2025年7月14日-15日，中央城市工作會(huì)議召開。這是繼2015年召開中央城市工作會(huì)議后，時(shí)隔十年，又一次召開的全國性城市工作會(huì)議。

從高增量發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展

中央城市工作會(huì)議歷史上一共開過5次， 規(guī)格很高， 每次都是對城市發(fā)展的重要指引。

前一次中央城市工作會(huì)議在2015年召開，主題是優(yōu)化城市發(fā)展規(guī)劃，當(dāng)時(shí)的背景正值城鎮(zhèn)化率快速提升的關(guān)鍵時(shí)期，人口激增、城市面積急速擴(kuò)大帶來諸多問題，會(huì)議正是為了解決快速城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的矛盾。

本次 中央城市工作會(huì)議則面臨完全不同的背景。

城鎮(zhèn)化率已經(jīng)很高，城市擴(kuò)張基本上進(jìn)入尾聲，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整。

從具體數(shù)據(jù)看，2015年我國城鎮(zhèn)化率僅為57%，2024年已經(jīng)提升至67%，已經(jīng)接近發(fā)達(dá)國家水平。

60%城鎮(zhèn)化率是一個(gè)檻，到達(dá)60%以后，城鎮(zhèn)化率的速度會(huì)顯著放緩，這個(gè)規(guī)律在很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)驗(yàn)證。

城鎮(zhèn)化是我國過去20年房地產(chǎn)發(fā)展的最核心驅(qū)動(dòng)力，隨著城鎮(zhèn)化速度下降，代表房地產(chǎn)行業(yè)投資規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)投資額指標(biāo)也在2021年達(dá)到峰值，隨后連續(xù)4年回落。

總結(jié)看，當(dāng)前面臨的情況就是：高增長、高增量階段已經(jīng)成為過去。

發(fā)展具備階段性與歷史性，每個(gè)發(fā)展階段都有其特定的物質(zhì)基礎(chǔ)、主要矛盾和任務(wù)。

當(dāng)前 城市發(fā)展正從大規(guī)模擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段。本次會(huì)議的重點(diǎn)是為城市高質(zhì)量發(fā)展指明方向。

理解清楚下一階段的發(fā)展重點(diǎn)，才能順勢而為。搞清楚房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展階段，關(guān)乎每個(gè)人的切身利益。

先看看今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)。

1—6月份，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；新建商品房銷售額44241億元，下降5.5%。 6 月末，商品房待售面積 76948 萬平方米，比 5 月末減少 479 萬平方米。

2021年以來，不管是價(jià)格還是成交量，都呈現(xiàn)下降走勢。

房價(jià)還會(huì)繼續(xù)下行么？

我們看看歷史給出的經(jīng)驗(yàn)。

每次大危機(jī)都伴隨著房價(jià)的深度調(diào)整。

以1929年大危機(jī)為例

華盛頓房價(jià)在1929年大危機(jī)之后持續(xù)下跌，經(jīng)歷10年左右觸底，然后再創(chuàng)新高。

以日本失去的30年為例，日本房價(jià)在上世紀(jì)90年代見頂，雖然至今全國房價(jià)水平仍然沒有回到30年前的水平，但是2020年后，東京房價(jià)也已經(jīng)再創(chuàng)新高。

都說房價(jià)長期看人口

日本生育率自90年代房地產(chǎn)泡沫前后均處于下降階段，但是東京一直是人口凈流入的狀態(tài)。所以，核心城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)超過整體水平，離不開人口向大城市集中。

以美國次貸危機(jī)為例，雖然次貸危機(jī)重創(chuàng)了美國房地產(chǎn)市場，但是僅10年過去，美國房價(jià)又創(chuàng)新高。

總體看，我們可以得出的結(jié)論是：

1.人口并不是影響房價(jià)的唯一因素，過去幾十年各個(gè)經(jīng)濟(jì)體都在面臨人口出生率下降的因素。

2.在歷次房地產(chǎn)泡沫破滅后，房價(jià)均有修復(fù)預(yù)期， 房地產(chǎn)具備周期屬性。

3.隨著人口凈流入，大城市的房地產(chǎn)價(jià)格有可能超過平均水平的漲幅。

目前，所有人都在看空房地產(chǎn)，或者說，任何因素都可以被解讀為利空。同樣，上漲的時(shí)候，所有信息也都會(huì)被解讀為利好，這是人性使然。周期也是如此。