牛奶廠的自由落體，還沒有結(jié)束。

最近，牛奶廠板塊成交了一套新低四房，142平、總價(jià)640萬，單價(jià)4.49萬/平。

牛奶廠房價(jià)已正式跌破4.5萬/平，這一價(jià)格與2018年板塊尾貨房源的價(jià)格持平。

這也意味著，降價(jià)潮已蔓延至早一批入手的一手房業(yè)主。

即便是早年布局、選中曾被熱捧的網(wǎng)紅板塊，如今也面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)，這無疑會(huì)顛覆“網(wǎng)紅盤早買不虧” 的固有認(rèn)知。

當(dāng)然，2021年高位沖鋒接盤的業(yè)主更是一把淚，價(jià)格從1265萬腰斬到640萬，跌去49%。

我們統(tǒng)計(jì)了牛奶廠上半年的公開成交數(shù)據(jù)，去了一趟現(xiàn)場，和大家分享幾個(gè)有意思的點(diǎn)。

①4字頭遍地，牛奶廠一視同仁

今年上半年，牛奶廠只有4套洋房高于5萬單價(jià)，其余均價(jià)都在4字頭。

其中，有兩套比較特別成交。

一套是成交價(jià)高達(dá)12萬/平的166平大平層。中介透露，這套大概率是金融操作，不是常規(guī)成交。

另一套是，8.5萬/平的別墅。牛奶廠靠近馬路邊有一排別墅，10萬+，現(xiàn)在價(jià)格也打下來了。

無論是大戶型還是小戶型，牛奶廠一視同仁都在猛砸。

三房成交5套，均價(jià)約4.7萬；四房成交11套，均價(jià)約4.9萬/平。

兩者價(jià)差，只剩下2000/平了，小戶型只有總價(jià)優(yōu)勢，現(xiàn)在最低400萬就能上車了。

我們走訪了當(dāng)?shù)刂薪�，看到一套單價(jià)單價(jià)低至4.3萬/平的掛牌房源。

“這套性價(jià)比最高了，高樓層視野好，上個(gè)月才剛剛掛牌，最開始460萬，降了50萬，感興趣的話還能幫你談?wù)�。�?/p>

在貝殼平臺(tái)上，已經(jīng)有大量房源的掛牌價(jià)要低于最低成交價(jià)4.49萬/平，卻還沒有成交。

這也代表，牛奶廠，可能還沒到底。

②一代版本一代神，牛奶廠找不到買家

相比起價(jià)格下跌，牛奶廠更慌的是量價(jià)齊跌，找不到新買家了。

即便是掛牌價(jià)比成交價(jià)還低，卻依然不好賣。

牛奶廠數(shù)據(jù)有多淡？上半年，17套！

打不過老對頭廣鋼一個(gè)月。即便是單拎金融街融穗華府，上半年都賣了30套。

中介開玩笑的說，做下去沒客戶，門口還在修路，都想提桶了。

一家去年關(guān)門的中介門面，也終于開新店。一看，果然還得是教培行業(yè)。

牛奶廠成交量上不去，幾方面原因。

·配套兌現(xiàn)慢

賣不過廣鋼，和牛奶廠十年來的一成不變有很大關(guān)系，沒有新開發(fā)商，片區(qū)沒新增量，配套跟不上版本。

先說學(xué)校，廣鋼主打省實(shí)系；牛奶廠是同樣優(yōu)秀的靈秀小學(xué)+奧體東小學(xué)，搖號執(zhí)信天河校區(qū)+清華附中灣區(qū)學(xué)校。

