今天有個(gè)深圳的粉絲跟我說(shuō)，他名下2套房子，第一套本來(lái)買的早，但2020高峰期沒(méi)忍住，把第一套升值的部分做抵押貸當(dāng)做首付，又去買了第二套800多萬(wàn)的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在月供扛不住了，想賣掉，但房子價(jià)格已經(jīng)腰斬了，賣完還得倒欠銀行幾百萬(wàn)，而且還要租房住，以后再想買房，首付也很難再攢起來(lái)，真的是進(jìn)退兩難。

我聽(tīng)了也很難過(guò)，因?yàn)樗@個(gè)不是個(gè)案，之前也是有粉絲跟我說(shuō)過(guò)，不光在深圳，我估計(jì)全國(guó)這樣的案例非常多，只不過(guò)深圳以前非常喜歡上杠桿，月供壓力會(huì)更大。

特別是買到學(xué)區(qū)房的，基本上都是大跌百分之四五十以上，這一輪房?jī)r(jià)下降，全國(guó)平均跌幅保守都是30%以上了，直接導(dǎo)致中產(chǎn)階級(jí)的財(cái)富大幅縮水，高峰期買的可以說(shuō)是一夜返貧。

我們可以看看成交數(shù)據(jù)，2020年，2021年兩年高峰期，光是新房，成交面積就有35.5億平米，如果按100平米一套來(lái)估算的話，大概是3550萬(wàn)套。

二手房，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)，兩年時(shí)間，僅僅是住宅就成交了826萬(wàn)套。新房二手房加起來(lái)超過(guò)了4200萬(wàn)套，這四千多套房子，除了有明顯倒掛的新房，其他按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)買入的房子現(xiàn)在首付肯定是虧沒(méi)了。

這涉及的是幾千萬(wàn)個(gè)中產(chǎn)家庭啊，辛辛苦苦買套房，首付全都跌沒(méi)了，還欠銀行一屁股債，現(xiàn)在隨時(shí)面臨著降薪裁員的風(fēng)險(xiǎn)，誰(shuí)還敢去消費(fèi)呢？

基本上一二線城市2017年之后買的房子，如果算上利息的話，全部是虧的，不算二手房，就說(shuō)新房成交，到2024年，總共是成交了1.21億套，這一億多個(gè)家庭，買房全虧了。

這是中產(chǎn)難以承受之痛，所以我真的很痛心，就經(jīng)常在想，為什么日本有那么慘痛的教訓(xùn)在前，我們還會(huì)重蹈覆轍呢？

可能就像那句名言一樣，人類從歷史中學(xué)到的唯一教訓(xùn)，就是沒(méi)有從歷史中吸取到任何教訓(xùn)，所以才會(huì)有周而復(fù)始的危機(jī)發(fā)生。

我承認(rèn)過(guò)去中國(guó)房?jī)r(jià)是高，泡沫是大沒(méi)錯(cuò)，但是房?jī)r(jià)可以10年20年不漲或者小跌都沒(méi)關(guān)系，但不能大跌，一旦捅破，那后果不堪設(shè)想。

正確的方式，應(yīng)該是像韓國(guó)那樣，只能通過(guò)調(diào)控，讓他不漲或者小跌，等待買房的人收入逐步上漲，以時(shí)間換空間，來(lái)消化泡沫，這樣至少讓已經(jīng)買房的人保住了自己的財(cái)富，也不會(huì)讓整個(gè)社會(huì)失去信心。

有的人總以為房?jī)r(jià)高了會(huì)擠壓消費(fèi)，現(xiàn)在才知道房?jī)r(jià)降了，消費(fèi)更差了，還有的人認(rèn)為是未來(lái)人口下降，需求本身就不夠了，泡沫遲早要破，晚破不如早破。

但我覺(jué)得人口下降是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，根本就不影響短期樓市走勢(shì)，畢竟需求也不是一夜之間就消失了的，現(xiàn)在的購(gòu)房需求主要是80后90后為主，80后人口有2.2億，90后也還有1.88億，00后和10后的人口大概在1.47億、1.46億左右。

