高調拿地，高價入市——這是“地王”們的標準劇本。但金雁·錦繡金沙，卻演出了一出“反套路”劇情。

2019年6月27日，在當時“熔斷+競自持+抽簽”機制下，成都成交樓面地價最高紀錄被這宗內金沙占地約17.4畝、容積率2.0的地塊刷新至18512元/㎡。金雁成為了那天的“幸運兒”，也成為彼時成都的“地王”。

金雁·錦繡金沙項目沙盤

強勢在主城核心區(qū)拿地，足見這家來自廣漢的企業(yè)對于進軍成都的渴望。然而后續(xù)一系列的操作卻讓這一項目在市場上逐漸失去聲量：

拿地之初，恰逢內金沙板塊新房供應短缺、市場行情看漲，這給到金雁足夠的“誘惑”，讓其有了以現(xiàn)房突破取證價格，以“捂盤”博取更高溢價的打算，以至從拿地到首次取得預售證，花了整整5年。

但市場沒有給它機會。從首次取得預售證（2024.6.14）到今天（2025.7.16），歷時397天，金雁·錦繡金沙總共取證138套房源，但備案房源只有17套，去化率只有不到13%。這樣的去化速度，遠不及大部分縣市新城的項目。

“地王”光環(huán)，終成泡影。

地段優(yōu)勢難掩困局：

苦等5年，賣出金沙“最低價”

以當下視角來看金雁·錦繡金沙，其實不乏賣點：

一、 內金沙的稀缺與“青五”學區(qū)的“加持”。

“內金沙不愁賣”，這是市場的“共識”。主要原因在于“內金沙”是不少老成都人心目中的“白月光”，在歷經(jīng)前一階段發(fā)展后，近5年板塊總共只推出了2宗土地，即金雁·錦繡金沙和中建壹品金沙公館，肉眼可見的稀缺。尤其進入2025年，全城住宅供應進一步收縮，上半年供應量已降到近年來的新低，進一步放大了內金沙的地段價值。

項目門口的成都市第六幼兒園&泡桐樹中學實拍圖

金雁·錦繡金沙地處西三環(huán)路內側，距離地鐵2號線羊犀立交站約795米，周邊配套成熟。距離成都市第六幼兒園龍嘴B區(qū)直線距離約150米，距金沙小學C區(qū)和泡桐樹中學的直線距離約300米。以今年的學區(qū)劃分來看，屬于“青五”學區(qū)，是青羊區(qū)僅次于“青二”的熱門學區(qū)，無疑也將成為項目的“加分項”。

二、準現(xiàn)房銷售，所見即所得。

置業(yè)顧問介紹稱，項目總共6棟，由2棟7F洋房和4棟11-15F小高層組成，共有四個戶型，分別為建面149㎡、161㎡、176㎡和181㎡，均為2T2的清水套四，預計今年10月交房。對比市面上動輒近2年半的交房時長，這節(jié)約了一定的時間和經(jīng)濟成本。

建面約149㎡戶型樣板間實拍圖

三、金沙板塊“探底”的售價。

按照置業(yè)顧問的報價，目前建面約149㎡和約181㎡的小高層售價約2.6-2.7萬元/㎡，建面約176㎡的房源單價約2.7-2.8萬元/㎡。

從這一售價就可看到，金雁·錦繡金沙苦等5年才入市，不僅未能實現(xiàn)預期溢價，甚至未能跑贏一街之隔的金沙宸宇。該項目首批次于2020年1月取證，建面約84-152㎡清水房均價約2.89萬/㎡；二批次建面約157-260㎡房源于2023年1月取證，均價攀升至3.57萬元/㎡，且住宅部分早已售罄。

金雁·錦繡金沙項目實拍圖

倘若再對比整個金沙的在售項目：

內金沙——不久前剛拿證的另一老盤華府金沙名城，帶裝修均價3.4萬元/㎡；于2023年末首次取證的中建壹品金沙公館，已銷售超過350套，目前僅剩極個別建面約209㎡房源，單價約3.7萬元/㎡；

