北京，2025年7月7日--享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問(wèn)公司戴德梁行發(fā)布《2025年二季度北京寫字樓零售市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告顯示，二季度北京寫字樓市場(chǎng)租金降幅持續(xù)收窄，零售市場(chǎng)在政策支持下迎來(lái)新項(xiàng)目集中入市與存量改造提速，外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)的布局亦顯著加速。

　　寫字樓市場(chǎng)：租金調(diào)整筑底，續(xù)租與TMT行業(yè)為成交主力

　　存量維持1,368萬(wàn)平方米，租金降幅收窄

　　二季度北京寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有新增供應(yīng)入市，甲級(jí)寫字樓總存量維持在1,368萬(wàn)平方米，全市和五大核心商圈市場(chǎng)季度凈吸納量分別為39,677平方米和-3,984平方米。"本季度租賃活躍度受需求端收縮影響顯著，"戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍指出，"企業(yè)擴(kuò)張意愿減弱及退租和縮租現(xiàn)象導(dǎo)致本季度租賃活躍度欠佳。

　　縱觀上半年，全市寫字樓市場(chǎng)半年度凈吸納量達(dá)19.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.5%，空置率較2024年底下降1.4個(gè)百分點(diǎn)至16.9%；五大核心商圈半年度凈吸納量11.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.0%，空置率降至10.9%。租金方面，自2023年下半年開(kāi)始，歷經(jīng)7個(gè)季度調(diào)整后，全市租金環(huán)比下降2.3%至每月每平方米人民幣221.94元，五大核心商圈租金環(huán)比下降2.6%至每月每平方米人民幣257.58元，降幅呈收窄態(tài)勢(shì)。

全市甲級(jí)寫字樓租金&空置率

來(lái)源：戴德梁行研究部

　　續(xù)租持續(xù)活躍，TMT行業(yè)成交占比超五成

　　業(yè)主為了留住現(xiàn)有租戶，為續(xù)租提供更多的激勵(lì)條款。本季度，續(xù)租面積占季度租賃總成交面積的29.2%。在新租和搬遷類型中，TMT行業(yè)憑借AI和通訊類企業(yè)的大面積新租，成交占比達(dá)55%；律所板塊的強(qiáng)勁表現(xiàn)令專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交占比較上季度提升3個(gè)百分點(diǎn)達(dá)13.1%，升至第二位；金融行業(yè)則以10.9%位居第三。受消費(fèi)提振政策推動(dòng)，本季度零售業(yè)租賃需求占比8.5%，位列第四。

　　租金水平或?qū)⒃谀甑宗呌诜€(wěn)定

　　下半年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍無(wú)新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)的持續(xù)去化或?qū)⑼苿?dòng)空置率繼續(xù)下調(diào)。2026-2028年，市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)約180萬(wàn)平方米的未來(lái)供應(yīng)，其中中央商務(wù)區(qū)和望京-酒仙橋區(qū)域新增供應(yīng)占比高達(dá)70%，未來(lái)，此兩個(gè)區(qū)域相較其他區(qū)域?qū)⒚媾R更高的空置率和更嚴(yán)峻的去化壓力。戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東表示，目前業(yè)主方對(duì)租金的讓度空間已接近極限，市場(chǎng)處于筑底橫盤階段，預(yù)計(jì)2025年底租金或?qū)②呌诜€(wěn)定。在產(chǎn)業(yè)方面，根據(jù)今年北京政府工作報(bào)告中的產(chǎn)業(yè)發(fā)展指引，20個(gè)未來(lái)產(chǎn)業(yè)（如人形機(jī)器人、商業(yè)航天、生物制造等）將驅(qū)動(dòng)北京寫字樓市場(chǎng)需求提升。

　　零售市場(chǎng)：政策驅(qū)動(dòng)商業(yè)煥新，文商旅體融合成新趨勢(shì)

　　新項(xiàng)目入市與存量改造雙輪驅(qū)動(dòng)

　　二季度，北京零售市場(chǎng)新增的三個(gè)項(xiàng)目為市場(chǎng)帶來(lái)20萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，全市購(gòu)物中心總存量升至1,686萬(wàn)平方米。存量改造持續(xù)推進(jìn)，中海大吉巷、雙井京東Mall等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，北京華堂·新辰匯、北京雙安商場(chǎng)、北京友誼商店等項(xiàng)目完成分區(qū)域升級(jí)，西單商場(chǎng)改建及朝外片區(qū)更新二期獲批，北京商務(wù)局發(fā)布的改造資金支持政策，進(jìn)一步推動(dòng)北京零售市場(chǎng)的升級(jí)煥新。

　　下半年50萬(wàn)平方米供應(yīng)入市，特色街區(qū)重塑消費(fèi)場(chǎng)景

　　下半年北京將新增五個(gè)優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目，為市場(chǎng)帶來(lái)超過(guò)50萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售空間，遠(yuǎn)郊新建項(xiàng)目及傳統(tǒng)商圈更新項(xiàng)目為供應(yīng)主力。戴德梁行北區(qū)商業(yè)部主管孟祎表示，北京持續(xù)推進(jìn)特色商業(yè)街區(qū)的打造，奧園City街、大屯里商業(yè)街及隆福寺商業(yè)街區(qū)等特色街區(qū)將融合文、商、旅、體等多元元素重塑消費(fèi)場(chǎng)景，為北京的零售市場(chǎng)注入新活力。

