審時度勢，看清三大事實(shí)書包房必須考慮均好性

恰逢開學(xué)季，教育又站在了聚光燈下。

每年這個時候，都有無數(shù)父母因?yàn)楹⒆尤雽W(xué)操碎了心。學(xué)校能如期開學(xué)嗎？學(xué)校品牌遲遲未定，會不會變村小……

還沒上車的家長，也在面臨新的挑戰(zhàn)。

一邊是各區(qū)頻頻發(fā)出學(xué)位預(yù)警，一邊是普高錄取率常年維持在60%以下，稍有差池，就會影響孩子一生。

2025年公辦小學(xué)報名5月7日開始，4月30日前必須實(shí)現(xiàn)人戶一致，倒計(jì)時58天，到底怎么選才更穩(wěn)妥？

前段時間，“生育率下降”的話題鋪天蓋地，卻絲毫無法熨平家長心中的焦慮。原因很簡單：

其一：廣州小學(xué)人數(shù)高峰期或?qū)⒊掷m(xù)到2028年

2016年，二孩政策全面放開。隨后的2017年、2018年，廣州戶籍人口出生為近10年兩個高峰，分別為20.1萬和17.1萬。

按7歲入學(xué)年齡來算，對應(yīng)入學(xué)年份剛好是24和25年。

根據(jù)廣州市教育局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2026年小學(xué)在校人數(shù)將到達(dá)頂峰，2028年后才有明顯緩解。

也就是說，今年孩子上學(xué)情況還是嚴(yán)峻。剛開年不久，已經(jīng)有7個區(qū)，約76所學(xué)校發(fā)出學(xué)位預(yù)警。

學(xué)位缺口大，意味著如果學(xué)位不確定，被分流到弱校的機(jī)會，會驟然增加。

別忘了，作為全國人口流入第一的城市，去年廣州還放低了落戶門檻，源源不斷的新廣來此安家樂業(yè)，會進(jìn)一步加劇優(yōu)質(zhì)學(xué)位的壓力。

其二：生育率下降只能淘汰普校，優(yōu)質(zhì)教育資源依然稀缺

雙減政策之下，校外補(bǔ)習(xí)班被團(tuán)滅后至今沒有回歸。

課外培訓(xùn)撤退，廣大家長對于校內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源的渴求，更加強(qiáng)烈。

因?yàn)楦呖贾贫纫廊淮嬖?，只要有升學(xué)，就會有競爭。所以從小學(xué)開始就選擇好學(xué)校來打好基礎(chǔ)，尤為關(guān)鍵。

而這也強(qiáng)化了家長們對名校的追求和執(zhí)著，導(dǎo)致頭部教育資源更加珍貴。

其三：中考分流，幾乎一半孩子無法讀高中

去年，廣州中考普通高中錄取率約為57.07%，意味著有將近一半孩子被中考分流到職校，讀不了高中。

翻看過去10年，廣州中考普高率基本維持在55%-62%。“學(xué)歷通脹”倒逼競爭不斷往前移，從高考下沉到中考，“普職分流”是最直觀的壓力。

因此，受教育程度越高的父母，越會存在不可遏制的雞娃焦慮。

能不能錄取優(yōu)質(zhì)高中，拿到重點(diǎn)大學(xué)的通行證，小學(xué)擇優(yōu)、小升初都會是一道坎。

九年一貫制，尤其是優(yōu)質(zhì)九年一貫制的含金量，還在大幅提升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前廣州在售樓盤超過510個，但配建九年制學(xué)校的卻不多。

占比僅6.39%，平均每100個樓盤里，只有6個符合條件。

聚焦到九年制學(xué)校，可選范圍一下子縮小了。不過，家長眼前依然迷霧重重

書包房是硬通貨的時代已經(jīng)過去了，事實(shí)證明，只有單一價值的房子在動蕩期內(nèi)根本不堪一擊，強(qiáng)如越秀區(qū)，動蕩期內(nèi)書包房暴跌便是最好的例子，分分鐘砸手里。

怎么才能確保我的書包房能夠穿越周期？

很重要的一點(diǎn)，就是考慮均好性，其中涵蓋居住體驗(yàn)以及書包的含金量。

第一，家長和孩子都要住得舒服。周邊配套成熟，方便日常通勤、購物和遛娃，學(xué)校在小區(qū)里面再好不過了，接送省時省力。下樓有個大園林，增加親子活動和陪伴。

