7月14日，順義新城東風(fēng)商場096地塊總平面設(shè)計方案，終于公示了。

等待時間有點漫長，內(nèi)容并不陌生，因為背后是熟悉的身影。關(guān)于這宗地的土拍與股權(quán)的變幻故事，不是本文講述重點（此處省略500字……）

讓我們聚焦到本次方案的男一號——

龍智造。

它是龍湖旗下代建團隊。6月初的時候，龍智造簽約本地塊的代建代銷服務(wù)。

這就意味著，地塊方案的呈現(xiàn)，將帶有很濃烈的龍湖色彩。只是很多人沒有想到，它更多是御湖境的迭代版。

關(guān)注順義主城區(qū)板塊的小伙伴們都知道，2023年初接連入市的御湖境、御湖境二期，1000余套房源均已售罄，并且是順義主城區(qū)板塊成交均價的天花板。

換句話說，順義主城已經(jīng)是龍湖的主場。

那么這一次，龍湖在緊鄰御湖境二期的南側(cè)——東風(fēng)商場地塊，會給順義主城區(qū)帶來什么新的驚喜？

它將會是御湖境的迭代版嗎？讓我們先看方案：

項目共計524戶型，

1.主力戶型面積段是112-115/130㎡產(chǎn)品；

2.次主力92㎡左右洋房；

3.在核心景觀位置，配了少量170㎡大戶型。

熟悉御湖境的小伙伴，是不是有些眼熟？

沒錯，本次的產(chǎn)品配比，就是御湖境二期的面積下探版。

與御湖境二期相比，本次方案產(chǎn)品定位有兩個調(diào)整：

①減少了170㎡的占比，增加了112-115㎡產(chǎn)品的占比；

②新增92㎡戶型。

為什么如此調(diào)整？

這是因為在順義主城區(qū)屬于內(nèi)生型板塊，也就是說，客戶主要來源于周邊地緣。

北京市中心的客群，很難外溢到這里，基本都被后沙峪「截胡」了。

當然，每個地方都存在高凈值客群。這就意味著，地緣客群也是有高端置換需求的。

但是聚焦到順義主城區(qū)來看，2023年至今，兩期御湖境、璞瑅潤府、中建宸廬等高品質(zhì)項目，已經(jīng)將片區(qū)高端置換需求釋放得差不多了。

這一點，龍湖在操盤御湖境雙盤的后期，已經(jīng)有所體會。

我們還拉取2025年至今，順義主城區(qū)范圍的成交結(jié)構(gòu)來看：

90㎡左右、110㎡左右、130㎡左右以及160-170㎡，正是如今順義主城范圍的熱銷面積段。

由于東風(fēng)商場地塊位于順義主城最核心，我們進一步篩選價格來看：

• 130㎡左右的成交幾乎沒有變化；

• 160-170㎡、700萬左右的成交量，更是沒變。

這也解釋了為什么在整體方案調(diào)小的趨勢下，130㎡依然是主力之一。

并且龍湖堅持還是配比了少量170㎡產(chǎn)品。

說到這里，大家一定會有個好奇：

為什么龍湖配了90㎡+的產(chǎn)品，而非87-89㎡左右的產(chǎn)品呢？

首先從上兩個結(jié)構(gòu)圖可以看出，隨著價格的抬升，80-90㎡的成交量銳減

75%

說明這部分客群，是價格敏感性的客群。

其次，片區(qū)80-90㎡的存量仍有600+套，并且超過500套的存量，是星悅時光、住總芳華里等同為「好房子」的產(chǎn)品。

這樣的同檔次競爭，很難賣出溢價。

所以龍湖在東風(fēng)商場這里，對戶型進行了逆向放大，來到了92㎡。

更重要的是，它升級為

三面寬

這樣從戶型結(jié)構(gòu)上，與存量項目產(chǎn)品產(chǎn)生了根本性的品質(zhì)差異。

※存量項目90㎡以下產(chǎn)品為兩面寬；三面寬產(chǎn)品約97㎡起，接近100㎡

通過這種方式，龍湖準備對片區(qū)內(nèi)愿意為品質(zhì)支付一定溢價的客群，進行差異化吸引。

當然，既然吸引品質(zhì)敏感型客群，自然要做出品質(zhì)。

從方案中我們看到，作為在北京最先試點「好房子」產(chǎn)品的企業(yè)，龍湖將「好房子」三件套帶到了順義主城區(qū)：

陽臺+風(fēng)雨連廊+架空層

與眾不同的是，不同于現(xiàn)階段很多項目展現(xiàn)出的「能做連廊就做，不做白不做，做了當賣點宣傳」的「消極式」設(shè)計，

龍湖通過風(fēng)雨連廊將

社區(qū)大門→鄰里中心→下沉?xí)芸諏臃簳?/strong>

進行了一體化場景呈現(xiàn)。

讓整個社區(qū)中心景觀，既可以游覽，又可以借助連廊進行停憩

可居可游，真正做到了

建筑景觀化

還有一個意外發(fā)現(xiàn)，龍湖對于室內(nèi)拓展的做法又有變化。

龍湖在東風(fēng)商場項目，可以說是將北京的拓展做法，做了一次集成：

南側(cè)：

1.8m陽臺（可封閉，面積半贈送）+

0.8m景觀花池（不封閉，面積全贈送）+

1m+防火挑檐（面積全贈送）

北側(cè)：

設(shè)備平臺（可封閉，面積全贈送）+挑空搭板（可封閉，面積全贈送）

并且是現(xiàn)在北京最大的拓展尺度。

表弟測量了一下，

• 景觀花池進深貌似并非0.7m，而是

  0.8m

  這就意味著再通過建筑立面做法，景觀花池可以做到1m+的使用深度

• 170產(chǎn)品陽臺進深幾乎達到

  1.9m

• 北側(cè)設(shè)備平臺+挑空，92/112-115㎡產(chǎn)品有一處，約6-7㎡

  130/170㎡產(chǎn)品有兩處，約9-13㎡。

順義主城果然是龍湖的主場，一般人沒這個待遇。

除了數(shù)字拓展的數(shù)學(xué)題以外，龍湖也對生活場景進行了升級。我們看到，龍湖在臥室外，設(shè)置的應(yīng)該是防火挑檐。

※從立面公示中來看，有玻璃護欄的是陽臺，沒玻璃護欄的應(yīng)是防火挑檐。

這種贈送模式的好處，一方面是不計面積；另一方面，防火挑檐則是意味著在未來，應(yīng)該是不做封閉。

※防火挑檐屬火災(zāi)時，隔離火源上下流竄的建筑構(gòu)建，如封閉則失去隔離效果。故暫以不封閉進行闡述。

所以每間臥室，都有空中花園。

東風(fēng)商場地塊的初步揭密了，男主角是御湖境三期。新面孔很熟悉，有主場優(yōu)勢的意外驚喜。

競品們，可能又有新任務(wù)了！銷冠100

※以上贈送方式均為推測，以后期項目宣傳為準。

附圖：東風(fēng)商場規(guī)劃方案公示圖

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準。

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