二次擴(kuò)募還是萬象匯

撰文 | 黎浩然 蘇珊 雨晴

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 小紅書@杭州蕭山萬象匯

國內(nèi)規(guī)模最大的消費(fèi)REITs——華夏華潤商業(yè)REIT，二次擴(kuò)募了。

7月8日，華夏華潤商業(yè)REIT披露《華夏基金管理有限公司關(guān)于決定華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擬擴(kuò)募并新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公告》。

其中，披露了《華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金產(chǎn)品變更草案》和《華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金第二次擴(kuò)募方案草案》兩個(gè)草案。

據(jù)最新草案文件，第一次擴(kuò)募擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為蘇州昆山萬象匯，二次擴(kuò)募擬購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為杭州蕭山萬象匯項(xiàng)目、沈陽長白萬象匯項(xiàng)目、淄博萬象匯項(xiàng)目。

兩次擴(kuò)募，都選擇“萬象匯”項(xiàng)目，這一戰(zhàn)略決策背后體現(xiàn)了華潤置地清晰的商業(yè)邏輯和行業(yè)趨勢判斷。

• 一方面，萬象匯產(chǎn)品線的高標(biāo)準(zhǔn)化、區(qū)域分散性和成熟現(xiàn)金流，成為REITs擴(kuò)募的“最優(yōu)解”。既滿足監(jiān)管對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量的要求，又為投資者提供“類固收+”的穩(wěn)健收益。

• 另一方面，可豐富華夏華潤商業(yè)REITs資產(chǎn)譜系，推動(dòng)其消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施證券化進(jìn)程進(jìn)一步加深。未來REITs擴(kuò)募，將更注重資產(chǎn)組合韌性（跨區(qū)+多產(chǎn)品線）與運(yùn)營賦能增值（改造升級(jí)、數(shù)字化）。

飲下消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs頭啖湯后，華夏華潤商業(yè)REIT又將以一場實(shí)戰(zhàn)再次驗(yàn)證了“首發(fā)+擴(kuò)募”的可持續(xù)模式，為市場提供一個(gè)全新的可借鑒范本。

01

華夏華潤商業(yè)REIT二次擴(kuò)募

揭秘杭州、沈陽、淄博三個(gè)萬象匯資產(chǎn)底色

作為首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中估值最高的產(chǎn)品，華夏華潤商業(yè)REIT一直備關(guān)注，分紅可觀，擴(kuò)募積極。

首次擴(kuò)募尚未徹底啟動(dòng)，如今已立即推動(dòng)二次擴(kuò)募，兩批次合計(jì)擴(kuò)募4個(gè)萬象匯。據(jù)悉，此四子皆為華潤旗下可圈可點(diǎn)的“元老級(jí)”萬象匯，誠意滿格。

雖所在城市能級(jí)各有不同——有新一線城市，也有二三線城市和縣級(jí)市，也存在銷售額、品牌組合能級(jí)上的差異，但四大擬擴(kuò)募的萬象匯都為所在城市區(qū)域型購物中心，且客流位于所屬商圈前二。

杭州蕭山萬象匯：年零售額超30億元，

吸金力杠杠

杭州是華潤商業(yè)板塊重倉之地，已開業(yè)項(xiàng)目有杭州萬象城、城北萬象城、東站萬象匯、蕭山萬象匯和華潤杭州中心，另外還有籌建中的亞奧萬象天地、華豐萬象商業(yè)、未來科技城萬象商業(yè)等。

杭州蕭山萬象匯于2018年開業(yè)，是繼錢江新城萬象城后，華潤在杭州的第二座商業(yè)綜合體，也是杭州首座萬象匯。據(jù)公開資料，該項(xiàng)目2024年零售額突破30億元。

通過杭州地鐵2號(hào)線及5號(hào)線雙軌交匯的人民廣場站可直達(dá)商場，目前主力品牌包括盒馬鮮生、MUJI無印良品、星巴克臻選、萬象影城等。

自開業(yè)起，蕭山萬象匯就圍繞城南“首店”的標(biāo)簽進(jìn)行打造，先后為蕭山區(qū)引入首店品牌數(shù)量超150家，如盒馬鮮生蕭山首店、Salomon蕭山首店、華為授權(quán)體驗(yàn)店P(guān)lus蕭山首店、山緩緩火鍋蕭山首店、肉肉大米浙江首店等。