另外，最好不要買內(nèi)卷太猛的戶型，三房或以上南向戶型最穩(wěn)妥，大家都有獨(dú)立空間，使用周期長，符合當(dāng)下多數(shù)家庭一步到位的需求，流通性更強(qiáng)。

第二，是貼牌校還是貨真價實(shí)的品牌校，務(wù)必謹(jǐn)慎識別

老實(shí)說，現(xiàn)在的廣州樓市，但凡有新盤官宣，都是有名校頭銜的書包，但真實(shí)實(shí)力如何，在沒上戰(zhàn)場前，誰也不敢打包票。

事關(guān)孩子讀書，不能有半點(diǎn)僥幸心理。選擇已開學(xué)且成績有目共睹的品牌校，更有保障。

既要又要還要

多維度考察，鎖定最優(yōu)選

最近就有寶媽向淘房君求助，隨著二胎出生，大寶即將讀一年級，小A今年必須落實(shí)好改善置換書包房的事情。

越秀、海珠、荔灣小升初主要以電腦派位為主，直升選擇太少，再加上夫妻倆在天河做生意，所以小A將目光鎖定在近期屢屢官宣名校的天河?xùn)|。

打了個車，淘房君帶著小A直奔天河?xùn)|，第一站來到九年制黃廣附（西校區(qū)）。

去年，黃廣附有學(xué)霸考出788的高分 ，直接奪下廣州中考狀元。

學(xué)校一戰(zhàn)成名，小A自然特別關(guān)注。

1

新晉狀元搖籃

九年制黃廣附學(xué)位充足

在廣州，混跡雞娃圈的家長都有一個奮斗目標(biāo)—“八大豪門”。

因?yàn)榇蠹叶贾?，如果能把孩子送進(jìn)去，名牌大學(xué)也就不遠(yuǎn)了。

而黃廣附背靠的廣大附中，正是八大豪門之一，相信沒有什么比數(shù)據(jù)更有說服力的了。

2024年高考，廣大附中戰(zhàn)果輝煌，全省前50名3人，前100名6人，雙一流大學(xué)錄取率超60%。其中有8人被北京大學(xué)錄取，7人被清華大學(xué)錄取。特控率已經(jīng)連續(xù)7年超過90%。

在五大學(xué)科競賽上，廣大附中奪下10枚金牌，躋身全省前三，僅次于深中和華附。

廣附的牛，還體現(xiàn)在子弟兵團(tuán)上。

2018年，廣附系教育集團(tuán)成立。此后廣大附中充分發(fā)揮引領(lǐng)者作用，帶動體系內(nèi)成員校結(jié)下累累碩果。黃廣附便是成功案例之一。

去年中考，狀元花落黃廣附，高優(yōu)率高達(dá)85%以上。高考拔尖，中考勝出，廣附系成為許多家長心中的白月光。

作為九年制公辦學(xué)校，按照“一貫制”的原則，黃廣附（西校區(qū)）小學(xué)擁有直升初中的優(yōu)勢。（具體以教育局當(dāng)年公布為準(zhǔn)）

相當(dāng)于入讀小學(xué)一刻起，便拿下直通牛校的門票，還省去了小升初的繁瑣過程和壓力，在小A看來，這是件天大的好事。

加之，廣附系向來遵循“三位一體管理”，同教材、同教研、同考試，連貫性很強(qiáng)。若孩子從小在廣附系內(nèi)，未來進(jìn)入廣大附中的機(jī)率也會加大。

學(xué)校實(shí)景圖

事實(shí)也確為如此，根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理，2024年廣附自招，集團(tuán)內(nèi)學(xué)生入圍占比高達(dá)47.5%，概率遠(yuǎn)高于集團(tuán)外學(xué)校。

至于家長們比較擔(dān)心的學(xué)位缺口問題，在黃廣附（西校區(qū)）也不用焦慮。

廣州市教育局副巡視員曾做過一次測算，算下來戶數(shù)跟小學(xué)學(xué)位之間應(yīng)該盡量接近或者小于4:1，才算是合理的范圍，再高就會存在學(xué)位緊張的現(xiàn)象。

黃廣附（西校區(qū)）對口小區(qū)僅有富頤都薈，目前項(xiàng)目銷售了近4000套。

學(xué)校設(shè)置有84個班，其中小學(xué)36個班，學(xué)位約1620個。按4000套整數(shù)計(jì)算，學(xué)位比約為2.5:1，遠(yuǎn)低于安全線4:1。

