中國(guó)電建地產(chǎn)在官微發(fā)布了《精準(zhǔn)賦能！看華東區(qū)域如何用設(shè)計(jì)助攻“三好”建設(shè)》的推文，這篇關(guān)于華東區(qū)域 “設(shè)計(jì)賦能” 的文章，竟意外將該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)困局與上市公司南國(guó)置業(yè)的資產(chǎn)重組話題推至輿論前沿。

當(dāng)集團(tuán)層面的表?yè)P(yáng)與項(xiàng)目層面的業(yè)績(jī)形成反差，當(dāng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的騰挪與虧損項(xiàng)目的表面改造同時(shí)上演，這場(chǎng)看似光鮮的 “創(chuàng)新秀”，實(shí)則暴露出地產(chǎn)國(guó)企在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與資本運(yùn)作中的深層矛盾。

01

明星項(xiàng)目的“雙面鏡”

在電建地產(chǎn)發(fā)布的上述推文中，南京瀧悅雅頌與南京泛悅城市廣場(chǎng)堪稱華東區(qū)域的 “創(chuàng)新雙璧”。前者以 “精裝定制新模式” 連續(xù) 10 個(gè)月蟬聯(lián)仙林湖板塊小戶型銷冠，實(shí)現(xiàn) “交房即交家” 與 100% 收房率的亮眼數(shù)據(jù)；后者則通過 “閑置商業(yè)改企業(yè)食堂” 的操作，被塑造為 “盤活資產(chǎn)、提升價(jià)值” 的典型案例。

然而，剝離宣傳濾鏡后的財(cái)務(wù)現(xiàn)實(shí)卻不那么樂觀。

南國(guó)置業(yè)年報(bào)顯示，南京泛悅城市廣場(chǎng)項(xiàng)目 2024 年錄得投資損失 2722.05 萬(wàn)元，年末更計(jì)提 6839.16 萬(wàn)元減值準(zhǔn)備，直接導(dǎo)致電建地產(chǎn)在該項(xiàng)目的股權(quán)投資賬面價(jià)值從 1.02 億元暴跌至 634 萬(wàn)元，殘余價(jià)值僅為原值的 6.22%。值得注意的是，這個(gè)被集團(tuán)視為 “改造范本” 的項(xiàng)目，其核心舉措“企業(yè)食堂改造”在市場(chǎng)人士眼中充滿邏輯漏洞。

有餐飲行業(yè)從業(yè)者指出，寫字樓食堂運(yùn)營(yíng)需面臨食品安全監(jiān)管、客群流量波動(dòng)等多重挑戰(zhàn)，其租金提升幅度通常難以覆蓋前期巨額減值。若此類改造真能成為商辦資產(chǎn) “起死回生” 的通用解法，為何全國(guó)范圍內(nèi)商辦空置率仍居高不下？

相比之下，南京瀧悅雅頌的 “缺席” 更耐人尋味。這個(gè)被《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》多次點(diǎn)贊的項(xiàng)目，2024 年對(duì)南國(guó)置業(yè)華東區(qū)域（江蘇）的營(yíng)收貢獻(xiàn)竟為零。原因是這一項(xiàng)目并不在南國(guó)置業(yè)的資產(chǎn)包里。

這個(gè)項(xiàng)目的熱賣和南國(guó)置業(yè)江蘇區(qū)域的經(jīng)營(yíng)慘淡形成鮮明的對(duì)照。

在南國(guó)置業(yè)年報(bào)中，江蘇區(qū)域全年?duì)I業(yè)收入也為零，而浙江區(qū)域 90 余萬(wàn)元的毛利更是讓人錯(cuò)愕。一個(gè)覆蓋 “六省一市” 的核心區(qū)域，在上市公司體系內(nèi)的營(yíng)收貢獻(xiàn)率僅 0.23%，折射出華東區(qū)域在電建地產(chǎn)版圖中的尷尬定位。

02

資產(chǎn)騰挪里的疑云

4 月 24 日至 5 月 16 日，南國(guó)置業(yè)連續(xù)發(fā)布公告，控股股東電建地產(chǎn)擬以現(xiàn)金受讓方式，將上市公司旗下所有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)及負(fù)債盡數(shù)剝離。這一系列在資本市場(chǎng)敏感期的操作，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其是否存在退市打算的猜測(cè)。

電建地產(chǎn)給出 “優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)質(zhì)量” 的重組理由。然而南京瀧悅雅頌的熱銷，卻讓這個(gè)理由看上去非常牽強(qiáng)。為什么明明有盈利良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，卻不注入上市公司。反而，要注入未知的其他資產(chǎn)？這與常規(guī)意義上增強(qiáng)上市公司競(jìng)爭(zhēng)力的邏輯似乎并不一致。

市場(chǎng)曾猜測(cè)，南國(guó)置業(yè)會(huì)被注入新能源資產(chǎn)。但眼下新能源行業(yè)的部分子行業(yè)如 光伏等也已經(jīng)出現(xiàn)行業(yè)集體虧損現(xiàn)象，能否徹底扭虧是未知數(shù)。

從電建地產(chǎn) 2024 年財(cái)務(wù)報(bào)告來看，其經(jīng)營(yíng)困境已不容小覷。

電建地產(chǎn)財(cái)報(bào)顯示，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入 123.35 億元，同比下降 28.97%，凈利潤(rùn)更是為 - 23.07 億元，較上一年虧損進(jìn)一步擴(kuò)大。住宅板塊收入為 93.65 億元，同比下降 42.57%。

資產(chǎn)負(fù)債率方面，2024 年末達(dá)到 75.52%，較 2023 年的 74.39% 微升，顯示出債務(wù)負(fù)擔(dān)的持續(xù)加重。短期有息負(fù)債合計(jì) 98.7 億元，而現(xiàn)金短債比僅為 0.82，意味著短期償債壓力巨大。合并現(xiàn)金流量表顯示，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 80.69 億元，同比減少 18.74%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流的緊張程度可見一斑。

對(duì)于身處重組關(guān)鍵期的南國(guó)置業(yè)而言，如何平衡大股東利益與上市公司合規(guī)性，如何在資產(chǎn)騰挪中堅(jiān)守市場(chǎng)公平原則，將是決定其轉(zhuǎn)型成敗的關(guān)鍵。

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