　　今年，北京發(fā)布多項(xiàng)政策助力零售市場(chǎng)提質(zhì)升級(jí)。根據(jù)《北京市擴(kuò)大時(shí)尚消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，未來(lái)商圈升級(jí)改造、首店品牌引入及對(duì)國(guó)潮和老字號(hào)品牌的支持等都將成為激發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)潛力的主要手段。

　　資本市場(chǎng)：外資加速布局中國(guó)內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)，大宗交易市場(chǎng)回暖

　　外資加速布局中國(guó)內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)

　　一季度外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)內(nèi)地公募REITs市場(chǎng)參與度顯著提升，顯示出對(duì)中國(guó)資產(chǎn)的長(zhǎng)期信心。4月16日晚間，華夏基金上報(bào)了首只由外資發(fā)起的消費(fèi)類REIT--華夏凱德商業(yè)資產(chǎn)REIT，總規(guī)模約為28億元人民幣，首批納入的底層資產(chǎn)為廣州凱德廣場(chǎng)·云尚和長(zhǎng)沙凱德廣場(chǎng)·雨花亭。本季度，全球最大的物流地產(chǎn)公司安博（Prologis）在中國(guó)注冊(cè)的外商獨(dú)資私募機(jī)構(gòu)--安博（北京）私募基金管理有限公司，完成私募股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資基金管理人的登記，并申報(bào)了華夏安博倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，戴德梁行北京估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝對(duì)此表示，外資項(xiàng)目的落地將增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)公募REITs的信心，吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入市。

　　此外，戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部副董事總經(jīng)理、北京資本市場(chǎng)部主管楊蕾對(duì)2025年二季度北京大宗交易市場(chǎng)情況進(jìn)行了簡(jiǎn)要概述，她表示，二季度市場(chǎng)少許回暖，機(jī)構(gòu)投資人對(duì)大型商業(yè)購(gòu)物中心、租賃住房以及數(shù)據(jù)中心展現(xiàn)出濃厚的投資興趣。與此同時(shí)，自用買家的收購(gòu)行為保持活躍。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)：供需矛盾與運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型并存

　　上半年北京產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)處于"供應(yīng)階段性上行與需求結(jié)構(gòu)性變遷"疊加期。以生物醫(yī)藥為代表的產(chǎn)業(yè)載體迎來(lái)集中交付高峰，尤其在昌平及大興等區(qū)域形成聚集趨勢(shì)，導(dǎo)致短期內(nèi)區(qū)域供需矛盾加劇，細(xì)分市場(chǎng)租金持續(xù)承壓下調(diào)。運(yùn)營(yíng)層面，各大運(yùn)營(yíng)主體逐步轉(zhuǎn)向"服務(wù)+生態(tài)"的競(jìng)爭(zhēng)格局，通過(guò)構(gòu)建園區(qū)級(jí)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟協(xié)作機(jī)制、數(shù)據(jù)平臺(tái)賦能等方式構(gòu)筑差異化壁壘，形成從"資產(chǎn)比拼"轉(zhuǎn)向"生態(tài)爭(zhēng)奪"的新態(tài)勢(shì)。

　　戴德梁行北區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管路煜表示，短期來(lái)看，存量企業(yè)擴(kuò)租放緩疊加新增需求不足導(dǎo)致空置率或維持高位，運(yùn)營(yíng)方采取"以價(jià)換量"策略，租金普遍缺乏上漲動(dòng)力，但長(zhǎng)期來(lái)看，北京市高精尖產(chǎn)業(yè)、未來(lái)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新與科技創(chuàng)新雙重發(fā)力，將釋放潛在租賃需求。

　　數(shù)據(jù)中心咨詢需求爆發(fā)

　　上半年北京房地產(chǎn)項(xiàng)目管理咨詢市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)中心相關(guān)業(yè)務(wù)需求成為核心增長(zhǎng)點(diǎn)。在前期工程盡職調(diào)查階段，客戶需求集中于土地合規(guī)性審查、電力負(fù)荷評(píng)估、綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證等；在項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)則聚焦施工進(jìn)度管控、成本優(yōu)化及后期運(yùn)維方案設(shè)計(jì)等全周期管理。戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目管理服務(wù)部主管趙夢(mèng)指出，政策對(duì)新基建的持續(xù)加碼及企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型提速是數(shù)據(jù)中心行業(yè)需求爆發(fā)的主要推手，這一趨勢(shì)不僅重塑區(qū)域項(xiàng)目管理咨詢市場(chǎng)格局，更推動(dòng)行業(yè)向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向升級(jí)。

　　城市更新：內(nèi)容策劃與運(yùn)營(yíng)前置驅(qū)動(dòng)存量提質(zhì)

　　戴德梁行北區(qū)策略發(fā)展顧問(wèn)部主管徐天指出，在城市發(fā)展進(jìn)入"從增量建設(shè)到存量提質(zhì)"的深水區(qū)階段，戴德梁行越來(lái)越意識(shí)到內(nèi)容策劃與運(yùn)營(yíng)前置的重要性。二季度團(tuán)隊(duì)在朝陽(yáng)、順義、豐臺(tái)等重點(diǎn)區(qū)域，圍繞城市更新、文商旅融合與科技創(chuàng)新平臺(tái)落地，持續(xù)推進(jìn)多項(xiàng)片區(qū)策劃與產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入項(xiàng)目。徐天強(qiáng)調(diào)，"唯有將市場(chǎng)邏輯、城市溫度與發(fā)展效率有機(jī)結(jié)合，才能真正實(shí)現(xiàn)面向未來(lái)的高質(zhì)量發(fā)展。