南翔云翔大居的新房賣(mài)不動(dòng)、有的交付不久就破發(fā)，虧了1萬(wàn)元/m2，買(mǎi)的業(yè)主都哭了，這是為什么？

　　象嶼同進(jìn)·虹橋嘉悅府5.64萬(wàn)元/m2，早在2023年2月就開(kāi)盤(pán)了，2年半了還沒(méi)賣(mài)完：

　　云湖漫城2021年開(kāi)盤(pán)均價(jià)5.78萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在二手房成交僅5萬(wàn)元/m2左右，破發(fā)的業(yè)主流下了傷心淚：

　　招商南山虹橋璀璨領(lǐng)峯之前開(kāi)盤(pán)5.7萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在二手房掛牌均價(jià)4.69萬(wàn)元/m2，剛買(mǎi)就虧1萬(wàn)元/m2：

　　柏悅翔灣的小高層洋房此前開(kāi)盤(pán)6.1-6.3萬(wàn)元/m2，現(xiàn)在掛牌5.2萬(wàn)元/m2，同樣破發(fā)虧了1萬(wàn)元/m2：

　　買(mǎi)了云翔大居的新房，為啥大家都不賺錢(qián)？從中我們能思考到什么？對(duì)置業(yè)有哪些啟發(fā)？

　　云翔大居是一個(gè)南翔全新規(guī)劃的居住片區(qū)，稱(chēng)為云翔拓展大型居住社區(qū)：

　　云翔大居總共規(guī)劃了37塊住宅用地，16塊教育用地（幼兒園8塊、小學(xué)3塊、初中3塊、高中2塊），5塊商業(yè)用地、6塊菜場(chǎng)。

　　可見(jiàn)這個(gè)規(guī)劃寄托了南翔建設(shè)下一個(gè)產(chǎn)城融合新社區(qū)的厚望，試圖復(fù)制銀翔湖、留云湖板塊的成功路徑！

　　規(guī)劃很美好，不過(guò)現(xiàn)實(shí)很骨感。

　　云翔大居現(xiàn)狀發(fā)展不好，工廠多、城市界面落后，讓這里的新房并不好賣(mài)。

　　來(lái)到云翔大居，這里給人很大的心里落差。

　　這里工廠太多了，城市界面比較落后：

　　工廠太多，導(dǎo)致商品房和工廠同窗。

　　比如招商南山虹橋璀璨領(lǐng)峯旁邊就是工業(yè)廠房沃馬-大隆超高壓設(shè)備有限公司：

　　由于這個(gè)片區(qū)以前定位低、發(fā)展能級(jí)低，是放工廠和動(dòng)遷房的地方。

　　所以這里建了很多動(dòng)遷房，又導(dǎo)致商品房和動(dòng)遷房同窗。

　　璀璨領(lǐng)峯旁邊就是動(dòng)遷房南翔秀城美嘉雅苑：

　　云翔大居規(guī)劃住宅面積172萬(wàn)m2，其中普通商品房50萬(wàn)m2、保障性住房100萬(wàn)m2、農(nóng)民動(dòng)遷安置房22萬(wàn)m2，未來(lái)可容納6萬(wàn)人口。

　　也就是說(shuō)，這個(gè)大居未來(lái)要建超過(guò)70%的保障房和農(nóng)民動(dòng)遷房，商品房只占比不到30%。

　　這是什么概念？買(mǎi)了這里的新房，就是等于住進(jìn)了保障房和動(dòng)遷大居里！

　　由此可見(jiàn)，也可能是發(fā)展的現(xiàn)狀和未來(lái)的規(guī)劃局限性；

　　讓大家對(duì)云翔大居的價(jià)值沒(méi)那么認(rèn)可，導(dǎo)致新房滯銷(xiāo)和破發(fā)吧。

　　可以預(yù)見(jiàn)的是，云翔大居后面將建設(shè)大量的動(dòng)遷房，會(huì)擠壓到商品房的價(jià)格，讓二手房更加賣(mài)不上價(jià)。