此外，蕭山萬象匯還積極進(jìn)行店鋪末位淘汰制，持續(xù)進(jìn)行品牌煥新，有效解決了區(qū)域內(nèi)商業(yè)形態(tài)單一的問題，保持顧客的新鮮感。

沈陽長白萬象匯：開業(yè)爆發(fā)力

與品牌集聚力強(qiáng)

沈陽是華潤萬象生活貫徹“一城多匯”策略的重要代表城市，布局有“一城四匯”。

其中，重奢級(jí)別的沈陽萬象城（2024年租金收入11.67億元）、高能級(jí)的沈陽鐵西萬象匯（2024年租金收入3.23億元）為代表項(xiàng)目。三臺(tái)子萬象匯、皇姑萬象匯、長白萬象匯則分列城市北、東、南三向。

作為華潤置地在東北區(qū)域布局的重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，沈陽長白萬象匯自2021年開業(yè)以來表現(xiàn)突出，已成為沈陽消費(fèi)市場的重要地標(biāo)。

一方面，開業(yè)爆發(fā)力與品牌集聚力強(qiáng)。2021年開業(yè)首日客流量突破19萬人次，銷售額達(dá)1731萬元，創(chuàng)下區(qū)域商業(yè)體開業(yè)紀(jì)錄。

據(jù)悉，目前項(xiàng)目入駐200余個(gè)品牌，既有藍(lán)蛙、皮爺、霸王茶姬、樂樂茶等熱門的茶飲咖啡品牌，也有icebreaker、蕉下、bebe、FRED PERRY、優(yōu)衣庫等潮流零售品牌。此外，迪桑特、凱樂石、索康尼、kolon等一線熱門戶外品牌，齊全度拉滿。

今年3月達(dá)美樂長白萬象匯店開業(yè)，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目作為區(qū)域“首店經(jīng)濟(jì)”重要載體的地位。

另一方面，運(yùn)營策略與活動(dòng)創(chuàng)新在線，持續(xù)更新消費(fèi)場景，節(jié)慶營銷成效突出。

淄博萬象匯：全國首個(gè)萬象匯，

擴(kuò)募資產(chǎn)中體量第一

淄博萬象匯，位于淄博市張店區(qū)，開業(yè)于2015年，是青島萬象城之后，華潤在山東的第二座商業(yè)項(xiàng)目，也是華潤置地在全國范圍內(nèi)首個(gè)以“萬象匯”命名的購物中心。

淄博萬象匯有著超16萬㎡的商業(yè)建筑面積，是華夏華潤商業(yè)REIT兩次擴(kuò)募資產(chǎn)中面積最大的項(xiàng)目，集購物、娛樂、休閑、餐飲、文化于一體。

淄博萬象匯定位中高端，設(shè)計(jì)前沿，業(yè)態(tài)豐富。食通天美食廣場、沃美影城、華潤萬家超市、家家悅、KKV、蘇寧電器、星際傳奇游戲樂園、ZARA、H&M、UNIQLO、MUJI等主力大店撐場外，更有青島萬象城同款的冰紛萬象滑冰場吸客。

隨著淄博燒烤的火爆出圈，項(xiàng)目上的"淄博"大字美陳也吸引眾多游客打卡。淄博萬象匯冰紛萬象滑冰場夏日推出"淄博"打卡點(diǎn)，成為夏日淄博的亮麗風(fēng)景線。

02

又是萬象匯

華潤資產(chǎn)池?cái)U(kuò)募優(yōu)勢明顯

華潤置地被行業(yè)普遍認(rèn)為是將在公募REITs時(shí)代下最具成長性的企業(yè)。

華潤置地?fù)碛胸S富的的資產(chǎn)池，是唯一在重奢、中高端、非標(biāo)項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)規(guī)?；季值钠髽I(yè)，且深耕每一產(chǎn)品線領(lǐng)域，打造競爭壁壘。