靠剛需和改善最起碼短期十多年內(nèi)都足夠支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，不說(shuō)全國(guó)每一個(gè)城市吧，最起碼支撐一二線城市是肯定沒(méi)問(wèn)題，你不信的話可以看看周邊的親戚朋友， 還有多少人在一二線是沒(méi)有買房的，不計(jì)其數(shù)。

而現(xiàn)在20后的新生兒減少，你可以說(shuō)他們父母都有房，他們不買房了，但那也是二十多年后的事情了，那時(shí)候我們的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來(lái)了，地方也不靠土地財(cái)政了，那房地產(chǎn)就可以退居幕后了。

但現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫破裂了，原本有的需求都慢慢消失了，因?yàn)榇蠹叶际琴I漲不買跌，如果房?jī)r(jià)買了馬上還要跌，那誰(shuí)會(huì)買呢？他們寧可租房也不會(huì)買房。

說(shuō)到我們的生育率，有的人可能不服氣，所以我再拿韓國(guó)對(duì)比一下你就知道了，韓國(guó)的人口生育率從80年代就降到了1點(diǎn)幾，這也不影響韓國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)成功啊，2000年之后，韓國(guó)的人口生育率一直就是1.2左右，很低吧，跟中國(guó)這幾年也差不多，但韓國(guó)生育率那么低，也沒(méi)有影響到韓國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)啊。

你們看韓國(guó)，從1992年到02年，也是人均GDP處于1.2萬(wàn)美元的時(shí)候，跟中國(guó)現(xiàn)階段差不多，但韓國(guó)十多年轉(zhuǎn)型期，房?jī)r(jià)就是小幅震蕩，也沒(méi)有大跌過(guò)，等經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功了，房?jī)r(jià)03年重啟上漲之路，而且漲了20年。

韓國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

所以我認(rèn)為人口是長(zhǎng)期的問(wèn)題，而不是短期的問(wèn)題，而且大都市圈因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)集中，人口也會(huì)持續(xù)流入，只有人口流出的小城市才會(huì)受到影響，這就是市場(chǎng)走向分化，但不是全面倒塌。

韓國(guó)人口是5000多萬(wàn)，但首爾都市圈的人口就占到了兩千多萬(wàn)，其實(shí)相當(dāng)于中國(guó)的一個(gè)普通省份，中國(guó)是二十多個(gè)韓國(guó)這么大，中國(guó)各個(gè)省份的人口以后也會(huì)往省會(huì)城市聚集，只要不是捅破房?jī)r(jià)泡沫，一二線城市本不該是今天這個(gè)低迷的樣子。

好了，忍不住又吐槽了一番，今天的新聞我是要寫(xiě)美國(guó)大而美法案的。

最近全世界都關(guān)注的特朗普的大而美法案，現(xiàn)在在兩院都順利通過(guò)了，接下來(lái)，從程序上只要送到白宮，特朗普簽字就可以實(shí)施了。

我們先看下這個(gè)法案的重點(diǎn)是什么。

第一個(gè)就是大幅度減稅，未來(lái)10年內(nèi)減稅4萬(wàn)億美元，這個(gè)利好的是美國(guó)企業(yè)家和富裕階層。會(huì)給企業(yè)帶來(lái)業(yè)績(jī)提升，所以美國(guó)股市就不斷漲。

第二個(gè)就是大幅度的削減福利，比如減少醫(yī)療補(bǔ)助，縮減學(xué)生貸款補(bǔ)助，這個(gè)對(duì)窮人很不利。

第三個(gè)就是提高債務(wù)上限5萬(wàn)億美元，現(xiàn)在美債是37萬(wàn)億美元，未來(lái)增加到四十多萬(wàn)億。

今年大家不都是擔(dān)心美債暴雷嗎？現(xiàn)在川普就繼續(xù)以舊換新，再增加5萬(wàn)億，就是解決當(dāng)務(wù)之急，那其實(shí)就是繼續(xù)大放水，美債肯定不會(huì)暴雷了，但美債突然多了這么多，導(dǎo)致美債市場(chǎng)供過(guò)于求，那美債價(jià)格下跌，那收益率反而會(huì)上漲。

