市場展望及策略

2025年第三季度北京寫字樓市場展望

市場承壓深化：租金讓步升級(jí)，業(yè)主策略雙軌并進(jìn)

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場承壓前行，高空置率與租金下探成其顯著特征。租戶議價(jià)力凸顯：新興商圈的高空置率迫使業(yè)主加大租金優(yōu)惠；核心商圈雖空置壓力相對(duì)緩和，卻面臨租戶流向高性價(jià)比商圈的挑戰(zhàn)，業(yè)主亦需主動(dòng)調(diào)降租金。

對(duì)此，業(yè)主方短期內(nèi)或?qū)⒀永m(xù)應(yīng)對(duì)策略：延長免租期、提供裝修補(bǔ)貼，以加速去化；并強(qiáng)化物業(yè)管理等軟性服務(wù)，提升項(xiàng)目競爭力。此般雙策并行，旨在穩(wěn)渡市場波瀾，尋求破局之道。

租戶降本引領(lǐng)：租約重組頻現(xiàn)，區(qū)位遷徙提速

租戶深化成本管控，策略愈發(fā)明晰。顯著標(biāo)志為“非到期租約重組”的活躍升級(jí)：租戶力促租金與市場接軌。部分企業(yè)更實(shí)施成本導(dǎo)向的區(qū)位遷徙，如自高租金的金融街商圈，轉(zhuǎn)向定位相似而租金更優(yōu)惠的麗澤商圈。

第三季度，北京甲級(jí)寫字樓租賃需求依舊由科技與互聯(lián)網(wǎng)、金融及專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)。作為經(jīng)濟(jì)支柱，科技與互聯(lián)網(wǎng)及金融企業(yè)展現(xiàn)出的業(yè)務(wù)韌性，成為當(dāng)前租賃需求的穩(wěn)固支撐。

大宗交易市場動(dòng)向：自用偏好新建，投資堅(jiān)守高收益

預(yù)計(jì)在第三季度，新建寫字樓項(xiàng)目仍將是自用型收購方的首選，因其能完美契合企業(yè)形象升級(jí)與戰(zhàn)略性資產(chǎn)配置的需求。盡管傳統(tǒng)核心區(qū)的老牌項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)健，但其增值潛力受限、租金承壓，投資型收購方或?qū)⒊掷m(xù)尋求高凈收益率的項(xiàng)目，以構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)安全邊際，有效抵御未來租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，確保資產(chǎn)穩(wěn)健增值。

此外，部分滿足“非居住建筑改造保障性租賃住房”（簡稱“非改居”）標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項(xiàng)目，因其改造費(fèi)用高昂及市場租金持續(xù)走低，成交價(jià)或?qū)⑻降壮杀揪€。

2025年第三季度北京寫字樓市場策略

給租戶的建議：及時(shí)啟動(dòng)談判，構(gòu)建靈活租約

短期而言，租戶宜通過有效談判策略實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化：租戶可利用當(dāng)前市場情況作為與業(yè)主談判的籌碼，主動(dòng)發(fā)起“非到期租約重組”談判，力求成本優(yōu)化。

長遠(yuǎn)視角，租戶當(dāng)依自身境況，構(gòu)建低成本擴(kuò)張路徑。如當(dāng)大面積租戶存在擴(kuò)租需求時(shí)，可依托自身規(guī)模效應(yīng)與品牌影響力，通過專業(yè)談判爭取整體租賃條件的優(yōu)化調(diào)整，實(shí)現(xiàn)企業(yè)寫字樓租賃成本的全面優(yōu)化。

給業(yè)主方的建議：精進(jìn)租賃策略，促去化穩(wěn)收益

鑒于租戶降本意愿強(qiáng)烈，業(yè)主方可實(shí)施“租金及物業(yè)費(fèi)減免+裝修補(bǔ)貼”的組合方案，并增設(shè)共享會(huì)議室等增值服務(wù)，以穩(wěn)舊納新，廣聚租戶。

