中國(guó)游戲玩家進(jìn)入了沸騰狂歡的倒計(jì)時(shí)——2025 ChinaJoy（中國(guó)國(guó)際數(shù)碼互動(dòng)娛樂展覽會(huì)）即將于8月1日在上海盛大啟幕，預(yù)計(jì)將有來(lái)自近40個(gè)國(guó)家和地區(qū)、近1000家中外游戲企業(yè)參展；提振行業(yè)信心的事件可以追溯到更早：今年5月，國(guó)家新聞出版署公布共有144款網(wǎng)頁(yè)游戲獲得版號(hào)，這是繼今年3月之后，再度刷新近兩年單月版號(hào)發(fā)放紀(jì)錄；在國(guó)家政策鼓勵(lì)文娛消費(fèi)的背景下，上述事件共同構(gòu)成了明確的信號(hào)：游戲行業(yè)已然回歸良性發(fā)展軌道，穩(wěn)健的行業(yè)脈搏同樣傳導(dǎo)至商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

自2021年起，中國(guó)游戲產(chǎn)業(yè)銷售收入、用戶規(guī)模增長(zhǎng)放緩，游戲產(chǎn)業(yè)邁入存量時(shí)代，精品化發(fā)展成為趨勢(shì)。

一方面，游戲市場(chǎng)集中于頭部企業(yè)，無(wú)論是玩家時(shí)長(zhǎng)、收入規(guī)模還是資本青睞，少數(shù)巨頭優(yōu)勢(shì)明顯。這些企業(yè)憑借成熟的工業(yè)化研發(fā)體系、全球化發(fā)行網(wǎng)絡(luò)和強(qiáng)大的資金儲(chǔ)備，樹立起品牌形象，形成規(guī)模效應(yīng)。

另一方面，游戲行業(yè)整合加速，巨頭通過并購(gòu)吸納核心團(tuán)隊(duì)或補(bǔ)足品類短板，而具有創(chuàng)新實(shí)力卻因無(wú)法突破增長(zhǎng)瓶頸的中小型公司或獨(dú)立工作室，往往成為收購(gòu)標(biāo)的。

“現(xiàn)在，游戲行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是近乎兩極化的，淘汰速度很快；能活下來(lái)的玩家，會(huì)快速攫取資源，也拓得很干脆?！敝倭柯?lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部助理董事曹楠分享表示。

在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、人才爭(zhēng)奪白熱化的背景下，規(guī)模在500-2000人的本土中大型游戲企業(yè)積極調(diào)整擴(kuò)張策略：這些企業(yè)的選址更傾向于低密度、高聚合效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊，在控制成本的同時(shí)強(qiáng)化人才黏性。在上海，漕河涇、楊浦、張江等產(chǎn)業(yè)成熟板塊因其完善穩(wěn)定的高端人才池以及濃厚的科創(chuàng)商務(wù)氛圍，成為游戲企業(yè)優(yōu)先考慮的落腳點(diǎn)。

近期的租賃成交案例印證了這一趨勢(shì)。在上海，一家本土腰部企業(yè)在漕河涇原地?cái)U(kuò)租，依托區(qū)域成熟的研發(fā)氛圍和高校資源，持續(xù)吸納創(chuàng)意與技術(shù)人才，同時(shí)避免團(tuán)隊(duì)因搬遷導(dǎo)致的流失風(fēng)險(xiǎn)。相似的，某以自研為重的頭部本土游戲企業(yè)扎根張江，為了更有效地服務(wù)于快速增長(zhǎng)的業(yè)務(wù)，于6月宣布在張江板塊擴(kuò)租，成交面積逾萬(wàn)方。

這種“精耕式”的審慎擴(kuò)張，折射出游戲行業(yè)愈發(fā)向“以人為本”以及“效能優(yōu)先”的方向轉(zhuǎn)型：企業(yè)不再單純追求物理需求層面的空間擴(kuò)張，而是通過選址優(yōu)化實(shí)現(xiàn)人才密度、員工體驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)效率的平衡，在激烈競(jìng)爭(zhēng)中構(gòu)筑長(zhǎng)期壁壘。

仲量聯(lián)行觀察到，近年，企業(yè)租戶普遍愈發(fā)關(guān)注“租約靈活性”，游戲企業(yè)對(duì)其更加看重，這與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變化高度相關(guān)——在快速波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中，國(guó)內(nèi)游戲企業(yè)面臨產(chǎn)品周期短、團(tuán)隊(duì)規(guī)模變化快的行業(yè)特性，對(duì)靈活性的要求遠(yuǎn)高于其他行業(yè)；而在當(dāng)前租戶利好市場(chǎng)的格局中，此類企業(yè)擁有了更多的議價(jià)空間。

游戲企業(yè)普遍要求租約包含面積調(diào)整等彈性條款，以匹配項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的人員波動(dòng)。同時(shí)，在租金漲幅、空調(diào)加時(shí)等常規(guī)條款上也尋求更大談判空間。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，就上述條款的約定對(duì)于降低游戲企業(yè)長(zhǎng)期房地產(chǎn)支出的不確定具有重要意義，因此，租約靈活性能夠有效提升游戲企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的信任度，也將成為業(yè)主吸引和留住游戲企業(yè)的籌碼。

無(wú)論是辦公功能還是研發(fā)功能，游戲企業(yè)租戶對(duì)于物業(yè)硬件品質(zhì)的需求都顯現(xiàn)了獨(dú)特的行業(yè)特性：其設(shè)備效能與業(yè)務(wù)強(qiáng)相關(guān)，租戶需要所在項(xiàng)目保證24小時(shí)穩(wěn)定供電，因此配備雙回路供電或者備有UPS（不間斷電源系統(tǒng)）等備用發(fā)電設(shè)備的物業(yè)更受到青睞。

由于游戲企業(yè)自帶文化屬性，企業(yè)傾向于通過技術(shù)硬需求和文化軟體驗(yàn)的結(jié)合，打造激發(fā)創(chuàng)意與團(tuán)隊(duì)凝聚力的獨(dú)特辦公環(huán)境：電競(jìng)區(qū)、VR/AR體驗(yàn)區(qū)、IP體驗(yàn)館等特色功能區(qū)也成為部分游戲企業(yè)的訴求。

游戲企業(yè)的辦公空間規(guī)劃呈現(xiàn)出鮮明的行業(yè)特征。

上述“舒適優(yōu)先、兼顧彈性”的空間策略，折射出游戲行業(yè)在人才爭(zhēng)奪與技術(shù)創(chuàng)新的雙重壓力下，對(duì)辦公環(huán)境功能性的重新定義。當(dāng)創(chuàng)意成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，辦公空間已從單純的成本中心轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾娜瞬艖?zhàn)略工具。

游戲產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力始終在于人才，而人才的集聚效應(yīng)又與辦公環(huán)境息息相關(guān)。在內(nèi)容為王的游戲行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值已從簡(jiǎn)單的空間供給，升級(jí)為支撐創(chuàng)新、賦能產(chǎn)業(yè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。對(duì)市場(chǎng)參與者而言，唯有深刻把握產(chǎn)業(yè)需求，通過空間功能創(chuàng)新和服務(wù)升級(jí)，打造真正適配創(chuàng)意型企業(yè)的載體，方能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得先機(jī)。