截至2024年12月31日，華潤萬象生活在全國的在營購物中心數(shù)量達(dá)到（包括購物中心分租項(xiàng)目）122個(gè)，總建筑面積達(dá)到1310萬㎡，其中86個(gè)項(xiàng)目的零售額排當(dāng)?shù)厥袌銮叭?/p>

華潤萬象生活的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目數(shù)量遠(yuǎn)超行業(yè)平均。S級(jí)/A級(jí)/B級(jí)項(xiàng)目，全國購物中心均值占比為1.60%/6.76%/18.56%，華潤萬象生活占比為16.15%/33.08%/38.46%。

作為目前在營項(xiàng)目最多的產(chǎn)品線，也是未來萬象商業(yè)擴(kuò)張主力，萬象匯圍繞“生活萬歲”的品牌理念，產(chǎn)品硬件不斷迭代、租戶品牌組合不斷突破、運(yùn)營管理標(biāo)準(zhǔn)不斷深化。

• 2021年，發(fā)布“生活萬歲”的品牌主張，是以日常生活為軸心，打磨強(qiáng)項(xiàng)差異化；

• 2022年，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化向“潮雅馨”的迭代；

• 2023年，新開的項(xiàng)目注重在地文化，立足本地打造空間美學(xué)；

• 2024年，在“因你更萬象Better Together”的20周年主題下，采取統(tǒng)一而又連貫的的活動(dòng)框架，強(qiáng)調(diào)每一位消費(fèi)者的參與，再結(jié)合當(dāng)?shù)匚幕蛟爝B串破圈事件。

萬象匯產(chǎn)品線規(guī)模優(yōu)勢明顯

聚焦高能級(jí)城市

從項(xiàng)目所在城市線級(jí)來說，萬象匯已開和籌開項(xiàng)目中，二線以上項(xiàng)目占比均超81%。這反映目前萬象匯拿地策略聚焦在高能級(jí)城市，同時(shí)也證明其在高能級(jí)城市具備生存能力。

從項(xiàng)目的發(fā)展階段來說，萬象匯3-5年成長期、5年以上成熟期項(xiàng)目達(dá)64.15%，處于增長潛力較好的階段，為未來可持續(xù)的擴(kuò)募儲(chǔ)備了足量的成熟資產(chǎn)。

萬象匯B級(jí)以上品牌數(shù)量占比達(dá)68.4%

展現(xiàn)中高端項(xiàng)目競爭優(yōu)勢

高量級(jí)品牌的選址往往較為挑剔，對(duì)購物中心的定位、區(qū)位和經(jīng)營能力都有較高要求，尤其品牌拓展步伐放緩的市場背景下。

在當(dāng)前的招商環(huán)境下，能夠吸引零售租戶的幾乎都是區(qū)域內(nèi)的頭部項(xiàng)目，因此，零售業(yè)態(tài)占比是很好的結(jié)果指標(biāo)。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測，北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都、武漢、杭州、天津9個(gè)城市的標(biāo)桿購物中心零售業(yè)態(tài)占比逐漸減少，從2019年的45.6%降至2024年的41.8%左右。此外，當(dāng)前全行業(yè)項(xiàng)目B級(jí)以上品牌數(shù)量占比平均為53.7%。

此背景下，萬象匯依然實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)輕奢、高化等業(yè)態(tài)的突破，走出自己的增長之路，B級(jí)以上品牌數(shù)量占比達(dá)68.41%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均，實(shí)屬不易。這也側(cè)面反映出萬象匯背靠華潤萬象生活，在品牌招商方面領(lǐng)先同賽道市場的能力。

精細(xì)化運(yùn)營提升顧客體驗(yàn)

客流遠(yuǎn)高全國平均

在運(yùn)營端，租戶共贏、營銷策劃、顧客體驗(yàn)打造是核心。從行業(yè)觀察來看，萬象匯除了有扎實(shí)的精細(xì)化運(yùn)營管理基本盤，現(xiàn)場品質(zhì)呈現(xiàn)、多元客戶服務(wù)方面在同賽道也有獨(dú)樹一幟的追求和表現(xiàn)。

