當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的“拐點(diǎn)”究竟藏在哪里？國(guó)家信息中心原總經(jīng)濟(jì)師祝寶良的一句話，一語(yǔ)點(diǎn)破了當(dāng)前樓市的現(xiàn)狀。

“如果一二線城市新房開始漲，房地產(chǎn)就徹底穩(wěn)下來(lái)了?！痹?月2日清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)論壇上，祝寶良拋出了這個(gè)直白的判斷。

論壇現(xiàn)場(chǎng)，這位經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)濟(jì)學(xué)家語(yǔ)氣審慎，沒(méi)有盲目樂(lè)觀。

他同時(shí)指出一個(gè)關(guān)鍵現(xiàn)象：整個(gè)房地產(chǎn)4、5月份還是在往下走，特別是二手房?jī)r(jià)格沒(méi)有漲。市場(chǎng)回穩(wěn)已有預(yù)兆，但距離終點(diǎn)還有一段路程。

所以筆者認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾就是：表面回暖下，真正的穩(wěn)定信號(hào)尚未出現(xiàn)。

政策托底下的企穩(wěn)？

祝寶良在發(fā)言中開門見山地指出：

當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但主要依賴政策托底，內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力仍顯不足。

這句話精準(zhǔn)描繪了當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀態(tài)。

在“三年保交樓”政策后，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)部分回暖跡象。一線城市新房銷量出現(xiàn)反彈，但二手房?jī)r(jià)格仍處于下行通道，整體尚未形成穩(wěn)定趨勢(shì)。

市場(chǎng)數(shù)據(jù)印證了這一判斷。

2025年上半年，北京新房成交18085套，同比上漲20.7%；二手房成交約8.8萬(wàn)套，同比上漲17.7%。上海前5個(gè)月一二手房合計(jì)成交1094萬(wàn)平方米，同比增加30%。

這些看似亮眼的數(shù)據(jù)背后，政策支持功不可沒(méi)。

為何一線城市的新房是“風(fēng)向標(biāo)”？

為何特別強(qiáng)調(diào)一二線城市新房?jī)r(jià)格？這背后是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的內(nèi)在邏輯。

一線城市向來(lái)是樓市的“風(fēng)向標(biāo)”。當(dāng)這些城市的房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，會(huì)產(chǎn)生示范效應(yīng)，帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)信心恢復(fù)。新房市場(chǎng)又是開發(fā)商資金回籠的主要渠道，直接關(guān)系到房企生存能力。

然而現(xiàn)實(shí)情況復(fù)雜多變。祝寶良在論壇上坦言：

“整個(gè)房地產(chǎn)4、5月份還是在往下走，特別是二手房的價(jià)格沒(méi)有漲，很重要的問(wèn)題是市場(chǎng)還沒(méi)有完全回穩(wěn)，還在路上。”

市場(chǎng)分化特征在北京表現(xiàn)得尤為明顯。近年來(lái)北京新房成交排名前五的項(xiàng)目中，海淀區(qū)占了4個(gè)，單價(jià)都在每平方米10萬(wàn)元以上。而房山、通州等區(qū)域掛牌價(jià)下跌明顯。

目前全市新房去化周期為28.5個(gè)月，主要受遠(yuǎn)郊高庫(kù)存板塊拖累，但核心區(qū)庫(kù)存緊張。海淀區(qū)上半年供應(yīng)超4000套，仍供不應(yīng)求。

所以一線城市的新房是定調(diào)的核心關(guān)鍵。

咱們普通人應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)？

如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于深度調(diào)整期，那么咱們普通購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)呢？筆者認(rèn)為這四點(diǎn)很重要！

1，密切關(guān)注政策動(dòng)態(tài)：7月1日起，多地開始實(shí)施新一輪購(gòu)房支持政策。如鹽城對(duì)首套新建商品住房、“以舊換新”購(gòu)房、返鄉(xiāng)置業(yè)者給予合同總價(jià)1.5%的補(bǔ)貼，最高不超過(guò)3萬(wàn)元；二孩及以上家庭可享最高5萬(wàn)元補(bǔ)貼。

2，理性看待市場(chǎng)分化：不能只盯著三四線小城的房?jī)r(jià)去評(píng)估全國(guó)的市場(chǎng)價(jià)值，因?yàn)楹诵囊欢€城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)更具抗跌性，需結(jié)合具體區(qū)位分析，避免一概而論。

3，把握政策窗口期：當(dāng)前房貸利率已降至歷史低位。今年一線城市多家銀行將首套房貸款利率調(diào)降至3.05%。公積金貸款利率也降至2.85%。對(duì)剛需購(gòu)房者而言，如今的融資成本比起前些年的利率，確實(shí)是利好期。

4，關(guān)注“好房子”標(biāo)準(zhǔn)：隨著購(gòu)房者越來(lái)越看重居住品質(zhì)，符合國(guó)家“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目更具保值潛力。在同樣區(qū)位條件下，優(yōu)先考慮高得房率、綠色節(jié)能、智慧社區(qū)的高品質(zhì)住宅，也就是咱們常說(shuō)的第四第五代住宅，老破小和剛子樓是沒(méi)有多少上漲空間的。

結(jié)語(yǔ)

核心城市新房?jī)r(jià)格的企穩(wěn)回升，無(wú)疑是市場(chǎng)整體復(fù)蘇最直觀、最有力的信號(hào)。

然而，筆者認(rèn)為，真正的“徹底穩(wěn)下來(lái)”，需要的遠(yuǎn)不止是幾個(gè)核心城市在價(jià)格數(shù)字上的體現(xiàn)，而應(yīng)該關(guān)注咱們普通大眾真正的內(nèi)心需求。