比起討論度極高的黃埔舊改，

白云舊改、白云設(shè)計(jì)之都這個(gè)板塊，

似乎在廣州就是一個(gè)低調(diào)的存在。

今年初，察叔研究了下中建三局操刀的中建白云之星。

在白云黃邊舊改，做高端改善盤，很多人并不看好——

出乎意料的是，上月中旬開盤，中建白云之星小爆了。

首推128-143平四房，單價(jià)4.3-5.7萬(wàn)/平，當(dāng)天去化套數(shù)130+。

截止目前網(wǎng)簽了53套，這個(gè)網(wǎng)簽量，說(shuō)明水分不多。

同樣的情況出現(xiàn)在越秀云萃，白云梅花園項(xiàng)目，5.3-6萬(wàn)/平，新規(guī)絕版戶型，首推105套日光，目前已經(jīng)網(wǎng)簽了63套。

白云盤賣超“天河價(jià)”，不僅賣得動(dòng)，還賣得火，真神假神？

中建白云之星，太懂情緒價(jià)值了

現(xiàn)在的新盤，想要賣得，不是新規(guī)拉滿，就是名校加持。

而中建白云之星，少有的搞情緒價(jià)值。

走進(jìn)售樓部，你會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目“心機(jī)”地把樣板間設(shè)在了家門口的公園里。

（攝@南方地產(chǎn)觀察）

黃邊公園，原本是一個(gè)破敗的口袋公園，經(jīng)過(guò)三局翻新后，鋪上睡蓮，打上了莫奈花園主題。

不得不說(shuō)，這個(gè)設(shè)計(jì)很成功，無(wú)論是從客廳陽(yáng)臺(tái)，還是主臥看出去，都是一幅睡蓮美景圖，在景觀和情緒價(jià)值上給人極大滿足感。

這時(shí)候，再聽銷售在一旁說(shuō)這個(gè)盤有2號(hào)線、14號(hào)線雙地鐵、有華中師范名校、有時(shí)光匯商場(chǎng)，妥妥的小六邊形戰(zhàn)士，很難不心動(dòng)。

而且中建白云之星的價(jià)格定位也很成功。

離白云新城4公里，價(jià)格是白云新城的一半。

比同板塊的標(biāo)桿盤，20年樓齡的時(shí)代玫瑰園，也只貴上一萬(wàn)多一平，性價(jià)比很高。

同樣120多平，時(shí)代玫瑰園是北向三房，中建白云之星是南向四房。

（圖源貝殼）

要知道，當(dāng)年的時(shí)代玫瑰園，還有金碧雅苑、云山詩(shī)意，可是高端改善盤，存了大批優(yōu)質(zhì)圈層客戶，近幾年房?jī)r(jià)下行，這幾個(gè)樓盤跌幅算比較少的。

僅僅是這個(gè)新規(guī)產(chǎn)品，在新房稀缺已久的黃邊，就會(huì)有很多置換客買單了。

學(xué)校方面，是項(xiàng)目的王牌，官宣引進(jìn)了華中師大教育集團(tuán)，由黃邊小學(xué)升級(jí)改造為96班九年一貫制學(xué)校華中師范大學(xué)白云學(xué)校。

但60班小學(xué)和36班初中，這個(gè)招生體量不是一般大，光是小學(xué)，每班招45人，就可以容納2700學(xué)生了，而中建白云之星只有705戶，勢(shì)必會(huì)在周邊的小區(qū)擴(kuò)招。

比如時(shí)代玫瑰園小學(xué)，之前是片區(qū)比較好的私立學(xué)校，不過(guò)近年來(lái)，招生人數(shù)一直受人口紅利趨勢(shì)影響，今年一度傳要被黃邊小學(xué)收編，要民轉(zhuǎn)公了。

（圖源小紅書）

當(dāng)然，信息不保真，具體還得看官宣。

只能說(shuō)名校情結(jié)不用太重，名校是大家的，不是某個(gè)樓盤特有。

越秀云萃，相信光必日光？

越秀云萃在開盤前打的口號(hào)是“相信光，必日光”，最后開盤真的接近日光了。

雖然說(shuō)打法有些保守和套路化，凍資近300組，才推售一棟105套。

今年的越秀，專做老廣扎堆，純粹地緣客的蚊型地塊，仿佛去年賣豪宅的越秀已經(jīng)成為過(guò)去了。

越秀云悅賣5.2-5.8萬(wàn)/平，半年清盤，越秀云萃開盤5.3-5.9萬(wàn)/平，定價(jià)高卻不愁賣，全靠盤小，周邊還有恒大御府，怡新花園、云山熹景等好幾個(gè)加起來(lái)近萬(wàn)戶的大盤。

