作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

深圳樓市即將迎來(lái)新局面，宅地新局有望破解市場(chǎng)筑底困境。

“地王”競(jìng)賽

王炸地塊，終究還是向市場(chǎng)低了頭。

昨天（7月16日），位于深圳寶安區(qū)的寶中南街坊A002-0108地塊重新擺上貨架。

這個(gè)地塊，上拍之前就已經(jīng)備受市場(chǎng)關(guān)注。

今年4月底因?yàn)闊o(wú)人參拍而中止出讓。

與首次上架相比，重新上架的變化主要有五個(gè)方向——

第一，原來(lái)的商住結(jié)合用地變成了純居住用地，總用地面積由47546.92平方米降至42521.94平方米；

第二，規(guī)定總建筑面積由27.1萬(wàn)平降至14.5萬(wàn)平方米，住宅建筑面積由13.23萬(wàn)平方米降至12.5萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積由10.25萬(wàn)平降至1.84萬(wàn)平，酒店部分完全剔除；

第三，容積率由5.7降至3.4；

第四，掛牌起始價(jià)由86.27億降至64.09億；

第五，從要求結(jié)合建筑功能分區(qū)調(diào)整為鼓勵(lì)本項(xiàng)目商業(yè)采用街區(qū)式布局，結(jié)合濱海廊橋和歡樂(lè)港灣西岸，沿海瀾路、金科路設(shè)置活力界面。

可以看到，無(wú)論是用地屬性，還是用地面積以及建設(shè)的具體要求，都發(fā)生了非常大的變化。

尤其是容積率的調(diào)降，直接從5.7下調(diào)到3.4，進(jìn)一步印證了深圳樓市著力降住宅容積率的做法。

目前寶安中心版圖上代表性住宅，容積率都不算低。如壹方玖譽(yù)為5.4，熙龍灣一期為3.2，熙龍灣二期為3，新錦安壹號(hào)公館為4.5，新錦安海納公館為4.56。

基本可以預(yù)見(jiàn)，該宅地有望成為寶安中心版圖新的低容積優(yōu)質(zhì)住宅標(biāo)桿。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，將有望再次誕生新的“地王”。

一方面，這次重新上架，放在了前海媽灣T201-0232宗地剛拍出單價(jià)“地王”之后。

兩宗宅地雖然所在的板塊位置不同，但直線相距不過(guò)兩三公里。

近距離用地，往往具備一定的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

另一方面，按照起拍總價(jià)，A002-0108宗地起拍樓面單價(jià)為44200元/㎡，而前海桂灣T201-0232宗地起拍樓面單價(jià)45234.375元/㎡，但前海媽灣的宗地拍出了8萬(wàn)+/平的樓面地價(jià)。

前海桂灣T201-0232宗地住宅建筑面積為2.5萬(wàn)平方米，寶安中心A002-0108宗地住宅建筑面積為12.5萬(wàn)平方米。

兩宗宅地起拍樓面成本相差不大，且寶安中心A002-0108宗地位置地段、海景景觀、項(xiàng)目體量、住宅面積比例、更具備優(yōu)越性。

所以，市場(chǎng)預(yù)估這次拍地，也有望拍出8萬(wàn)+/平的樓面地價(jià)。

你們覺(jué)得，這塊靚地，最后會(huì)花落誰(shuí)手？

透過(guò)拍地看樓市

南街坊這宗宅地，雖然非常有機(jī)會(huì)成為新“地王”，也很有機(jī)會(huì)建成寶安中心區(qū)域的新一代標(biāo)桿住宅，但依舊存在一定的市場(chǎng)考驗(yàn)。

1、調(diào)規(guī)后，依舊考驗(yàn)?zāi)玫胤科髮?shí)力。

寶中的這塊宅地，雖然進(jìn)行了調(diào)規(guī)，但相比寶中過(guò)去的宅地，成本價(jià)格還是不算低。

調(diào)規(guī)后綜合樓面地價(jià)的起拍價(jià)還是去到了44200元/㎡，相比過(guò)去寶中板塊的宅地綜合樓面地價(jià)還是貴不少。

如相比附近的中鐵閱臻府綜合成交樓面價(jià)41385元/㎡，還是貴了2815元/㎡。

要知道中鐵閱臻府是成交樓面價(jià)，并且規(guī)劃建設(shè)容積率為5.4，而兩次銷售備案均價(jià)約85857元/㎡及94757元/㎡。

而參考目前寶中版圖上的住宅估價(jià)，市場(chǎng)對(duì)低容積的改善類住宅熙龍灣一二期的估價(jià)水平給到11萬(wàn)-14萬(wàn)/平。

所以后續(xù)銷售定價(jià)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，拿地依舊需要一定的魄力。

畢竟降容積后，且有限高的前提，對(duì)于房企而言，則意味著不能再通過(guò)加塞樓棟或者拔高樓棟的方式提升可售的比例，成本核算尤為關(guān)鍵。

考驗(yàn)?zāi)玫胤科蟮氖侨娼ㄔO(shè)提質(zhì)，建設(shè)出更高標(biāo)準(zhǔn)的“好房子”。

所以，到時(shí)候真正開(kāi)拍，宗地競(jìng)拍的溢價(jià)如何，非常關(guān)鍵。

2、調(diào)規(guī)后，有望成為穩(wěn)后市的砝碼。

從宅地調(diào)規(guī)大方向可以看出，深圳的宅地已經(jīng)形成新的格局——朝著低容積好房發(fā)展。

未來(lái)低容積的高質(zhì)住宅會(huì)一個(gè)又一個(gè)誕生在深圳各個(gè)核心地段。

前海桂灣、寶安新橋、龍華民治等片區(qū)都成交了低容積地塊。

這些地塊，雖然短時(shí)間內(nèi)還不會(huì)對(duì)市場(chǎng)存量新房起到什么影響，但未來(lái)一兩年隨著項(xiàng)目的入市，將有望成為各個(gè)板塊的新標(biāo)桿。

區(qū)域地王一方面對(duì)市場(chǎng)可以起到穩(wěn)定器的作用，另一方面可以起到市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的作用。

例如光明的龍光玖龍臺(tái)項(xiàng)目，宗地在2016年以140.6億成交，成交樓面價(jià)約2.8萬(wàn)元/㎡，成為當(dāng)年的全國(guó)總價(jià)地王，也是深圳首宗破百億成交的地王。

在2019年11月開(kāi)盤，開(kāi)盤價(jià)一舉成為光明最貴的小區(qū)，且創(chuàng)造出秒光705套住宅的記錄。

而入市后，便一直成為整個(gè)光明的住宅風(fēng)向標(biāo)，二手房源的成交價(jià)格也一直引領(lǐng)著整個(gè)區(qū)二手住宅價(jià)格走勢(shì)。

所以，寶中的這宗用地，對(duì)后市的意義不僅僅是一塊用地那么簡(jiǎn)單，而是市場(chǎng)分化的長(zhǎng)期映射、區(qū)域價(jià)值重構(gòu)與房?jī)r(jià)新聯(lián)動(dòng)的體現(xiàn)，更有利于市場(chǎng)預(yù)期的邊際改善。

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