學(xué)校實(shí)景圖

由于學(xué)位充足，一方面非常適合小A 這樣的多孩家庭，哪怕計(jì)劃生三胎，未來讀書也不成問題。另一方面，也是很重要的，據(jù)悉今年有讀書需求的孩子，憑購房合同就能入讀或者插班，無須等待交樓。

另外，無論是黃廣附（西校區(qū)），還是已經(jīng)開學(xué)的公辦幼兒園，都在社區(qū)內(nèi)，可實(shí)現(xiàn)目送式上學(xué)，日后二寶讀書，接送兩個孩子都方便。小A已經(jīng)瘋狂心動了！

2

要繁華，更要近CBD，妥！

初步錨定了學(xué)校和小區(qū)，小A 便以富頤都薈為中心，對周邊各大配套展開多維度的考察。

小A及其愛人在金融城做生意，由于工作性質(zhì)，需要經(jīng)常到珠城、琶洲等CBD進(jìn)行商務(wù)會談，所以交通是他們很看重的因素。

踩盤當(dāng)天，小A從項(xiàng)目出發(fā)打車直奔珠城，耳機(jī)里周杰倫的歌曲才唱了四首，就到達(dá)目的地。金融城、琶洲、魚珠也是一腳油門的事，出行效率很高。

項(xiàng)目直線距離珠江新城僅約10公里

遇上高峰期，也可以選擇地鐵出行， 5號線和13號線，一軌抵達(dá)珠江新城和新塘樞紐，鏈接灣區(qū)其他城市，對出差也十分友好。

平時工作壓力大，小A喜歡買買買，沒想到在商業(yè)方面，富頤都薈也給了驚喜。

周邊有山姆會員、宜家家居、居然之家、優(yōu)托邦購物中心（奧體中心店）、美林M·LIVE天地、M+PARK漫廣場等多個商圈，吃喝玩樂購，都可就近解決。

項(xiàng)目自身還規(guī)劃了約50萬㎡的超大商業(yè)配套，總體量堪比3個天河城。

約35萬㎡的商業(yè)體—魚珠臨港數(shù)創(chuàng)中心正在動工，兩棟塔樓主體結(jié)構(gòu)已封頂，日后輕松走幾步就能享受到愜意的休閑時光，這樣的生活值得期待。

樓下底商已經(jīng)開業(yè)，興旺又熱鬧。

方便日常之余，強(qiáng)資源配套的加持，也能為以后的流通性提供一定的保障。

3

難得大園林，高質(zhì)量親子陪伴

一個社區(qū)是否有溫度，適合孩子成長，很大程度上取決于園林，對此小A 深有體會。

夫妻倆工作繁忙，每天能陪伴孩子的時間不多。去不了遠(yuǎn)門，現(xiàn)在居住的地方，園林又太小，只能窩在家里和孩子一起做做手工。

當(dāng)?shù)弥活U都薈有附近一帶難得的中央大園林，小A忍不住停下了腳步。

項(xiàng)目規(guī)劃有3,600㎡全齡段主題樂園、2,700㎡雙陽光草坪、720米健康環(huán)氧跑道，充分釋放孩子天性，并且多年齡需求都已經(jīng)考慮妥當(dāng)。

園林效果圖

比如，0-3歲重點(diǎn)培養(yǎng)肢體、視覺、聽覺和語言發(fā)育，于是設(shè)計(jì)了植說心語花園區(qū)，讓孩子被自然包圍，認(rèn)知天地，感受四季。

