近期小前線在某書(shū)平臺(tái)上看到一個(gè)帖子，感慨著番禺市橋一套已成交房源，價(jià)格居然已經(jīng)跌破五千了。

我打開(kāi)貝殼平臺(tái)一看，這么低的成交價(jià)還真的有！

69.3㎡的兩房，成交總價(jià)37萬(wàn)，成交單價(jià)低至5340元/㎡。

帖子中不少人留言感慨，這價(jià)格也太筍了吧。

還有不少人提出要去看看，很心動(dòng)，想買！

要知道，這個(gè)小區(qū)目前就40套房源在掛牌，掛牌價(jià)格從9000-18000元/㎡不等。

哪怕不看掛牌價(jià)，看成交價(jià)，拋去這套價(jià)格5000多元/㎡的"異類"，這個(gè)小區(qū)的兩房戶型成交價(jià)也穩(wěn)穩(wěn)站在8000元/㎡以上。

這突如其來(lái)的"地板價(jià)"，讓整個(gè)市場(chǎng)都聞到了不尋常的氣息。

很多人可能對(duì)這個(gè)價(jià)格背后的地段價(jià)值缺乏感知。

番禺市橋是什么地方？這里是番禺毋庸置疑的傳統(tǒng)心臟。

打開(kāi)地圖，市橋地鐵站可以通過(guò)3號(hào)線直達(dá)珠江新城，同時(shí)也可以一個(gè)站到番禺廣場(chǎng)，那里三線交匯（3號(hào)線/18號(hào)線/22號(hào)線），能暢達(dá)廣州南站、萬(wàn)博CBD等板塊。

而且由于是番禺的老城區(qū)，這里的配套也相當(dāng)成熟。

商業(yè)方面有鉆匯廣場(chǎng)、易發(fā)商業(yè)街等，老廣們也愛(ài)這里數(shù)不清的食肆還有一些老字號(hào)。

△易發(fā)商業(yè)街

教育方面，市橋匯聚了番禺比較老牌的優(yōu)質(zhì)教育資源，包括市橋中心小學(xué)、仲元中學(xué)、番禺實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。

缺點(diǎn)也有，畢竟開(kāi)發(fā)多年，有沒(méi)有新的增量，城市界面難免老舊，住宅也大多上了年紀(jì)。

但怎么說(shuō)都好，市橋也算是濃縮了番禺曾經(jīng)最精華的城市資源與煙火日常。

這樣的地段、這樣的配套成熟度，其價(jià)值積淀深厚，絕非增城、從化等遠(yuǎn)郊板塊可比。

所以如果說(shuō)增城房?jī)r(jià)5千多，我可能愛(ài)理不理。但番禺市橋房?jī)r(jià)五千多，那我可就要徹底瘋狂了。

然而，天上真會(huì)掉餡餅嗎？

許多網(wǎng)友化身福爾摩斯，紛紛拋出猜想。

有質(zhì)疑價(jià)格造假，推測(cè)是親戚間的左手倒右手；

更有人斷言這必是危房或問(wèn)題重重的房改房，只值這個(gè)"骨折價(jià)"。

真相撲朔迷離。

為撥開(kāi)迷霧，我特意找到了促成這套"筍盤"成交的中介小哥。

他斬釘截鐵地否定了所有猜測(cè)："房子結(jié)構(gòu)安全，絕非危房；買賣雙方就是普通市場(chǎng)交易，沒(méi)有親屬關(guān)系。"

他坦言，業(yè)主面臨緊急資金壓力，才甘愿忍痛讓價(jià)、快速出手。

當(dāng)然，房源本身也有很多硬傷，其原來(lái)是單位的倉(cāng)庫(kù)，后來(lái)才改成宿舍，房子內(nèi)沒(méi)有廁所，需要到房子外面的公用廁所......

所以本身房源市場(chǎng)接受度不高，必須大降價(jià)才能賣得動(dòng)。

不過(guò)他也提醒了，這個(gè)“五千多”的單價(jià)還是很便宜的，短時(shí)間內(nèi)重現(xiàn)的概率微乎其微。

他認(rèn)為，37萬(wàn)左右的房款，對(duì)解決真正棘手的大額資金困境根本是杯水車薪。

其他再急的業(yè)主，恐怕也難以割肉到這種程度了。

△小前線與促成房源成交的中介對(duì)話

說(shuō)到底，終究是一分價(jià)錢一分貨。

縱然市橋能淘到相對(duì)高性價(jià)比的房子，但也有一個(gè)不可回避的現(xiàn)實(shí)。

那就是這些上了年頭的“老破小”，價(jià)值只會(huì)一直往下掉。

比如今天這套低至5千多的房源，周邊的環(huán)境堪比城中村，斑駁的墻皮也彰顯其上了年紀(jì)的樓齡。

我們就先不說(shuō)居住的舒適度吧，可能連買房“虛榮心”的那種情緒價(jià)值都很難提供......

隨著時(shí)間流逝，這種沒(méi)有微改造/改造計(jì)劃的房子，居住環(huán)境會(huì)越來(lái)越差。

△圖源貝殼平臺(tái)

何況，這種房子房?jī)r(jià)雖然低，但還有一筆隱形成本，那就是入住前的拆除翻新必然又是一筆高昂開(kāi)支。

再加上市橋板塊雖然是番禺的曾經(jīng)的中心區(qū)，但目前番禺的和資源與發(fā)展動(dòng)能，顯然將持續(xù)向萬(wàn)博-長(zhǎng)隆、番禺廣場(chǎng)等區(qū)域傾斜，市橋板塊，難有價(jià)值增量。

不是說(shuō)市橋全無(wú)魅力，畢竟那份成熟便利、老城煙火，依然被許多人深深眷戀著。

只是回歸到市場(chǎng)這個(gè)冰冷理性的世界，缺乏學(xué)區(qū)和稀缺資源支撐的老房子，只能面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：

那就是昔日那些被套牢在手中難以動(dòng)彈的“蟹貨”，價(jià)值持續(xù)陰跌或?qū)⒃桨l(fā)明顯。

對(duì)那些確實(shí)著急兌現(xiàn)的人來(lái)說(shuō)，選擇“降價(jià)”，在當(dāng)下的市場(chǎng)邏輯里，恐怕已是最后且最直接的那條出路。

最后，你覺(jué)得這套5000+元/㎡的老破小，會(huì)是個(gè)例，還是一種未來(lái)趨勢(shì)呢？

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