位在申請(qǐng)項(xiàng)目預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)確保住宅精裝修交付范圍的設(shè)計(jì)文件已按預(yù)售承諾的材料、設(shè)備設(shè)計(jì)完成。預(yù)售后如需變更預(yù)售承諾的材料、設(shè)備，應(yīng)當(dāng)征得購(gòu)房人書面同意，未經(jīng)同意擅自變更，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

一些業(yè)主還提出，根據(jù)合同與實(shí)測(cè)面積自行計(jì)算，部分房源增加的面積三分之二是公攤面積，僅三分之一為套內(nèi)面積，直接降低了房屋得房率，“補(bǔ)繳的幾十萬(wàn)（元）大多是公攤面積，這明顯損害了業(yè)主的利益”。但截至發(fā)稿，項(xiàng)目方未公開(kāi)公攤面積具體構(gòu)成數(shù)據(jù)。

部分被計(jì)入建筑面積、卻無(wú)法正常使用的空間也令業(yè)主們難以接受。在業(yè)主周霖（化名）家中，記者看到，幾處落地玻璃窗外均有一條十分狹窄的“陽(yáng)臺(tái)”，不足成年人一只腳長(zhǎng)。

“浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)審查中心給出的說(shuō)法是，圖紙上只有15厘米（寬），人無(wú)法活動(dòng)，所以不能稱之為‘陽(yáng)臺(tái)’，不需要滿足陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)規(guī)范，也就是不需要設(shè)計(jì)獨(dú)立下水?！敝芰乇硎?，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》表明，計(jì)入面積的必要條件是可作為人們生產(chǎn)或生活或各種活動(dòng)的場(chǎng)所，而且規(guī)范中也有計(jì)入面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深要大于60厘米的定量指導(dǎo)，但海德壹號(hào)交付時(shí)“半步陽(yáng)臺(tái)”卻被計(jì)入建筑面積，“非常不合理”。

此外，業(yè)主還指出，該項(xiàng)目最為知名的“三角陽(yáng)臺(tái)”也存在擅自變更設(shè)計(jì)的問(wèn)題。樓盤宣傳資料顯示，海德壹號(hào)在室外設(shè)計(jì)了三角形270度景觀陽(yáng)臺(tái)，可一覽黃浦江景，并與之匹配采用了不規(guī)則戶型設(shè)計(jì)。《告知書》稱，上海市購(gòu)房預(yù)售合同第54頁(yè)第7—8條明確表明三角陽(yáng)臺(tái)的存在，“但實(shí)際建設(shè)全部改成了三角金屬裝飾，構(gòu)成重大違約”。

業(yè)主認(rèn)為“不具備交付條件”

除建筑面積計(jì)算爭(zhēng)議外，海德壹號(hào)在房屋質(zhì)量、公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)等方面存在多項(xiàng)未達(dá)合同約定的情況，進(jìn)一步堅(jiān)定了業(yè)主們拒絕收房的立場(chǎng)。

“我覺(jué)得這個(gè)項(xiàng)目根本就不具備交付條件。”業(yè)主羅濤（化名）買下的是一套精裝修房屋。今年6月30日，其前往該項(xiàng)目驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)施工粗糙，且存在設(shè)計(jì)缺陷，如廚房脫排油煙機(jī)將柜門擋住，只能開(kāi)30度角。不僅如此，“1-7、9-12樓衛(wèi)生間馬桶為虹吸式馬桶，下水管道卻按照直沖式馬桶施工，導(dǎo)致無(wú)法正常生活”。

廚房脫排油煙機(jī)擋住柜門，只能開(kāi)30度角。 業(yè)主供圖

相比精裝房，毛坯房的裝修問(wèn)題要少很多。但一位業(yè)主提供的視頻顯示，其購(gòu)買的一套房源衛(wèi)生間防水條件欠佳，“（地面）下面都是濕的”。

潮濕的還有地下車庫(kù)。業(yè)主們稱，他們?cè)诳捶窟^(guò)程中發(fā)現(xiàn)地下車庫(kù)“異常潮濕”，部分區(qū)域持續(xù)性滲水、積水，多次維修未得到根本改善。7月17日，記者也在該小區(qū)地下車庫(kù)看到，部分墻面確有滲水痕跡。

小區(qū)地下車庫(kù)過(guò)道墻面滲水。 李貝貝/攝

合同公示交付標(biāo)準(zhǔn)降標(biāo)的問(wèn)題也令業(yè)主們難以接受。例如，《告知書》顯示，根據(jù)公示內(nèi)容，地下大堂及電梯廳墻面采用金屬板和墻磚，天花板采用石膏板吊頂乳膠漆飾面。但在實(shí)際建設(shè)中，墻面降標(biāo)為乳膠漆，天花板則為“裸頂”（未做吊頂處理）。

部分業(yè)主還對(duì)小區(qū)的安全問(wèn)題憂心忡忡。有業(yè)主強(qiáng)調(diào)，在看房的時(shí)候就注意到了“到處都有爆裂的玻璃”。同時(shí)，業(yè)主們還指出，車庫(kù)出入口處轉(zhuǎn)彎半徑只有5米，存在安全隱患。不過(guò)，根據(jù)一名業(yè)主提供的資料，浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)對(duì)此解釋說(shuō)，盡管轉(zhuǎn)彎半徑只有5米，但“整體車道做寬了，所以車輛通過(guò)沒(méi)有問(wèn)題，后續(xù)會(huì)在出入口加裝警示牌及反光鏡”。