而4-6歲，認(rèn)知能力增強(qiáng)，友情開始培養(yǎng)，攀爬網(wǎng)、天空滑梯就有了用武之地。

6-12歲，乃至更大的孩子，悅跑、騎自行車、放風(fēng)箏，各種體育活動是他們的至愛，陽光草坪、環(huán)氧跑道可供隨意撒歡。

園林效果圖

更貼心是，園林還設(shè)置有成人看護(hù)區(qū)，孩子玩游戲時，方便家長在旁邊陪伴或指導(dǎo)。溫馨的親子回憶，這不就有了嗎？

在了解過程中，小A 還看中了這里的“社交”功能。

作為黃廣附（西校區(qū)）唯一對口，同學(xué)們基本都在同一小區(qū)，重視教育的家長們也聚在了一起。

孩子課后可約同學(xué)出來玩，彼此增進(jìn)感情，鍛煉社交能力。

家長之間也可以針對孩子學(xué)習(xí)交流下心得，增加獲取信息的渠道，整體氛圍比較純粹。

Ultra級稀缺大平層

一出手就是滿配水平

越是多孩家庭，越是渴望一步到位，因?yàn)?strong>拖家?guī)Э诎峒覍?shí)在太奔波和麻煩了。

所以，這次改善置換，小A對戶型的第一要求是大，必須要大。

可惜天河?xùn)|最近在卷剛需和剛改市場，少有大面積戶型。

而富頤都薈新加推的R11棟，主推151-176-208㎡大平層，就很對她胃口。

“它就像最近的小米，造了一輛史上最強(qiáng) SU7 Ultra，各方面性能都拉至滿格，還給了我一個低于市場的驚喜價格?！?/em>

首先，是位置很不錯，R11棟位于社區(qū)中央，妥妥的C位，樓間距達(dá)70米以上，前后瞰中央園林，無論是采光通風(fēng)還是景觀面，都是全盤最佳的狀態(tài)。

其次，R11棟是南北板式設(shè)計(jì)，戶戶朝南更貼近南方人的居住習(xí)慣，而專梯專戶，刷卡才能出入，既減少鄰居的影響，又很好保護(hù)了隱私。

產(chǎn)品方面，小A 最心水明星戶型208㎡四房。

二胎出生后，長輩過來幫忙帶娃，上有老，下有小，想要每個年齡段都住得舒適，她要考慮的事情非常多。208㎡戶型完美契合了她的所有需求。

LDKB一體化，將餐客廳、陽臺、廚房串聯(lián)成一個近85㎡大方廳，置放女兒的鋼琴，兒子的棋桌，甚至可邀請10多位小朋友開party， 陪伴孩子度過每個紀(jì)念日。

樣板間實(shí)景圖

廚房是半開放式島臺設(shè)計(jì)，中西廚可兼顧每位成員的口味。在“洄游動線”賦能下，還多了許多家庭的場景交互。

例如在準(zhǔn)備晚餐時，可與坐在旁邊的孩子聊聊上學(xué)開心事，在客廳品茶的爸爸，又能和在陽臺擺弄花草的爺爺嘮嗑，家的氛圍更濃了。

樣板間實(shí)景圖

南北雙陽臺對流，清風(fēng)穿堂而過，對健康大有裨益。并且糅合了戶型的實(shí)用性與舒適性，一邊飽覽美景，一邊收納生活。

雙主套配置，主臥帶衣帽間，酒店總統(tǒng)套房標(biāo)配的雙臺盆、大浴缸通通搬進(jìn)主衛(wèi)， 晚上回到家可以卸下壓力與疲憊。

樣板間實(shí)景圖

除此之外，還可以私藏興趣功能區(qū)，主臥沒有承重墻，隨時可拆改連通次臥，將次臥改造成書房或工作室，擁有一方獨(dú)立天地。

另一主套，可用作長輩房，晚上起夜，也不用擔(dān)心其安全問題。

樣板間實(shí)景圖

值得一提的是，交標(biāo)也是一大亮點(diǎn)。

比如引入了華為智能系統(tǒng)，中央空調(diào)+新風(fēng)系統(tǒng)，全屋升級為國際一線品牌，足以看出項(xiàng)目誠意滿滿。

看到最后，小A基本敲定這里，但她還得跟家里人商量一下。

本來我以為她還會再考慮一段時間，沒想到才過幾天，小A就來告知已經(jīng)下手了。

她坦言：“小孩上學(xué)實(shí)在不能等了，而且千萬左右的預(yù)算，在老四區(qū)根本不可能買到各方面滿意，且面積超200平的新房，富頤都薈可以說是這個賽道的天花板了?！?/em>

有這樣想法的，不止小A 一個。據(jù)了解，R11棟加推以來，許多業(yè)主就是奔著廣附這張明牌來，最后淪陷在無可比擬的居住體驗(yàn)里。

都說房子的所有價值最終都會折射在二手價格上，我們來看看富頤都薈（曾用名：富頤華庭）的成交情況。

最新出讓的幾套，單價都維持在4萬+/㎡，有的甚至接近5萬/㎡，與一手價格幾乎平進(jìn)平出。

大家都在擠水分，項(xiàng)目穩(wěn)得一比，背后意味著什么，想必不用再贅言。

最后再提醒一下，距離公立小學(xué)報名已進(jìn)入倒計(jì)時，有讀書需求的朋友，抓緊時間來“抄作業(yè)”。