　　比如動(dòng)遷房瑞和云庭才2.4萬(wàn)元/m2，相對(duì)新房打了對(duì)折還不止：

　　瑞和云庭

　　商品房和動(dòng)遷房混雜在一起，背后所有的資源都是共享的，拉低了商品房業(yè)主身價(jià)和產(chǎn)品價(jià)值。

　　比如去年啟用招生的新學(xué)校世外教育附屬云翔小學(xué)，由商品房和動(dòng)遷業(yè)主共享：

　　世外教育附屬云翔小學(xué)招生范圍

　　云翔大居規(guī)劃這么多年來(lái)，除了建個(gè)山姆和學(xué)校外，其它的市政配套都比較缺失，感覺(jué)很荒涼。

　　大家最關(guān)心的是那個(gè)“云翔湖”的著落。

　　早在2018年“南翔將建第三座景觀湖”的消息就在宣傳了，此后新房年年都在打著這個(gè)旗號(hào)營(yíng)銷(xiāo)：

　　但直到現(xiàn)在，7年過(guò)去了這個(gè)“湖”也沒(méi)有挖。

　　我查了下《云翔拓展大居控制性詳細(xì)規(guī)劃》，發(fā)現(xiàn)這個(gè)所謂的“湖”根本不存在，而是兩條狹窄的水系的交匯點(diǎn)：

　　云翔大居的發(fā)展遇到了很多問(wèn)題。

　　那么為啥云翔大居發(fā)展這么不好、遭遇到了這樣的困境呢？

　　首先在于城市發(fā)展速度變慢了，城市化的方向也變了，云翔大居的開(kāi)發(fā)周期以后要拉長(zhǎng)了。

　　以前上海是攤大餅的發(fā)展模式，非常喜歡到處去搞新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

　　但現(xiàn)在不一樣了，上?？?cè)丝谠跍p少，資源在向市區(qū)回籠，支撐不起那么多新的開(kāi)發(fā)區(qū)域了。

　　上海的城市發(fā)展邏輯正從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向中心城區(qū)提質(zhì)更新。

　　南翔CBD就沒(méi)發(fā)展起來(lái)，商務(wù)資源被市區(qū)截胡了，再在這搞一個(gè)新片區(qū)可能會(huì)更難。

　　南翔CBD的游族、米哈游、莉莉絲都遠(yuǎn)嫁給了漕河涇，南翔沒(méi)能留得住他們。

　　云翔大居現(xiàn)狀是初步的工業(yè)轉(zhuǎn)型區(qū)，要發(fā)展成為宜居的生活片區(qū)；

　　可能至少20年也完成不了，周期會(huì)拉得很長(zhǎng)。

　　如果你要打算買(mǎi)云翔大居的新房和二手房，起碼要做一個(gè)賭20年的心理準(zhǔn)備。

　　通常浦西市區(qū)向西拓展的邊界是嘉閔線(xiàn)沿線(xiàn)，云翔大居處在分界線(xiàn)以西，很難得到大家的認(rèn)可。

　　像莘莊、七寶、虹橋商務(wù)區(qū)、江橋、南翔東社區(qū)；

　　這些成熟的片區(qū)都在嘉閔線(xiàn)以東，這里堪稱(chēng)“浦西最后的繁華”。

　　但是只要往嘉閔線(xiàn)西部去，城鄉(xiāng)結(jié)合部的感腳就越來(lái)越強(qiáng)了，不怎么像浦西，很“接地氣”。

　　云翔大居的農(nóng)村現(xiàn)狀

　　更重要的是，上海郊區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展普遍遇到了麻煩，導(dǎo)致云翔大居板塊購(gòu)買(mǎi)力在從內(nèi)部減弱。

　　嘉定的安亭汽車(chē)制造業(yè)處在轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期，產(chǎn)業(yè)有所下滑，對(duì)全區(qū)的購(gòu)買(mǎi)力都有影響。

　　寶山鋼鐵工業(yè)、金山石化工業(yè)、松江制造工業(yè)等郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都遇到了瓶頸。

　　云翔大居同樣是一個(gè)傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)型地帶，板塊內(nèi)集聚的工廠都面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)的壓力。

　　比如民良包裝材料廠、良家洗衣器材、寶中寶膠粘制品廠、鑫苑休閑用品等。

　　這些多為中低端制造工廠，提供不了多少高薪就業(yè)崗位，帶來(lái)不了多強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。

　　為了開(kāi)發(fā)云翔大居，片區(qū)的很多工廠未來(lái)都是要拆走的，會(huì)更加削弱區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力。

　　加之沒(méi)地鐵規(guī)劃，不但拖累了片區(qū)的發(fā)展，還降低了板塊對(duì)剛需的吸引力，讓新房不好賣(mài)。

　　云翔大居是一個(gè)地鐵規(guī)劃空白區(qū)，這對(duì)一個(gè)區(qū)域的發(fā)展來(lái)說(shuō)是致命的。

　　沒(méi)有地鐵，就建設(shè)不了TOD，吸引不了資源的聚集，會(huì)拖累發(fā)展。

　　當(dāng)發(fā)現(xiàn)交通不便后，市區(qū)外溢過(guò)來(lái)的剛需也不愿意接手這里的房子。

　　新房難賣(mài)、破發(fā)，也就不在話(huà)下了。

　　嘉定的樓市和板塊發(fā)展比較散裝，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力不集中。

　　江橋、南翔、嘉定新城、安亭、嘉定北等多個(gè)板塊都在分流購(gòu)買(mǎi)力。

　　云翔大居這個(gè)地方根本就沒(méi)有虹吸力，比不了留云湖、云翔湖周邊，在南翔內(nèi)部就已經(jīng)分流了。

　　留云湖、銀翔湖的湖景房和11號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的二手房性?xún)r(jià)比更高，讓云翔大居的新房不好賣(mài)。