外金沙——中綠園·領秀金沙約3萬元/㎡起，今年新入市的越秀·閱今沙約3.3萬元/㎡起。

換句話說，金雁·錦繡金沙是目前整個金沙板塊的最低單價。地段占優(yōu)、價格“探底”，本該熱銷，但現(xiàn)實卻遭遇去化困境。原因何在？

品牌力、產品力與市場脫節(jié)

項目遇冷的“核心癥結”

超過一半樓棟距三環(huán)路只有約50米，是金雁·錦繡金沙難以回避的硬傷。但在業(yè)內看來，開發(fā)商對市場需求的把握不足、對自身實力的“過度自信”和產品力認知偏差，才是導致當前局面的深層次原因。

1、首次進入成都，尚不具品牌影響力

金雁是誰？在首次進入成都，拿下這一地塊前，大多數(shù)購房者或許并不認識。

該企業(yè)主要布局于廣漢、廣元一帶，隸屬于金宇鼎盛集團，旗下除房地產板塊外，還擁有化工、塑膠、酒業(yè)等。在廣漢民間，流傳有“一城廣漢，半城金雁”一說。

但與省內二級城市相對封閉的市場不同，成都是一個早已被全國性品牌房企搶灘的市場，購房者見過的世面讓其對開發(fā)企業(yè)的態(tài)度、產品力、營銷打法等都更加挑剔。當前，改善型需求主導市場，購房門檻已來到近400萬+，這對房企的綜合實力提出了更高的要求。尤其在“地王”地塊上，沒有足夠的品牌影響力“背書”，很難真正滲透到客戶的心里，從而影響其購房決策。而金雁并沒有適應競爭更激烈的成都市場。

2、5年“捂盤”，產品已落后一個時代

更致命的是，5年“捂盤”讓項目遭遇雙重打擊：不僅錯失市場上一波行情，更直接讓原本就不領先的產品“被迭代”。與當前市面上的新規(guī)產品相比，金雁·錦繡金沙在產品端明顯過時、落后一個時代。

開發(fā)商已然意識到了這一點，置業(yè)顧問直言不諱地表示：“外金沙的項目賣的是產品，我們賣的是內金沙的地段。”

金雁·錦繡金沙項目高層視角實拍圖

事實上，購房者并不會為此買單，他們算的是另外一筆賬：金雁·錦繡金沙建面約149㎡的戶型實得只有約121㎡，得房率只有約81%；而新規(guī)產品基本都能做到100%的得房率?？此菩乱?guī)產品單價更高，但折算實得單價后反而更具競爭力，且得到的將是截然不同的居住體驗。

這個時候，購房者勢必要作出權衡：都已到了要買建面140㎡以上房子的階段，決策邏輯已然改變，真正的考量在于產品是否真正實現(xiàn)了生活方式的進階升級。“內金沙”單純的地段溢價，是否足以抵消產品本身的落后性？

這一點，市場已經(jīng)給出答案。

再看建面約181㎡的設計，這是近期開發(fā)商在渠道端頻繁宣傳的一個戶型，其打出了“超20㎡大平臺戶型”的亮點。但從實景呈現(xiàn)來看，這實則為“抗震板”。置業(yè)顧問也并未否認網(wǎng)絡傳言，稱開發(fā)商原本是打算通過錯層花園，變成空中花園，因為報規(guī)報建未能通過，變成了現(xiàn)在的“工字形”戶型——客廳就像“過道”，采光不佳，這是成都主流開發(fā)商早已淘汰的做法。

金雁·錦繡金沙建面約181㎡戶型圖

在近兩年改善項目各種“卷”產品力的公區(qū)部分，金雁·錦繡金沙雖設計有下沉式會所，但其規(guī)模、審美、場景設置等也已完全不能和現(xiàn)在的項目相提并論。

金雁·錦繡金沙項目實拍圖

顯然，僅憑區(qū)域稀缺性或低價，也已無法有效打動購房者，產品價值與購房需求的精準匹配，才能在激烈競爭中贏得買家青睞。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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