為提前應(yīng)對(duì)即將到來的新增供應(yīng)高峰，業(yè)主方宜未雨綢繆，與優(yōu)質(zhì)租戶前置鎖定未來續(xù)租。同時(shí)，針對(duì)當(dāng)前市場中有擴(kuò)租需求的租戶，業(yè)主方應(yīng)為其提供專屬硬件與增值服務(wù)，以增強(qiáng)項(xiàng)目的競爭力。譬如，針對(duì)直播業(yè)態(tài)租戶，業(yè)主方可為其提供24小時(shí)空調(diào)，以滿足租戶的業(yè)務(wù)運(yùn)營需求；針對(duì)機(jī)器人企業(yè)租戶，業(yè)主方可提供辦公+產(chǎn)線的結(jié)合方案，滿足企業(yè)“辦公+研發(fā)+生產(chǎn)”的全鏈條需求。

給收購方的建議：把握周期機(jī)遇，聚焦核心區(qū)布局優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

有意向收購寫字樓的自用型收購方，當(dāng)適時(shí)把握市場周期機(jī)遇，鎖定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。投資型收購方除聚焦資產(chǎn)收益率外，亦需關(guān)注資產(chǎn)的區(qū)位稀缺性-其價(jià)值根植于城市空間資源的不可再生性，賦予資產(chǎn)持久增值力及風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

針對(duì)“非改居”政策契合且深幅折價(jià)的寫字樓項(xiàng)目，投資型收購方宜重點(diǎn)研判項(xiàng)目周邊的產(chǎn)業(yè)生態(tài)成熟度、居住配套完善度及政策扶持力度，為收購決策奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

宏觀環(huán)境回顧

宏觀經(jīng)濟(jì)

?北京市人民政府、北京市統(tǒng)計(jì)局、北京市商務(wù)局、中國人民銀行、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

宏觀政策

?中國政府網(wǎng)、RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

2025年上半年，寬松貨幣與刺激政策雖為市場注入信心，但經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐遲緩，企業(yè)擴(kuò)張決策依舊謹(jǐn)慎，寫字樓租賃市場承壓顯著。

從行業(yè)維度看，政策紅利或?qū)⒅攸c(diǎn)惠及特定領(lǐng)域：科技企業(yè)上市扶持舉措，將激發(fā)優(yōu)質(zhì)科技企業(yè)對(duì)寫字樓的需求，中關(guān)村等科技高地寫字樓去化有望提速；消費(fèi)提振政策，則主要激活新消費(fèi)、電商平臺(tái)、消費(fèi)金融等內(nèi)需服務(wù)型企業(yè)的租賃需求；險(xiǎn)資增配A股政策，雖直擊資本市場核心，亦能提振市場信心，優(yōu)化融資生態(tài)，為寫字樓市場鋪就更為有利的發(fā)展路徑。

甲級(jí)寫字樓租賃市場概況

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場整體表現(xiàn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

受需求疲軟所困，2025年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓租賃市場平均有效租金環(huán)比下跌5.7%，至232元/平方米建筑面積/月，創(chuàng)自2011年以來的新低。空置率位于17.7%的高位，較上季度僅微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，去化壓力尚未被緩解。

市場活躍度較第一季度更進(jìn)一步趨冷。企業(yè)信心不足，搬遷決策愈發(fā)謹(jǐn)慎，大面積企業(yè)租戶更多關(guān)注租約重組及續(xù)租策略。然而，頭部科技與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍維持需求韌性，本季度達(dá)成多宗大面積租賃成交。

在當(dāng)前的租戶主導(dǎo)市場，業(yè)主方主動(dòng)調(diào)整租賃策略，積極回應(yīng)租戶多元需求，以吸引并留存租戶。通過策略優(yōu)化，力求在市場寒潮中求穩(wěn)。寫字樓租賃市場正展現(xiàn)出在挑戰(zhàn)中尋求新平衡的堅(jiān)韌姿態(tài)。

北京甲級(jí)寫字樓租賃市場細(xì)分商圈概況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.租金單位為元/平方米建筑面積/月

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金

北京各商圈季度洞察

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備注：1.有效租金為含稅、不含物業(yè)管理費(fèi)的有效租金；2.成交信息/項(xiàng)目信息僅供參考

主力租戶分布格局

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備注：圖表只體現(xiàn)各類企業(yè)入駐面積最大的前五個(gè)商圈

金融類企業(yè)在金融街商圈的入駐面積達(dá)145.2萬平方米，為各商圈之首；麗澤商圈則以2.64%的入駐面積增速加速擴(kuò)容，彰顯其作為金融行業(yè)新興集聚區(qū)的成長潛力正在釋放。

