我是紫沐，這是我第452篇日記。

有粉絲問(wèn)，最近很多新盤說(shuō)要漲價(jià)，真不真？

大家不要太緊張。

新盤漲價(jià)的傳言，從去年底傳到現(xiàn)在，一直沒(méi)停過(guò)。

但真的開盤，都是雷聲大雨點(diǎn)小，以價(jià)換量為主。

別看很多文章里，這個(gè)新盤人頭涌涌，那個(gè)新盤排隊(duì)刷卡。

但真的拉數(shù)據(jù)，優(yōu)惠滿滿的5月，廣州依然有七成以上的新盤，單月網(wǎng)簽不足100套。

5月都這樣了，作為傳統(tǒng)淡季的6-8月，熱度只會(huì)更低。

所以很多項(xiàng)目，其實(shí)也就例行口嗨一下，別往心里去。

更別說(shuō)二手市場(chǎng)，5月新增掛牌數(shù)量（1.8萬(wàn)套），比成交量（3385套）高了整整4.5倍。

就這個(gè)供需關(guān)系，二手房?jī)r(jià)肯定還得跌。

而新盤房?jī)r(jià)，很多也是以二手價(jià)格為錨的。

開發(fā)商想提價(jià)，也沒(méi)底氣啊。

另外拋開供需，最新的社融數(shù)據(jù)，其實(shí)也不太好看。

新增人民幣貸款仍在低位，經(jīng)濟(jì)活躍度依然萎靡。

反映到市場(chǎng)，就是經(jīng)濟(jì)回暖還需時(shí)間，居民收入尚待恢復(fù)，投資信心不足。

相當(dāng)于供需沒(méi)有支撐，經(jīng)濟(jì)也沒(méi)有支撐。

所以冷靜下來(lái)想想，就知道廣州房?jī)r(jià)反轉(zhuǎn)的可能性，低到卑微。

零星幾個(gè)好賣的樓盤，真代表不了什么。

我個(gè)人覺(jué)得，別說(shuō)漲不漲價(jià)的問(wèn)題，后續(xù)能保持穩(wěn)定去化的樓盤，都必備一個(gè)特質(zhì)：

稀缺性+產(chǎn)品力。

最典型的代表，當(dāng)然是保利天奕和保利天曜這種，基本挑不出啥大毛病。

但還有一類盤，容易被忽視，叫地緣性稀缺。

比如越秀東山云起，單體樓+噪音，都是巨大的硬傷。

明眼人都能看出來(lái)，這種房子未來(lái)天花板不會(huì)高。

但它就是賣得好啊，首推去化率接近88%。

靠的是什么，就是地緣性稀缺。

越秀區(qū)內(nèi)部，大部分都是20年以上樓齡的老房。

而且多年沒(méi)上新，之前零星出來(lái)的新盤也是舊規(guī)。

那東山云起帶著最頂級(jí)的得房率+戶型出來(lái)，殺傷力就很大。

同樣的面積，能多一個(gè)甚至兩個(gè)房間。

而且從外立面到內(nèi)部裝修，都是全新的。

對(duì)住了多年老房子的內(nèi)部改善客來(lái)說(shuō)，這產(chǎn)品上的改善已經(jīng)足夠吸引。

所以東山云起是一個(gè)很好的代表，想好賣，得有稀缺性+產(chǎn)品力。

不需要像天奕天曜那樣，放全廣州都稀缺。

只需要在板塊內(nèi)部稀缺，就足夠了。

番禺的綠城玉海棠，海珠的桂悅東曉，都是一個(gè)道理。

當(dāng)然，老城區(qū)積累的地緣客是有限的。

首開能爆賣，不代表后續(xù)能一直爆賣，因?yàn)槔媳驹谙摹?/p>

所以這種靠地緣客撐起來(lái)的房子，不要輕易追高。

等你變現(xiàn)的時(shí)候，稀缺性可能已經(jīng)被磨沒(méi)了。

而現(xiàn)在這環(huán)境，比追高更容易掉坑的是什么呢？

是為規(guī)劃而買房，也就是吃餅。

像最近傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的廣州新中軸規(guī)劃，就是一張餅。

什么拳打珠城，腳踢琶洲金融城，都是虛的。

你就看廣州新中軸的規(guī)劃范圍，現(xiàn)狀長(zhǎng)啥樣。

基礎(chǔ)配套都沒(méi)成熟，產(chǎn)業(yè)幾乎零布局，還需要熬舊改。

想發(fā)展起來(lái)，需要龐大的資金和時(shí)間。

那就有兩個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：

1.廣州有沒(méi)有這么多資源和資金？

2.在馬場(chǎng)、琶洲、金融城都沒(méi)搞定的情況下，為啥要從零兌現(xiàn)一個(gè)新規(guī)劃？

所以稍微過(guò)過(guò)腦子，就知道這所謂的新中軸，短期不可能吃得到。

如果你為了規(guī)劃而買房，注定會(huì)滿盤皆輸。

很多地方都一樣。

比如老黃埔，為什么不先發(fā)展魚珠，跑去搞開發(fā)區(qū)？

比如番禺，為什么不先發(fā)展萬(wàn)博，跑去搞南站和新造？

這邏輯根本就說(shuō)不通。

純粹是開發(fā)區(qū)、南站、新造，還有新盤在賣。

開發(fā)商舍得砸錢宣傳，營(yíng)造的美好幻覺(jué)而已。

不信看看新造，這個(gè)前兩年熱度上天的地方，現(xiàn)在房子賣得差不多了，還有人關(guān)注嗎？

當(dāng)初畫的這么多餅，有兌現(xiàn)嗎？

現(xiàn)實(shí)就是這么殘酷。

所以現(xiàn)在買房，不要追高，也不要吃餅。

回歸最簡(jiǎn)單實(shí)用的邏輯，看需求。

想清楚，自己想通過(guò)這次買房，改善什么？

再去市場(chǎng)上匹配符合需求的板塊和樓盤，就OK了。

不要追高，別看開發(fā)商吹得多供不應(yīng)求。

真實(shí)市場(chǎng)就是，現(xiàn)在開發(fā)商連地都不想拿。

本來(lái)6.30日要拍的5塊地，有3塊都因?yàn)闊o(wú)人問(wèn)津，提前終止出讓。

而且這3塊地，還包含廣東電視臺(tái)這種優(yōu)質(zhì)地塊。

如果開發(fā)商真的這么樂(lè)觀，真的看好后市，這么好的地會(huì)沒(méi)人要嗎？

所以別看他們?cè)趺凑f(shuō)，要看他們?cè)趺醋觥?/p>

不追高、不吃餅，根據(jù)需求去買房，能避開99%的坑。

一邊說(shuō)要漲價(jià)，一邊土拍無(wú)人問(wèn)津。

廣州樓市，有點(diǎn)失禮啊~