裁判要旨

1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2. 合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責(zé)任

違法建筑一般指違反土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等“公法”，但從民法典的“私法”角度來看，并不能因其違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定而否定其財產(chǎn)屬性，在經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)依法定程序認(rèn)定其為違法建筑之前，更不能徑行否定其合法性。行政執(zhí)法機(jī)關(guān)違法強(qiáng)制拆除房屋的行為必然給權(quán)利人造成財產(chǎn)損害，權(quán)利人依法享有獲得行政賠償?shù)臋?quán)利。

推定未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)認(rèn)定的房屋為合法并按照合法建筑的標(biāo)準(zhǔn)予以賠償，體現(xiàn)了司法對產(chǎn)權(quán)的保護(hù)精神和對行政機(jī)關(guān)違法行使職權(quán)的懲罰。在確定賠償標(biāo)準(zhǔn)時不應(yīng)使權(quán)利人獲得的行政賠償?shù)陀谝蛞婪ú疬w所應(yīng)得到的補(bǔ)償，即不應(yīng)低于賠償時該地段類似房屋的市場價值。當(dāng)事人的損失因客觀原因無法鑒定的，人民法院結(jié)合當(dāng)事人的主張和在案證據(jù)，遵循法官職業(yè)道德，運(yùn)用邏輯推理和生活經(jīng)驗(yàn)、生活常識等，酌情確定賠償數(shù)額，更有利于公平、公正解決問題，確保當(dāng)事人獲得及時、公正的救濟(jì)。

案例詳情

基本案情

原告陸某、張某千訴稱：2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購合同。12月31日,雙方簽訂《商品房買賣合同》(預(yù)售版)，合同約定商品房總購房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個人購房借款/擔(dān)保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過4個月，融某置業(yè)公司稱已無法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院,請求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購合同》《商品房買賣合同》(預(yù)售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》；2.被告融某置業(yè)公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔(dān)返還剩余貸款本息的責(zé)任；3.被告融某置業(yè)公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動向陸某、張某千提出解除合同，并退還購房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無過錯方，不應(yīng)承擔(dān)超過合同約定的風(fēng)險責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業(yè)公司簽訂《房屋認(rèn)購合同》，約定由陸某預(yù)定融某置業(yè)公司開發(fā)銷售的某小區(qū)8幢***號房商品房一套，優(yōu)惠后實(shí)際總房款1183680元。陸某向融某置業(yè)公司支付定金2萬元作為立約擔(dān)保，雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動轉(zhuǎn)為房款。12月31日，融某置業(yè)公司與陸某、張某千簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售版），合同約定：“某小區(qū)8幢***室，總價款為人民幣1183680元，按照建筑面積計算，該商品房單價為12000元/㎡……第十一條：交付時間和手續(xù)。出賣人應(yīng)當(dāng)在2023年12月30日前向買受人交付該商品房。出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書面送達(dá)買受人。第十二條：逾期交付責(zé)任。1.逾期在30日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之0.5的違約金。2.逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)返還買受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣人按照全部房價款1%向買受人支付違約金 …… ”

2022年2月8日，融某置業(yè)公司向陸某、張某千開具433680元增值稅普通發(fā)票，發(fā)票載明系某小區(qū)預(yù)收購房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個人購房借款/擔(dān)保合同》，合同載明：“貸款人根據(jù)借款人的申請，同意向其發(fā)放個人一手住房購置貸款，金額為75萬元。合同項(xiàng)下貸款用于購買某小區(qū)8幢***室，貸款期限為120個月，實(shí)際放款日與到期日以借款憑證為準(zhǔn)……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業(yè)公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個人一手住房購置貸款本金及利息合計190430.39元。陸某、張某千起訴時,案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無復(fù)工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號民事判決：一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實(shí)際給付之日止，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）；五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請求。

宣判后,某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級人民法院于2024年10月30日作出（2024）蘇09民終4784號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案的爭議焦點(diǎn)有三：一是案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除；二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

一、關(guān)于案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”在商品房建設(shè)工程長時間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內(nèi)無交付房屋可能性的情況下,商品房買賣合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)主張解除合同。本案中,根據(jù)商品房買賣雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應(yīng)于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長時間停工，在短期內(nèi)無交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購合同》及《商品房買賣合同》。

二、關(guān)于案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！睋?jù)此，商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同系相互獨(dú)立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時繼續(xù)要求購房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔(dān)保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當(dāng)事人訴請，人民法院應(yīng)將商品房買賣合同糾紛與擔(dān)保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)一并解除，故對陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔(dān)保合同》的訴訟請求依法予以支持。

三、關(guān)于案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！睋?jù)此，合同解除后，商品房出賣人應(yīng)按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。本案中，《商品房買賣合同》《個人購房借款/擔(dān)保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息,并承擔(dān)賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購房人對合同解除并無過錯且未能實(shí)際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔(dān)已收受購房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。

ABOUT

北京來碩律師事務(wù)所是經(jīng)北京市司法局批準(zhǔn)于2013年12月成立的合伙制事務(wù)所。自成立以來，來碩秉持客戶至上的理念，盡心竭力為客戶提供優(yōu)質(zhì)、高效的法律服務(wù)。針對征地拆遷業(yè)務(wù)，我們配備了專業(yè)的律師團(tuán)隊，團(tuán)隊律師均具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。我所成功代理了江西省龍南縣房屋拆遷案件、解某訴河北省某縣政府的房屋征收決定案件及丁漢忠案件等多個具有社會影響力的典型案例，其中江西省龍南縣房屋拆遷案件被最高人民法院評選為征地拆遷十大案例，解某訴河北省某縣政府房屋征收決定案件入選2014推動河北法治進(jìn)程十大案例，丁漢忠案件是一起典型的因強(qiáng)拆導(dǎo)致的血案，此案在全國范圍內(nèi)引起了廣泛的關(guān)注。來碩以“誠謹(jǐn)、仁愛、專注、良知”為宗旨，現(xiàn)已成為在征地拆遷、行政訴訟領(lǐng)域享有盛譽(yù)的律師事務(wù)所之一。

手機(jī)(微信):13601297308