2025年7月15日，北京。

當上半年5.3%的GDP增長數(shù)據(jù)傳來時，中央城市工作會議的與會者們正傳閱著另一份文件：全國70城新房價格同比下跌3.7%的統(tǒng)計表。

上海成了唯一挺立的一線城市，其余城市房價曲線集體向右下方傾斜。

二手房市場更慘淡——70個城市里69個在跌，像極了集體請病假的課堂。

這場會議的到來早有征兆。

數(shù)據(jù)發(fā)布前一周，地產(chǎn)股突然集體“詐尸”，市場傳聞如同地鐵口的黃牛票販般活躍：“高層要出手救市了！”

整整十年。2015年那場會議催生的“貨幣化棚改”，曾讓三四線城市的房價坐上火箭。拆遷戶們揣著現(xiàn)金橫掃售樓處，開發(fā)商在徐州、惠州的土地上畫個圈就能點石成金。如今會議提前三個月召開，歷史的劇本卻換了主角。

2025年的中國經(jīng)濟展示出超預(yù)期的韌性。出口增長7.2%，數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值已占GDP的10%，可房地產(chǎn)卻像得了重感冒——開發(fā)投資同比下降11.2%，銷售面積縮水至2021年峰值的一半。

最詭異的是價格走勢。4月關(guān)稅戰(zhàn)前，房價跌幅本在收窄，政治局會議剛把表述換成“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定之勢”，市場就立刻翻臉。到6月，國務(wù)院不得不改口“更大力度地止跌回穩(wěn)”——像極了哄孩子寫作業(yè)的家長，語氣越來越重。

市場的恐慌有跡可循。當北京老小區(qū)房價跌去30%-35%，北方部分二手房抹平13年漲幅時，那些被房子捆綁的家庭資產(chǎn)、財產(chǎn)性收入、地方財政都在瑟瑟發(fā)抖。

作為1978年以來僅召開三次的最高規(guī)格城市工作會議，本次會議釋放的信號像一杯特調(diào)咖啡——表面浮著“人民城市”“韌性城市”的奶泡，底層卻是濃烈的轉(zhuǎn)向意味：“城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。

過去開發(fā)商是城市導演，現(xiàn)在物業(yè)公司要當主角。房地產(chǎn)正從經(jīng)濟發(fā)展的“發(fā)動機”降檔為“穩(wěn)定器”。

通稿里“房地產(chǎn)”只出現(xiàn)一次，可字縫里全是房子。兩條主線浮出水面：讓老房子煥新，為好房子正名。

在北京二環(huán)邊某上世紀80年代小區(qū)，我的老朋友申公豹每天要爬六層樓回家。這個黃金地段的“老破小”跌價35%，但更糟的是：全國23.7%的老舊小區(qū)連物業(yè)都沒有，垃圾堆在樓道像行為藝術(shù)展。

本次會議重提“城中村改造”，但路徑已與十年前大相徑庭。貨幣化棚改？居民杠桿率已從39%飆到61.5%，拆遷補償金高得能讓財政局長做噩夢。

資金困局也在松動。北京某老小區(qū)加裝電梯時，特別國債悄然現(xiàn)身。這讓人想起半年前熱議的“住房銀行”設(shè)想：國家用長期特別國債收儲存量資產(chǎn)，把“國補”從買家電延伸到改房子。當財政資金轉(zhuǎn)向存量盤活，就像給老樹嫁接新枝。

好房子在2025年完成三級跳：從《政府工作報告》飛入政治局會議，再扎根本次城市工作會議。但市場對“好房子”的誤解，像極了相親市場上對“優(yōu)質(zhì)對象”的幻想。

有些開發(fā)商還在玩“偷面積”的把戲：通過贈送飄窗、設(shè)備平臺變相提高得房率。這固然能吸引預(yù)算緊張的首購族，卻像給房子注射玻尿酸——表面飽滿內(nèi)里虛浮。高凈值人群根本不吃這套，二手房市場更是用腳投票。

真正的好房子，應(yīng)當是在低容積率的地塊上建造的低層住宅或大平層。當北京海淀某容積率僅1.2的洋房項目開盤即罄，深圳灣某大平層單價沖破30萬仍遭搶購時，市場正在用真金白銀投票：寧要實打?qū)嵉木幼∑焚|(zhì)，不要注水的得房魔術(shù)。

雙軌制輪廓漸顯：保障房解決“有沒有”，商品房追求“好不好”。2025年上半年，120-144㎡改善戶型成交占比首次突破30%，核心城市高端項目持續(xù)熱銷。有專家說得直白：“以后買房就像選餐廳，剛需吃食堂，改善下館子?！?/p>

虛假的城市更新，是給老房子裝部電梯，刷個墻，再畫幾幅“中國夢”壁畫；真正的城市更新，是把五柳巷破敗里弄變成飄著蔥包燴香氣的歷史街區(qū)，是把杭鋼廢棄高爐改造成年輕人打卡的工業(yè)遺址公園。

走過歐洲老城區(qū)才懂，百年老宅價格堅挺的奧秘不在貼滿瓷磚的外墻，而在面包店飄出的焦香。紐約曼哈頓“硅巷”的蛻變，源自老廠房里長出的科技創(chuàng)業(yè)生態(tài)。當北京798藝術(shù)區(qū)的舊機床變成裝置藝術(shù)，上海永康路的咖啡香蓋過老馬桶味，城市的血管才重新開始搏動。

本次會議里藏著兩把鑰匙：“堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃”和“以發(fā)展城市內(nèi)涵為主線”。那些曾被柯布西耶“光輝城市”理論割裂的街道，正在煙火氣中重新縫合。

十年前的城市工作會議催生了棚改貨幣化的巨浪，開發(fā)商高舉“下沉市場”大旗攻城略地，三四線房價一路高歌。

十年后的今天，站在67%城鎮(zhèn)化率的高原上，浙工新村的居民用行動證明：當業(yè)主掌握更新主動權(quán)，老房子能煥發(fā)第二春；北京上海的數(shù)據(jù)顯示：當產(chǎn)品回歸居住本質(zhì)，好房子自有知音。

特別國債在舊改工程中閃現(xiàn)的藍色身影，暗示著財政力量正從土地前端轉(zhuǎn)向存量盤活。而當我們穿行在改造后的五柳巷，看老人坐在修舊如舊的門檻上曬太陽，孩童在磨光的青石板上追逐——忽然就懂了劉曉博那句話：

所謂城市價值，不過是在轉(zhuǎn)角遇見一杯好咖啡的驚喜，是晚歸時街燈拉長身影的安心。當煙火氣重新升騰，房子自然就站穩(wěn)了腳跟。