中關(guān)村商圈依然是科技與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐面積最高的商圈，但其增長動(dòng)能分散至望京-酒仙橋、亞奧及麗澤商圈，多中心化趨勢深化。

專業(yè)服務(wù)類企業(yè)延續(xù)在核心商圈集聚的特征：國貿(mào)主導(dǎo)地位顯著，同時(shí)東二環(huán)、中關(guān)村和亞奧商圈持續(xù)增量。

內(nèi)資、港澳臺(tái)及外資企業(yè)分布格局

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：圖表只體現(xiàn)各類企業(yè)入駐面積最大的前五個(gè)商圈

內(nèi)資企業(yè)在金融街、東二環(huán)、麗澤和中關(guān)村商圈的入駐面積占比均超75%，其中內(nèi)資企業(yè)在麗澤商圈的入駐面積增速明顯。

港澳臺(tái)企業(yè)分布分散且規(guī)模有限，僅在國貿(mào)商圈形成小規(guī)模集群。

外資企業(yè)高度聚集于國貿(mào)商圈，但其在國貿(mào)商圈的入駐面積在本季度環(huán)比微降。而望京-酒仙橋、中關(guān)村、麗澤商圈均錄得環(huán)比正增長，體現(xiàn)其他商圈對(duì)外資企業(yè)的吸引力正增強(qiáng)。

國貿(mào)中服地塊供應(yīng)情況

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：成交信息/項(xiàng)目信息僅供參考

大宗交易市場概況

北京寫字樓大宗交易市場表現(xiàn)

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

2025年第二季度，北京寫字樓大宗交易額環(huán)比減少39%，僅為48億元，市場活躍度顯著降溫。寫字樓成交占比滑落至49.7%，住宅用地交易占比上升，對(duì)寫字樓份額產(chǎn)生稀釋效應(yīng)。從區(qū)域分布看，本季度交易標(biāo)的分散于朝陽區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)與豐臺(tái)區(qū)，反映收購方對(duì)多元優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的青睞。

從成交額看，本季度自用型收購方以85%的占比主導(dǎo)市場，其收購標(biāo)的均位于各商圈核心地帶。價(jià)格折讓仍為收購決策最關(guān)鍵的考量，同時(shí)，項(xiàng)目交通便捷度與硬件設(shè)施水準(zhǔn)亦是影響抉擇的重要因素。

外資基金對(duì)國內(nèi)高端消費(fèi)零售領(lǐng)域持長期樂觀態(tài)度：本季度，博裕美元基金成功攬入北京華聯(lián)（SKP）百貨42%-45%股權(quán)。鑒于該交易屬于公司層面的股權(quán)戰(zhàn)略投資，非單一物業(yè)收購，因此未將其納入所有大宗交易總額統(tǒng)計(jì)范疇。

當(dāng)前市場正步入更為精細(xì)化的競爭階段，未來走向值得期待。

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

2025年第二季度，北京寫字樓大宗交易均價(jià)環(huán)比下跌34%，至33333元/平方米建筑面積。價(jià)格下行主要受兩大因素影響：一是某法拍項(xiàng)目經(jīng)多輪競價(jià)后以大幅折價(jià)成交，直接拖拽均價(jià)下滑；二是國家開放大學(xué)在非核心商圈以低價(jià)購進(jìn)9萬平方米寫字樓，進(jìn)一步攤薄平均售價(jià)。

市場分化態(tài)勢顯現(xiàn)：核心商圈寫字樓售價(jià)自巔峰回落40%-60%，此類樓宇多逾十年樓齡，土地獲取時(shí)間更超二十年。反觀非核心及新興商圈，售價(jià)回調(diào)僅15%-20%，且多為新交付或低樓齡資產(chǎn)，交通便利性兼?zhèn)洹?/p>

租售比攀升至8.4%的高位，資產(chǎn)估值壓力持續(xù)釋放，映射出收購方風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)要求提升，資本化率走闊趨勢顯著。

寫字樓的市場價(jià)值正經(jīng)歷重構(gòu)，資本持審慎態(tài)度密切關(guān)注投資機(jī)會(huì)。

北京大宗交易市場成交案例

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

備注：1.成交信息/項(xiàng)目信息僅供參考；2.新項(xiàng)目的大宗交易成交時(shí)間按網(wǎng)簽時(shí)間計(jì)算；3.圖片來源于網(wǎng)絡(luò)