北京進(jìn)深 徐迪 12月30日，順義新城東風(fēng)商場(chǎng)093地塊設(shè)計(jì)方案反饋意見采信情況通告。

1、關(guān)于項(xiàng)目住宅戶型面積及戶型配置的相關(guān)意見。

建設(shè)單位意見：項(xiàng)目前期已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，周邊老舊小區(qū)小戶型居多，本項(xiàng)目定位更側(cè)重改善型需求，設(shè)置99戶型202套，120戶型231套，139戶型110套，190戶型16套，共計(jì)559套，有助于優(yōu)化片區(qū)域住房供給梯度，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

2、關(guān)于項(xiàng)目北側(cè)現(xiàn)狀幸福西區(qū)3號(hào)樓消防的相關(guān)意見。

經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，3號(hào)樓的北側(cè)存在現(xiàn)狀消防道路，消防車可以通過3號(hào)樓北側(cè)車行道執(zhí)行任務(wù)，滿足消防通道及登高場(chǎng)地設(shè)置的要求。

3、關(guān)于項(xiàng)目北側(cè)現(xiàn)狀幸福西區(qū)3號(hào)樓與本項(xiàng)目樓棟間距及日照影響的相關(guān)意見。

建設(shè)單位意見：幸福西區(qū)3號(hào)樓建筑主體距離南側(cè)鄰近擬建1#住宅樓、2#住宅樓及23#配套樓間距計(jì)算已在公示總平面圖紙中明確，滿足《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則(試用稿)》2003版文件建筑間距要求。同時(shí)，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家及地方相關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)。

4、關(guān)于項(xiàng)目幼兒園設(shè)置及北側(cè)樓棟間距的相關(guān)意見。

本項(xiàng)目幼兒園散水高出相鄰道路金街北路（暫定名）高程0.5米以上，建筑高度從道路路面計(jì)起，為17.95m,與北側(cè)龍湖御湖鏡二期9號(hào)樓滿足板式樓棟建筑間距要求，且本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家及地方相關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)。幼兒園四層僅設(shè)置教師辦公用房及設(shè)備用房，因樓梯設(shè)置于北側(cè)所以局部4層設(shè)置于樓棟北側(cè)，滿足《北京市托兒所、幼兒園建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》DB11/1309-2015文件要求。

5、關(guān)于項(xiàng)目南側(cè)退界、南側(cè)擬建商業(yè)建筑噪聲影響、隱私及日照遮擋的相關(guān)意見。

項(xiàng)目南側(cè)住宅建筑樓棟退讓城市道路紅線間距滿足退界要求，并在總平面圖中已標(biāo)注。

待建商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中需考慮對(duì)本項(xiàng)目日照、建筑間距及隱私間距的影響，建設(shè)單位后續(xù)將在項(xiàng)目不利因素中告知待建商業(yè)情況。項(xiàng)目滿足住宅隔聲要求。

6、關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案品質(zhì)不高的相關(guān)意見。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理》文件要求增加“好房子”及第四代住宅設(shè)計(jì)元素，方案中設(shè)置風(fēng)雨連廊、架空層及社區(qū)鄰里共享中心等公共空間，提升住戶居住品質(zhì)，同時(shí)項(xiàng)目按照《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》文件要求設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

7、關(guān)于項(xiàng)目用地范圍侵占北側(cè)3號(hào)樓用地的相關(guān)意見。

本項(xiàng)目用地范圍按照掛牌文件及土地出讓合同文件要求落實(shí)。公示圖上用地范圍坐標(biāo)點(diǎn)位與掛牌文件所附《建設(shè)工程規(guī)劃用地測(cè)量成果報(bào)告書》一致。

附：順義新城東風(fēng)商場(chǎng)093、086地塊項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖

