文/鄧浩志

TOP10城市土地出讓金占全國(guó)一半以上

有數(shù)據(jù)顯示，上半年TOP10城市土地出讓金占全國(guó)一半以上。2025年上半年，全國(guó)重點(diǎn)300城共推出2.1億平方米建筑面積的宅地，同比下降19.4%；其中成交1.7億平方米，同比下降5.5%，但這些城市共計(jì)收金8600億元，同比上漲27.5%。

土地成交“量跌價(jià)漲”，根源在于市場(chǎng)分化加劇。在同日召開(kāi)的數(shù)據(jù)分析會(huì)上，中指研究院稱(chēng)：上半年，TOP10城市宅地出讓金占全國(guó)的比重達(dá)到53%，較2024年末大幅提高19個(gè)百分點(diǎn)；TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)的比重達(dá)到68%，較2024年末提高17個(gè)百分點(diǎn)。

土地市場(chǎng)分化是樓市下行期的大趨勢(shì)。中指研究院歷史數(shù)據(jù)顯示，在2020年至2024年，TOP10城市宅地出讓金占全國(guó)的比重分別為28%、32%、35%、37%和34%；TOP20城市宅地出讓金占全國(guó)的比重分別為43%、49%、52%、53%和51%。這兩組數(shù)據(jù)均僅在2024年出現(xiàn)小幅下滑，但在2025年上半年快速提高。

評(píng)：

1. 三四線城市土地基本賣(mài)不動(dòng)了。許多城市如果不是提前協(xié)商兜底拿地，或者采用點(diǎn)對(duì)點(diǎn)土地供應(yīng)，市場(chǎng)化成交的地塊近3年可能一塊都沒(méi)有。土地市場(chǎng)如此低迷，原因可能是三四線城市住房銷(xiāo)售下滑得比一二線城市更厲害，而且三四線城市新建住房庫(kù)存長(zhǎng)期高企，部分城市去化周期超過(guò)100個(gè)月。三四線城市土地市場(chǎng)已“停擺”一段時(shí)間。
2. 一二線城市賣(mài)地金額也在減少，只不過(guò)下滑幅度遠(yuǎn)小于三四線城市，因此在賣(mài)地減少的情況下，全國(guó)占比居然每年持續(xù)提升。至于今年上半年TOP10城市賣(mài)地面積減少，但土地出讓金增加，與各地進(jìn)一步加大核心城區(qū)地塊供應(yīng)有關(guān)。我已在《全國(guó)多地展開(kāi)新一輪“造地王”運(yùn)動(dòng)》一文中作過(guò)分析，這是改善需求占主導(dǎo)的結(jié)果，也是地方輿論策略的一部分。

近期超10家頭部物業(yè)公司主動(dòng)撤場(chǎng)

6月25日，中海物業(yè)向鄂州雙創(chuàng)之星小區(qū)發(fā)出撤場(chǎng)公告信，表示公司將于2025年8月31日18:00正式退出項(xiàng)目，結(jié)束服務(wù)。導(dǎo)火索是自2023年3月1日迄今，小區(qū)入住率較低，累計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)59.59萬(wàn)元，項(xiàng)目長(zhǎng)期虧損，公司無(wú)力繼續(xù)墊資運(yùn)營(yíng)。

據(jù)不完全梳理和統(tǒng)計(jì)，這段時(shí)間已有包括龍湖物業(yè)、金科服務(wù)、中海物業(yè)等在內(nèi)的超10家物業(yè)企業(yè)發(fā)布主動(dòng)撤場(chǎng)公告，原因涉及開(kāi)發(fā)商歷史遺留問(wèn)題難以解決、物業(yè)費(fèi)談不攏、收繳率低下，以及物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì)矛盾激化等。

評(píng)：物管行業(yè)也出現(xiàn)分化，其中一個(gè)現(xiàn)象是：中高端小區(qū)業(yè)主不滿意低端物管公司粗陋的服務(wù)，要求更換；另一種是上文所說(shuō)的高端物業(yè)管理公司看不上低端小區(qū)的盈利前景和業(yè)主的難纏。什么檔次的小區(qū)選擇對(duì)應(yīng)什么級(jí)別的物管公司，未來(lái)這種雙向選擇的情況會(huì)越來(lái)越多。而物業(yè)服務(wù)水平也將在社區(qū)價(jià)值中占有越來(lái)越重要的份額。未來(lái)，物業(yè)價(jià)格不再只看地段和產(chǎn)品，必須把物管因素一并納入。