爆裂玻璃的碎片。 業(yè)主供圖

由于對(duì)公區(qū)及室內(nèi)裝修等十分不滿，業(yè)主們對(duì)海德壹號(hào)收取高昂物業(yè)費(fèi)提出了質(zhì)疑。有業(yè)主表示，海德壹號(hào)存在“強(qiáng)制濫收”高價(jià)物業(yè)費(fèi)的情況，“混淆多層物業(yè)與高層物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，均為14.9元/平米。

“當(dāng)年預(yù)售的時(shí)候銷售說(shuō)過(guò)，相鄰格力·浦江海德的會(huì)所一起使用的話，物業(yè)費(fèi)才是14.9元/平米，但現(xiàn)在也無(wú)憑無(wú)據(jù)了?！币幻麡I(yè)主向記者介紹說(shuō)，?？乇Ｂ?lián)對(duì)多層住宅用戶反映的情況不予理睬，“就是要強(qiáng)制收取物業(yè)費(fèi)，否則無(wú)法拿到進(jìn)門密碼”。

項(xiàng)目方堅(jiān)稱“整體建設(shè)合法合規(guī)”

針對(duì)業(yè)主反映的問(wèn)題是否屬實(shí)、后續(xù)處理方案等問(wèn)題，7月22日，上海?？乇Ｂ?lián)置業(yè)有限公司回復(fù)稱，為避免造成不必要的誤解，公司暫不接受相關(guān)采訪。

不過(guò)，海控保聯(lián)方面向記者強(qiáng)調(diào)：“海德壹號(hào)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工全過(guò)程中均嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)范，整體建設(shè)合法合規(guī)。針對(duì)網(wǎng)絡(luò)自媒體上部分信息的誤讀，公司正積極與業(yè)主溝通、澄清。目前項(xiàng)目交付工作在有序推進(jìn)中?！?/p>

記者注意到，自2024年中矛盾爆發(fā)以來(lái)，業(yè)主方與項(xiàng)目方已進(jìn)行過(guò)多輪溝通，但截至目前，雙方在許多關(guān)鍵問(wèn)題上依然無(wú)法達(dá)成一致。

以業(yè)主們認(rèn)為“構(gòu)成重大違約”的三角陽(yáng)臺(tái)為例。去年7月9日，原格力地產(chǎn)方面曾向記者回復(fù)稱，三角陽(yáng)臺(tái)前期概念方案階段為外方設(shè)計(jì)單位繪制，后續(xù)方案、施工圖設(shè)計(jì)則由國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院根據(jù)規(guī)范要求進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)按最終施工圖進(jìn)行施工，“房屋預(yù)售時(shí)以陽(yáng)臺(tái)范圍（不含尖角部分）（預(yù)測(cè)房產(chǎn)面積）進(jìn)行銷售，銷售合同戶型圖、預(yù)售建筑面積圖與施工圖一致”。

在采訪中，業(yè)主們也向記者坦言，對(duì)于他們提出的問(wèn)題，項(xiàng)目方確實(shí)也是比較及時(shí)地給予了回應(yīng)、進(jìn)行了一定的整改，但諸多問(wèn)題仍未得到實(shí)質(zhì)性解決，且項(xiàng)目方還存在明顯的敷衍拖延，“缺乏溝通誠(chéng)意”。

例如，一名業(yè)主向記者表示，其初次驗(yàn)房時(shí)（6月30日）即將發(fā)現(xiàn)的諸多問(wèn)題反饋給?？乇Ｂ?lián)方面，但7月5日再次到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房時(shí)看到，前次提交的所有問(wèn)題均未整改，令其十分氣憤。

相比反饋速度，眼下讓業(yè)主們擔(dān)憂的還有“誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)”。據(jù)悉，在業(yè)主與海控保聯(lián)矛盾持續(xù)升級(jí)的背后，項(xiàng)目所屬企業(yè)已發(fā)生變更。公開(kāi)資料顯示，今年4月14日，珠海市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)將其持有的珠海投資控股有限公司（下稱“海投公司”，原格力地產(chǎn)控股股東）100%股權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)至珠海華發(fā)集團(tuán)，原格力地產(chǎn)已完全退出房地產(chǎn)行業(yè)。

但對(duì)于責(zé)任歸屬、后續(xù)如何處理矛盾的問(wèn)題，華發(fā)股份表示“不方便接受媒體采訪”，珠免集團(tuán)未作回應(yīng)。

諸多爭(zhēng)議懸而未決的情況下，部分業(yè)主已經(jīng)選擇尋求法律解決途徑。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣向記者表示，針對(duì)一系列的有據(jù)可查、有合同約定的違約行為，建議業(yè)主視情況直接提起相關(guān)民事訴訟；針對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的一些違法行為，例如裝修降標(biāo)可能涉及的虛假宣傳、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)可能涉及的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主們可提起相關(guān)的違法查處申請(qǐng)，要求相關(guān)部門依法處理。此外，業(yè)主們還可以在上述法律手段的基礎(chǔ)上和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行談判，嘗試通過(guò)談判解決問(wèn)題。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>