093、086地塊位于順義龍湖宸翰東側(cè)。

093住宅地塊總建筑規(guī)模9.52萬㎡，地上建面6.7萬㎡（計(jì)容建面6.52萬㎡），容積率1.8。

規(guī)劃22棟7-17F洋房+小高層，共559戶，戶均建面116.6㎡。

西北角086地塊規(guī)劃為一所12班幼兒園，總建筑規(guī)模約0.53萬㎡。

22棟住宅樓僅中間7棟為16/17F小高層，其中正對(duì)大門的5#、6#樓首層架空。

這兩棟樓與周邊樓棟間距最大，從大門進(jìn)來穿過風(fēng)雨連廊可直達(dá)樓棟首層，妥妥的央景樓王棟。

其余15棟均為洋房產(chǎn)品，6-11F層不等，圍繞在高層四周。

東北角與大門相連的1#樓首層為物業(yè)服務(wù)用房。

大門在小區(qū)東側(cè)，占地近千平，北側(cè)有圓頂鏤空造型，南側(cè)與鄰里共享中心結(jié)合而建。

向內(nèi)是一片景觀廣場(chǎng)，周圍有風(fēng)雨連廊，將鄰里中心和架空層串聯(lián)起來。

戶型建面與龍湖宸翰差不多，也是四個(gè)面積段：98/120/139/185㎡。

龍湖宸翰最大戶型建面是165㎡，093地塊大戶型做得更極致一些，但是數(shù)量不多，還是以120以及下小戶型為主力。

贈(zèng)送方面也是南向開敞陽臺(tái)，北向大面積設(shè)備平臺(tái)。

這個(gè)項(xiàng)目順義東風(fēng)商場(chǎng)組團(tuán)地塊的一部分，今年2月26日成交，由順義區(qū)屬國(guó)企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)約2萬元/㎡。

項(xiàng)目包含的兩幅住宅子地塊，由不同項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，但都是龍湖龍智造提供代建代銷服務(wù)。

· 西側(cè)096地塊即龍湖宸翰項(xiàng)目，開發(fā)主體為北京興竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，3月19日成立，6月底完成投資人變更，目前注冊(cè)資本13億元。

股權(quán)結(jié)構(gòu)為：申萬宏源和遠(yuǎn)東宏信合計(jì)持股70%；順義新城發(fā)展持股29.7%；北京天竺持股0.3%。

規(guī)劃了17棟住宅樓，9棟洋房+8棟小高層，共551套房源。

9月24日正式開盤，主推97/118/138/165㎡四種戶型，擬售均價(jià)4.35萬元/㎡。

目前累計(jì)網(wǎng)簽183套，去化率33%；成交均價(jià)4.1萬元/㎡，成交金額總計(jì)8.42億元。

· 東側(cè)093地塊開發(fā)主體為北京城竺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，同樣是3月19日成立，注冊(cè)資本6億元。

目前項(xiàng)目公司由順義新城和北京天竺分別持股99%和1%。

但是在今年9月底，大龍地產(chǎn)（600159.SH）公告，其控股子公司北京市大龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱“大龍有限”）擬收購(gòu)順義新城發(fā)展持有的城竺房地產(chǎn)60%股權(quán)。

大龍地產(chǎn)與北京天竺是兄弟公司，實(shí)控人同是順義國(guó)資大龍控股。

如若完成收購(gòu)，項(xiàng)目公司將由大龍有限、順義新城發(fā)展和北京天竺房分別持股60%、39%、1%。

同為龍湖操盤，兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)然不能左手打右手。

但投資方不同，延續(xù)宸翰案名做成二期產(chǎn)品的可能性也不大。

且從效果圖來看，項(xiàng)目外立面還是有明顯區(qū)別的。

龍湖宸翰以金棕為主色，色調(diào)偏暖；

而093地塊則采用了大量的藍(lán)灰色調(diào)，風(fēng)格更硬朗一些。

位置上來看，老東風(fēng)地塊位于東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城核心板塊。

周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。

同期出讓的南側(cè)116地塊商業(yè)地塊，近期也獲得規(guī)劃批復(fù)，總建面約16萬方，投資超17億元，將采用開放式街區(qū)與集中式商業(yè)相結(jié)合的布局，打造成區(qū)域特色商業(yè)中心。

龍湖宸翰及東側(cè)093地塊是目前順義區(qū)離地鐵最近的新盤。

附近在售項(xiàng)目主要為北側(cè)一路之隔的龍湖·御湖境，2023年初入市，一、二期項(xiàng)目合共千套房套，目前基本售罄，成交均價(jià)4.4萬/㎡。

相關(guān)公司：龍湖龍智造