　　南翔東社區(qū)的留云湖周邊是統(tǒng)一次新的城市界面，整體環(huán)境比云翔大居宜居多了。

　　而且華潤(rùn)中央公園、湖畔天下的二手房成交比云翔大居的新房性?xún)r(jià)比更高：

　　11號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的中建溪岸瀾庭、華誼逸品瀾灣等次新小區(qū)也很有性?xún)r(jià)比：

　　銀翔湖畔的好世鳳翔苑二手房成交僅4.6-5.5萬(wàn)元/m2，都在分流云翔大居的新房：

　　嘉定新城是云翔大居最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　作為全區(qū)的核心，嘉定配套最成熟、環(huán)境最宜居，而且新房比云翔大居便宜，直接分流了。

　　之前理想之地、嘉悅云上開(kāi)盤(pán)時(shí)定價(jià)才5萬(wàn)，都是地鐵盤(pán)，直接觸發(fā)了積分，熱度非常高。

　　但是云翔大居的新房不但配套缺乏、遠(yuǎn)離地鐵，價(jià)格賣(mài)得還更貴，自然不好賣(mài)了。

　　尤其是隨著嘉定新城二手房性?xún)r(jià)比的提高，對(duì)云翔大居的分流效應(yīng)更強(qiáng)了。

　　嘉定新城的標(biāo)桿盤(pán)金地世家之前賣(mài)7萬(wàn)多，現(xiàn)在只要5萬(wàn)多，比云翔大居的新房還便宜：

　　我查詢(xún)了下嘉定新城地鐵站周邊的次新小區(qū)成交價(jià)，發(fā)現(xiàn)性?xún)r(jià)比都高過(guò)云翔大居：

　　中信泰富又一城3.6-4.1萬(wàn)元/m2、常發(fā)豪庭國(guó)際4.1萬(wàn)元/m2、龍湖酈城4.2-5萬(wàn)元/m2、綠地頤景嘉園4.3-5萬(wàn)元/m2、綠地秋霞坊3.9-4.2萬(wàn)元/m2。

　　這讓云翔大居的新房何去何從？而二手房只能打個(gè)房齡差去賣(mài)差不多的價(jià)格。

　　住在嘉定新城享有現(xiàn)成的地鐵和配套，城市界面次新、環(huán)境還好，生活體驗(yàn)完全不一樣。

　　放眼全上海，價(jià)格跟云翔大居差不多的板塊太多了，都搶走了它的客源：

　　江橋/泗涇（TOD優(yōu)勢(shì)）、徐涇（大虹橋）、九亭（地段更好）、上大/共康（成熟和性?xún)r(jià)比）等。

　　江橋的保利虹橋和著（5.88萬(wàn)元/m2）、泗涇的招商時(shí)代潮派（5.27萬(wàn)元/m2）；

　　這些地方的新房都具有TOD優(yōu)勢(shì)，或者性?xún)r(jià)比更高，比云翔大居的新房好賣(mài)一些。

　　時(shí)代之城6萬(wàn)元/m2，跟徐涇6.27萬(wàn)元/m2的綠城春曉園新價(jià)格差別不大；

　　住在沒(méi)有規(guī)劃的云翔大居跟住在有規(guī)劃、能級(jí)更高的大虹橋，生活體驗(yàn)和未來(lái)潛力又不一樣。

　　云翔大居地段不如九亭，新房的性?xún)r(jià)比不如九亭的二手房。

　　九亭的標(biāo)桿盤(pán)貝尚灣、九城湖濱國(guó)際成交才分別5.2萬(wàn)元/m2、4.6萬(wàn)元/m2：

　　九亭到產(chǎn)業(yè)區(qū)更近，上游是漕河涇、徐家匯產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)。

　　9號(hào)線(xiàn)從九亭6站就到漕河涇，上班很方便。

　　而南翔的上游桃浦智創(chuàng)城、真如副中心產(chǎn)業(yè)都比較弱，坐那么遠(yuǎn)的地鐵都沒(méi)有可上班的。

　　寶山7號(hào)線(xiàn)的上大、1號(hào)線(xiàn)的共康次新房性?xún)r(jià)比都高過(guò)云翔大居的新房。

　　這些地方距離市區(qū)通勤更近，配套更成熟，都起到了分流作用。

　　從云翔大居破發(fā)的教訓(xùn)我們能得到一些購(gòu)房啟示：

　　買(mǎi)房要警惕“紙上規(guī)劃”，不能片面相信開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)（云翔湖幻影）；

　　現(xiàn)在買(mǎi)房不像以前總是相信一個(gè)新片區(qū)能夠發(fā)展起來(lái)，以后我們要更加注重現(xiàn)實(shí)配套的成熟性；

　　不要把新房買(mǎi)在動(dòng)遷社區(qū)里，價(jià)值容易受到稀釋?zhuān)?/p>

　　地鐵是硬核配套，是刺激一個(gè)地方發(fā)展和保證二手房流動(dòng)性的基石；

　　當(dāng)下的新房越賣(mài)越貴，真的不如去看看周邊的二手房，替代品有很多。

　　當(dāng)然了，上海置業(yè)要考慮的問(wèn)題還有很多，受限于篇幅我們先講到這。