在執(zhí)信搖號確定性沒那么強(qiáng)后，未來會(huì)多一個(gè)天河外國語智谷學(xué)校。

現(xiàn)在天河名校遍地走，對打教育牌的牛奶廠是致命打擊。

通勤上，廣鋼完爆牛奶廠。

正式開通的10號線給廣鋼片區(qū)帶來第四個(gè)地鐵站，直達(dá)體育中心、珠江新城、琶洲的地鐵線。

至于牛奶廠，從10年前開盤提起的19號線，時(shí)至今日還在等待。

雖說大概率在四期規(guī)劃中，但申報(bào)到具體運(yùn)營，時(shí)間表就更久了，可能又是一個(gè)10年。

商業(yè)上，大家半斤八兩，廣鋼未來可期。

說個(gè)冷知識，無論是叮咚、小象、樸樸，都不送牛奶廠，還得靠錢大媽。

牛奶廠和廣鋼一樣，片區(qū)內(nèi)都有小型商業(yè)。

未來規(guī)劃上，廣鋼距離太古里、萬象城都是兩三個(gè)地鐵站；牛奶廠周邊，只能等世界大觀片區(qū)的臨湖商業(yè)，體量上是有差距。

牛奶廠圈層、景觀，在如今的市場難以定價(jià)，拼刺刀還是要看學(xué)鐵商配套。

舉個(gè)例子，“我鄰居開邁巴赫”不一定讓房子升值，但“小象不送上門”、“家門口沒通地鐵”是真的會(huì)降價(jià)。

牛奶廠配套及定位不好調(diào)整，而廣鋼的成熟社區(qū)、學(xué)鐵商配套以及老城區(qū)地位，可以吸引到剛需、剛改客戶。

當(dāng)然，一切的前提下是價(jià)格。前兩年，廣鋼也經(jīng)歷了一輪暴跌，從6-8萬/平，降到如今小戶型3-4萬/平，大戶型約4-5萬/平。

但牛奶廠的業(yè)主，并不想輕易讓步。

·業(yè)主惜售，想保房價(jià)

業(yè)主對板塊自住、配套的價(jià)值都認(rèn)可，心理預(yù)期高，之前價(jià)格漲到9-10萬/平，由奢入儉難。

牛奶廠定位相對中產(chǎn)，不少業(yè)主吃到了時(shí)代紅利，自身學(xué)歷高，有車有房，對生活有追求，不愿意賤賣。

只有，想快速出手的業(yè)主，認(rèn)清現(xiàn)實(shí)直接掛了低價(jià)，能吸引更多人來看。

·板塊定位不清，新房選擇太多

上半年成交榜單中，前8名定位都是改善/剛改的項(xiàng)目，客群和奶廠希望賣的客群是高度重合的。

拼刺刀時(shí)，新房普遍產(chǎn)品更新、配套更全、通勤更好，有硬傷的牛奶廠不占優(yōu)勢。

雖然，牛奶廠的外立面保持得不錯(cuò)，但比起新產(chǎn)品還是有差距的。

牛奶廠，在板塊定位、價(jià)格、客群之間，仍沒有找到市場和業(yè)主都認(rèn)可的點(diǎn)，剛需夠不著，改善沒選上。

向下探索和板塊定位又錯(cuò)配了，85-90平的三房，125平起的四房，門檻高。400萬左右的剛需客群，市區(qū)有太多學(xué)鐵商更友好的新盤。

③想翻身，得靠對手扶一把了

世界大觀能不能吃上肉，對牛奶廠能不能喝上湯有決定性影響。

當(dāng)然，如果世界大觀選擇把碗砸了，那牛奶廠就更難了。

世界大觀整體發(fā)展完，以及19號線落地，板塊未來還是有畫面的，會(huì)帶來更好的景觀、環(huán)境、配套。

約1萬平商業(yè)體臨太陽湖而建，要對標(biāo)新加坡圣淘沙濱湖商業(yè)體。

還有后續(xù)的運(yùn)動(dòng)中心、濱湖步道等等，世界大觀配套的全面升級，牛奶廠也是能享受到的。

另一個(gè)變化是城市景觀。

近一年，牛奶廠把家門口的悅景路砸得很亂，人行道和車道都有部分圍擋施工。

一個(gè)主打居住氛圍、空氣好的社區(qū)，來看房看到的是工地，一瞬間就想打車回家了。預(yù)期是下半年完工，到時(shí)牛奶廠會(huì)有一個(gè)更好的城市界面。

牛奶廠是天河低密度改善社區(qū)，圈層是有的，入住率也高。

沒有賣不出去的房子，只有賣不出的價(jià)格，牛奶廠業(yè)主和市場的博弈，仍在繼續(xù)。