大股東深鐵在給萬科“輸血”的同時，也在逐步改變?nèi)f科的骨架和基因。

　　7月中旬的深圳，萬科總部會議室里，一場決定這家地產(chǎn)巨頭命運(yùn)的組織變革正在悄然推進(jìn)。

　　據(jù)多個信源確認(rèn)，萬科將全面取消所有區(qū)域公司，將原有的“集團(tuán)-區(qū)域-城市”三級管控體系徹底轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹瘓F(tuán)-片區(qū)”兩級管控架構(gòu)。

　　這一調(diào)整涉及北京、華東、華中、南方、西南五大區(qū)域公司及多個直管公司，核心權(quán)限如采購權(quán)收歸集團(tuán)，開發(fā)經(jīng)營本部從上海遷回深圳。

　　幾乎與此同時，深鐵系高管辛杰接任萬科董事會主席已滿半年，十余名深圳國資背景干部進(jìn)駐核心崗位，標(biāo)志著這家曾經(jīng)的“宇宙房企”徹底進(jìn)入“深鐵時代”。

　　這場變革不僅是萬科內(nèi)部的管理重構(gòu)，更是國資深度介入房企治理的標(biāo)志性事件，折射出房地產(chǎn)行業(yè)從市場化擴(kuò)張向國資主導(dǎo)收縮的歷史性轉(zhuǎn)折。

　　深鐵改寫萬科“基因”

　　2017年“寶萬之爭”后，深鐵以663億元受讓華潤、恒大合計29.38%股權(quán)成為萬科第一大股東，開啟了國資與職業(yè)經(jīng)理人共治的時代。

　　深鐵對萬科的控制不僅停留在股權(quán)層面，更通過人事調(diào)整實(shí)現(xiàn)深度滲透。2025年初的萬科董事會改組，已經(jīng)為今天的變革埋下伏筆。

　　2025年1月，郁亮辭去董事會主席職務(wù)，祝九勝、朱旭等核心高管同步離職，深鐵系高管全面接管戰(zhàn)略決策權(quán)，萬科正式進(jìn)入“大股東治理”階段。

　　在這場變革中，深鐵集團(tuán)董事長辛杰兼任萬科董事會主席，深鐵置業(yè)副總經(jīng)理王智余調(diào)任北京區(qū)域，深鐵系財務(wù)專家肖靜華出任財務(wù)資金管理部總經(jīng)理，法務(wù)、紀(jì)檢等關(guān)鍵崗位均由深圳國資背景干部接任。

　　這種“空降式”人事調(diào)整并非簡單的崗位替換，而是系統(tǒng)性地將深鐵的管理邏輯植入萬科。而深鐵的戰(zhàn)略意志清晰可見：與招商、保利等央企保持同步，推行“強(qiáng)總部”戰(zhàn)略。

　　開發(fā)業(yè)務(wù)的持續(xù)收縮也倒逼管理架構(gòu)精簡。萬科銷售額從2020年超7000億元的巔峰，跌落至2023年的約3700億元，2025年上半年銷售額只有691.1億元。

　　戰(zhàn)線全面收縮至十幾個核心城市后，區(qū)域公司的存在價值被深度質(zhì)疑。“當(dāng)交付項(xiàng)目斷流時，組織瘦身只是時間問題?！币晃毁Y深從業(yè)者如此感嘆。

　　行業(yè)寒冬中，虹橋“開發(fā)商一條街”盛況不再，多家房企撤銷雙總部設(shè)置，區(qū)域合并已成行業(yè)常態(tài)。萬科此次調(diào)整，是地產(chǎn)寒冬下的生存法則，也是國資主導(dǎo)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身。

　　區(qū)域公司走向終結(jié)

　　此次組織地震的核心在于管理層級壓縮。現(xiàn)行的三級管控體系將退出歷史舞臺，取而代之的是更緊湊的“集團(tuán)-片區(qū)”2.5級模式。

　　伴隨架構(gòu)重組，采購等核心職能將收歸集團(tuán)統(tǒng)一管理。片區(qū)總公司僅保留與項(xiàng)目直接相關(guān)的業(yè)務(wù)職能，后臺保障類職能被大幅精簡。