通過組織全國聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，萬象匯系列項(xiàng)目進(jìn)一步提升了品牌市場聲量。如在2024年暑期檔，就舉辦了“Summer Together快意相匯”全國聯(lián)動(dòng)活動(dòng)。

硬件迭代、品牌加持，疊加運(yùn)營實(shí)力，萬象匯產(chǎn)品線客流明顯優(yōu)于全國平均水平。

綜合來看，萬象匯綜合能力已經(jīng)證明其能夠覆蓋中國有消費(fèi)潛力的城市，未來不管是持有規(guī)模還是管理規(guī)模都有較大幅度的增長空間，市場對(duì)其關(guān)注會(huì)越來越高、了解越來越充分。

03

華潤置地的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)

先發(fā)優(yōu)勢明確

豐富的資產(chǎn)證券化經(jīng)驗(yàn)，是華潤置地在中國內(nèi)地購物中心領(lǐng)域成為引領(lǐng)者的重要因素。

“3+1”的一體化業(yè)務(wù)模式

華潤置地作為城市投資開發(fā)運(yùn)營商構(gòu)建了“3+1”的一體化業(yè)務(wù)模式，華潤置地沉淀了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，協(xié)同萬象生活構(gòu)建了投、融、建、管、退的全鏈條大資管能力。華潤萬象生活作為輕資產(chǎn)運(yùn)營商，輕資產(chǎn)運(yùn)營能力具備較強(qiáng)的行業(yè)壁壘能力。

不同上市方式匹配不同業(yè)務(wù)、現(xiàn)金流

開發(fā)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)以公司形式上市，項(xiàng)目以資產(chǎn)形式上市，華潤構(gòu)建了三位一體、多層次資本渠道，不同上市平臺(tái)和方式匹配不同的業(yè)務(wù)與現(xiàn)金流，擁有了行業(yè)里最讓人羨慕的、壁壘很高的領(lǐng)先優(yōu)勢。

在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs等資產(chǎn)證券化路徑打通的預(yù)期下，華潤萬象生活的后續(xù)輕資產(chǎn)運(yùn)營增長空間較大，為擴(kuò)容帶來更多可能。

構(gòu)建CMBS、類REITs、公募REITs

多層次資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)

據(jù)公開資料及CN-ABS數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年至今，包括存續(xù)期和已清算在內(nèi)，華潤置地以成都萬象城、石家莊萬象城等為基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行了大約260億元CMBS；又以杭州蕭山萬象匯、北京清河萬象匯、南通萬象城等為基礎(chǔ)資產(chǎn)，累計(jì)發(fā)行8單合計(jì)308億元的類REITs產(chǎn)品。

而比CMBS、類REITs更具想象力的是公募REITs。目前，華潤置地以青島萬象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，昆山萬象匯、杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯為擴(kuò)募資產(chǎn)，這些資產(chǎn)都曾先后出現(xiàn)在了華潤置地發(fā)行的CMBS、類REITs中，如今又投入公募REITs的懷抱，背后隱藏了華潤置地對(duì)資產(chǎn)證券化的戰(zhàn)略思考。

復(fù)盤華潤的證券化證券化之路，商業(yè)地產(chǎn)頭條認(rèn)為，華潤置地將借助優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢，開展CMBS，Pre-REITs→類REITs/公募REITs的多層次資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，助力公司大資管戰(zhàn)略方向。

由此可見，華潤置地的經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)在國內(nèi)已有明確的先發(fā)優(yōu)勢，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和管理能力更有競爭優(yōu)勢，除了備受好評(píng)的萬象城以外，占比最高的萬象匯產(chǎn)品線也不斷迭代，在中高端賽道中形成了明顯的競爭力。

隨著中國商業(yè)公募REITs市場成熟，華潤萬象生活將助力華潤置地在經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)方面實(shí)現(xiàn)價(jià)值的巨大釋放，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多元化經(jīng)營、成功轉(zhuǎn)型的典范。

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