近10年樓齡的恒大御府，71平兩房一衛(wèi)，還賣4.4萬(wàn)/平。

（圖源貝殼）

二手和新房PK，恒大御府讀京溪小學(xué)、同和中學(xué)，越秀云萃有機(jī)會(huì)翻盤，蹭上云悅配建的9班幼兒園和24班小學(xué)。

恒大御府距離地鐵站800、900米，越秀云萃樓下就有18號(hào)線京溪站，2站珠城冼村，3站磨碟沙。

今年18號(hào)線的沿線盤都賣爆了，一個(gè)南沙招商林嶼境、一個(gè)番禺綠城玉海棠?？磥?lái)，18號(hào)線可以擠掉死亡3號(hào)線，榮登“廣州最值錢的地鐵線”寶座了。

產(chǎn)品方面，越秀云萃使用率吊打恒大御府，88方就能做四房，還是0飄窗設(shè)計(jì)，香不香？

所以越秀云萃首開賣爆不出奇，價(jià)格高也有人買單。

但新規(guī)收緊，據(jù)說(shuō)項(xiàng)目也受了不小影響，后續(xù)產(chǎn)品使用率有落差，要做好心理準(zhǔn)備。

最近，設(shè)計(jì)之都三期地塊調(diào)規(guī)，越秀的嘉禾望崗新盤也官宣了——越秀貝好家?嘉悅云啟。

貝好家是貝殼旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，這次首進(jìn)廣州，看來(lái)貝殼也對(duì)白云這塊肥肉虎視眈眈，該出手時(shí)就出手。

兩大紅盤熱銷，以及越來(lái)越多的新地塊，讓大家的目光重新聚焦白云。

（白云設(shè)計(jì)之都，圖源廣州白云發(fā)布）

廣州的發(fā)展軸線，都是沿著云山珠水走的。

從天河北部到廣州設(shè)計(jì)之都，深耕白云山腹背，是廣州東北部重要核芯板塊。

一山之下，狂攬白云天河交界人流，鏈接天河北部的梅花園、京溪同和、南湖別墅區(qū)重要領(lǐng)地。

前有沙河批發(fā)市場(chǎng)大客戶基礎(chǔ)，中有特殊圈層扎堆（察叔就不明說(shuō)了，懂的都懂），后有源源不斷的廣州新中產(chǎn)加入。

論優(yōu)質(zhì)客戶、優(yōu)質(zhì)資金、優(yōu)質(zhì)資源、優(yōu)質(zhì)接盤俠都是天胡開局。

這里10多年前，就是改善盤扎堆的板塊，有時(shí)代玫瑰園、金碧雅苑、云山詩(shī)意黃邊三杰。

白云的客戶多，購(gòu)買力強(qiáng)，但對(duì)手也很多。

隨著這些板塊的樓盤老去，圈層客戶也被天河、黃埔瓜分。

當(dāng)務(wù)之急，就要靠廣州設(shè)計(jì)之都概念以及中建、越秀這樣的大品牌優(yōu)質(zhì)盤把這堆客戶鎖住。

近年來(lái)，廣州設(shè)計(jì)之都更是一方承載廣州傳統(tǒng)中軸線的北端支點(diǎn)，圍繞建筑設(shè)計(jì)、工業(yè)設(shè)計(jì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)等方向，大力集聚設(shè)計(jì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，打造以生產(chǎn)服務(wù)、展示服務(wù)、生活服務(wù)3大平臺(tái)為支撐的24小時(shí)活力“設(shè)計(jì)+”園，是廣州創(chuàng)新服務(wù)軸線重點(diǎn)區(qū)域。

說(shuō)白了，這是天河、黃埔、白云的“搶人之戰(zhàn)”。

所以，未來(lái)幾年，白云客戶這塊肥肉，肯定更多人搶了。