　　這種集約化管理模式，標(biāo)志著萬科從“放權(quán)搞活”向“集權(quán)提效”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)身。

　　更深層的變動發(fā)生在權(quán)力中樞。開發(fā)經(jīng)營本部將從上?；剡w深圳總部，形成決策中心的物理統(tǒng)一。那些不愿隨遷的上海員工，則面臨著職業(yè)生涯的重新抉擇。

　　同時進(jìn)行的還有財務(wù)體系的整合。萬科的表外資產(chǎn)將逐步并表管理，進(jìn)一步強(qiáng)化集團(tuán)管控能力。

　　此次調(diào)整并非倉促之舉，而是萬科持續(xù)三年組織優(yōu)化的終章。萬科的這次變革始于2024年3月。當(dāng)時，南方區(qū)域率先動刀，將原有12個公司合并為8個。

　　一個月月后，萬科上海區(qū)域?qū)?5個城市公司重組為8個地區(qū)公司，北京區(qū)域則重組為7個地區(qū)公司。

　　到了2024年10月，萬科完成區(qū)域公司“七變五”重組，東北、西北區(qū)域降級為總公司，并首次成立開發(fā)經(jīng)營本部直管上海、廣佛公司。

　　三次調(diào)整層層遞進(jìn)，區(qū)域平臺職能被逐步掏空。到2024年10月時，區(qū)域本部已基本退化為開發(fā)經(jīng)營本部的“前方指揮部”。

　　這些鋪墊為今日的徹底變革埋下伏筆：當(dāng)區(qū)域公司早已名存實(shí)亡，撤銷便成為水到渠成的選擇。

　　陣痛還將繼續(xù)？

　　組織變革的陣痛中，萬科區(qū)域高管正在批量流失。

　　6月，華中區(qū)域BG合伙人王博群揮別效力16年的萬科。緊接著，原上海萬科事業(yè)部總經(jīng)理于佳興被曝離職加盟華潤置地。這些老將的離去，象征著萬科區(qū)域兵團(tuán)時代的終結(jié)。

　　在人員安排上，開發(fā)經(jīng)營本部仍由張海整體負(fù)責(zé)，孫嘉繼續(xù)擔(dān)任商業(yè)事業(yè)部負(fù)責(zé)人。廣佛公司總經(jīng)理曹江巍接替盧冰負(fù)責(zé)北京區(qū)域，而盧冰則調(diào)任新組建的辦公事業(yè)部負(fù)責(zé)人。

　　此次調(diào)整還涉及業(yè)務(wù)架構(gòu)的優(yōu)化。萬科開發(fā)經(jīng)營本部將組建辦公事業(yè)部，聚焦辦公類資產(chǎn)的經(jīng)營提效，同時深化商業(yè)事業(yè)部組織建設(shè)。事業(yè)部本部未來將聚焦三大核心產(chǎn)品線：大型購物中心、社區(qū)商業(yè)以及歷史文化街區(qū)。

　　行業(yè)邏輯已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變：過去地產(chǎn)擴(kuò)張期，設(shè)立區(qū)域平臺是為了在投資、營銷等方面放權(quán)，激勵各區(qū)域“跑得快”。如今市場進(jìn)入縮量期，區(qū)域平臺反而導(dǎo)致“亂管”和權(quán)責(zé)不對等。

　　當(dāng)萬科五大區(qū)域公司的銘牌被撤下，當(dāng)深鐵系高管的決策主導(dǎo)萬科的每一步，這場變革不僅是一家企業(yè)的自我革新，更是房地產(chǎn)行業(yè)范式轉(zhuǎn)換的里程碑。

　　深鐵通過股權(quán)、人事和戰(zhàn)略的三重控制，將萬科從“市場化標(biāo)桿”重塑為“國資樣本”，而裁撤區(qū)域公司則是這場重塑的關(guān)鍵落子。

　　未來，萬科能否在國資主導(dǎo)下實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型重生，依然面臨考驗(yàn)。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，深鐵與萬科的故事或許正預(yù)示著一個新時代的來臨。

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