而美元呢，你長(zhǎng)期發(fā)的多了，肯定要貶值啊，當(dāng)然這也是懂王希望看到的，他就希望美元適當(dāng)貶值，這樣可以加速制造業(yè)的回流，還利于美國(guó)的出口，減少貿(mào)易逆差。

同時(shí)也是美國(guó)民主黨極力反對(duì)的原因，因?yàn)楹翢o(wú)疑問(wèn)也會(huì)大幅擴(kuò)張赤字，美元發(fā)多了，就會(huì)讓美元貶值，加快全球的去美元化，這顯然不利于華爾街資本啊，所以民主黨覺(jué)得這是短期的飲鴆止渴，短期對(duì)經(jīng)濟(jì)是有好處，但長(zhǎng)期沒(méi)好處，會(huì)讓美國(guó)跟吸毒一樣，很難戒掉對(duì)債務(wù)的依賴。

第四個(gè)，就是終止電動(dòng)汽車稅收抵免，壓縮新能源補(bǔ)貼，對(duì)我們的寧德時(shí)代、比亞迪當(dāng)然利空，但最受傷的無(wú)疑就是特斯拉，每年將會(huì)給特斯拉造成12億美元的損失，所以馬斯克跟他翻臉了。估計(jì)現(xiàn)在腸子都悔青了，去年出錢(qián)又出力，幫他上臺(tái)，現(xiàn)在啥好處都沒(méi)得到。

這一系列舉措，無(wú)疑將對(duì)美國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。我重點(diǎn)說(shuō)說(shuō)對(duì)我們國(guó)家的影響。

第一個(gè)，取消了800美元以下我國(guó)包裹的免稅政策，這樣直接打擊我們國(guó)家的低價(jià)商品出口，這對(duì)我們的外貿(mào)企業(yè)還是有不利影響，因?yàn)槌杀靖吡?，利?rùn)少了。

第二個(gè)，就是匯率的問(wèn)題，短期來(lái)說(shuō)，美債收益率上升，美元可能走強(qiáng)，而且此舉是信用擴(kuò)張，在經(jīng)濟(jì)中多放水，那么也有助于推高美國(guó)通脹，這有可能反過(guò)來(lái)進(jìn)一步減緩美聯(lián)儲(chǔ)的降息動(dòng)作。不利于中美利差下降，那么咱們的央行，降息動(dòng)作，可能也會(huì)延后。

第三個(gè)是投資領(lǐng)域，資本可能會(huì)回流美國(guó)。法案規(guī)定對(duì)跨國(guó)公司在海外預(yù)留存的收入一次性征收 14%，此后新增的利潤(rùn)不再征稅。

摩根士丹利的報(bào)告說(shuō)，減稅+關(guān)稅組合將使美國(guó)制造業(yè)成本低于我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)，這樣可以扭轉(zhuǎn)美國(guó)“產(chǎn)業(yè)空心化”。

但對(duì)我們來(lái)說(shuō)就不是好事了，一些原本計(jì)劃在中國(guó)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模的美國(guó)企業(yè)，或許會(huì)因?yàn)槊绹?guó)國(guó)內(nèi)誘人的減稅政策，改變決策，將投資轉(zhuǎn)回美國(guó)。

第四個(gè)，法案明確提出與墨西哥、加拿大、日本、東南亞構(gòu)建“去中國(guó)化”的供應(yīng)鏈替代體系。

例如，在光伏領(lǐng)域，美國(guó)聯(lián)合墨西哥、印度、東盟國(guó)家打造“非中國(guó)新能源生態(tài)”；迫使中國(guó)出口企業(yè)需要在海外設(shè)廠繞道出口，增加運(yùn)作成本。

但中長(zhǎng)期看 ，對(duì)我們?nèi)嗣駧艊?guó)際化也有好處，因?yàn)槊涝庞脮?huì)持續(xù)下降，全球都會(huì)去美元化，中國(guó)也會(huì)趁機(jī)發(fā)展東盟、非洲、拉美、中東等其他國(guó)家大市場(chǎng)，人民幣國(guó)際貿(mào)易結(jié)算占比肯定也會(huì)提升。

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