樓市開始降溫，卻為何不見拋售潮？炒房客的噩夢真的來了？

2025年第二季度全國70城新房價(jià)格又跌了0.7%，已經(jīng)連降7個(gè)月了。每平米均價(jià)跌超8%，成交量縮了25%，可奇怪的是，預(yù)想中的拋售潮一直沒來。房貸利率漲到5.2%，200萬貸款月供比2022年多還2000塊，為啥炒房的還死扛著不賣？

2025年開始的房產(chǎn)稅新政幫了大忙。北京一套800萬的房子，每年房產(chǎn)稅從1.6萬降到1.1萬，少交31%。加上租金回報(bào)率還有2.2%，比銀行存款利息高，不少人覺得租出去比賤賣劃算。

特別是2017年以前買房的，當(dāng)時(shí)貸款利率才4.2%，現(xiàn)在租金能覆蓋月供，自然不著急賣。

銀行能給房貸展期到5年320萬家庭不用急著還錢了。6月央行又降了存款準(zhǔn)備金率，放出來5500億，房貸壓力輕了不少。而且現(xiàn)在居民杠桿率比最高時(shí)降了6.8%，大家抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)了，不會(huì)因?yàn)榉績r(jià)跌就慌著斷供。

現(xiàn)在樓市分化特別明顯。三四線城市房價(jià)環(huán)比跌1.2%，比一二線多跌0.5%。東北和中西部資源型城市，二手房掛牌量漲了40%，得賣36個(gè)月才能賣完，可一線城市只要18個(gè)月。

北京上海核心區(qū)的房子，雖然掛牌價(jià)和成交價(jià)差了9.5%，但剛需和改善型買家還在撐著，成交量沒跌太多。

2018年以前買房的炒房者，現(xiàn)在大多還沒虧。北京2025年房價(jià)比2021年跌了18%，1000萬的房子虧180萬，但早期買入的成本低，八成以上還是賺的。

真正慘的是2021年高位接盤的，這部分人占15%，有的利息支出比租金高150%，每個(gè)月都得倒貼錢。

按國際經(jīng)驗(yàn)，樓市調(diào)整得3-5年，現(xiàn)在才到中期。2025下半年到2026年初，房價(jià)可能還會(huì)跌5%-8%，但不會(huì)崩盤。

一方面人口老齡化了65歲以上老人占19.7%，買房的人少了；另一方面城鎮(zhèn)化率到66.8%，新增需求也不多了。不過一線城市核心區(qū)的房子還抗跌，遠(yuǎn)郊和配套差的地方可能跌超20%。

現(xiàn)在買房的門檻低了一線城市房價(jià)收入比從18.6降到15.2，剛需可以考慮入手，但得挑好地段。

對(duì)炒房的來說靠買房暴富的時(shí)代過去了，很多人開始把錢投到股票基金里，2025上半年新增股民就有1890萬。房子正在變回住的地方，投資屬性越來越弱，以后不同城市、不同地段的房子，差距會(huì)越來越大。

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