我是紫沐，這是我第452篇日記。

有粉絲問，最近很多新盤說要漲價，真不真？

大家不要太緊張。

新盤漲價的傳言，從去年底傳到現(xiàn)在，一直沒停過。

但真的開盤，都是雷聲大雨點小，以價換量為主。

別看很多文章里，這個新盤人頭涌涌，那個新盤排隊刷卡。

但真的拉數(shù)據，優(yōu)惠滿滿的5月，廣州依然有七成以上的新盤，單月網簽不足100套。

5月都這樣了，作為傳統(tǒng)淡季的6-8月，熱度只會更低。

所以很多項目，其實也就例行口嗨一下，別往心里去。

更別說二手市場，5月新增掛牌數(shù)量（1.8萬套），比成交量（3385套）高了整整4.5倍。

就這個供需關系，二手房價肯定還得跌。

而新盤房價，很多也是以二手價格為錨的。

開發(fā)商想提價，也沒底氣啊。

另外拋開供需，最新的社融數(shù)據，其實也不太好看。

新增人民幣貸款仍在低位，經濟活躍度依然萎靡。

反映到市場，就是經濟回暖還需時間，居民收入尚待恢復，投資信心不足。

相當于供需沒有支撐，經濟也沒有支撐。

所以冷靜下來想想，就知道廣州房價反轉的可能性，低到卑微。

零星幾個好賣的樓盤，真代表不了什么。

我個人覺得，別說漲不漲價的問題，后續(xù)能保持穩(wěn)定去化的樓盤，都必備一個特質：

稀缺性+產品力。

最典型的代表，當然是保利天奕和保利天曜這種，基本挑不出啥大毛病。

但還有一類盤，容易被忽視，叫地緣性稀缺。

比如越秀東山云起，單體樓+噪音，都是巨大的硬傷。

明眼人都能看出來，這種房子未來天花板不會高。

但它就是賣得好啊，首推去化率接近88%。

靠的是什么，就是地緣性稀缺。

越秀區(qū)內部，大部分都是20年以上樓齡的老房。

而且多年沒上新，之前零星出來的新盤也是舊規(guī)。

那東山云起帶著最頂級的得房率+戶型出來，殺傷力就很大。

同樣的面積，能多一個甚至兩個房間。

而且從外立面到內部裝修，都是全新的。

對住了多年老房子的內部改善客來說，這產品上的改善已經足夠吸引。

所以東山云起是一個很好的代表，想好賣，得有稀缺性+產品力。

不需要像天奕天曜那樣，放全廣州都稀缺。

只需要在板塊內部稀缺，就足夠了。

番禺的綠城玉海棠，海珠的桂悅東曉，都是一個道理。

當然，老城區(qū)積累的地緣客是有限的。

首開能爆賣，不代表后續(xù)能一直爆賣，因為老本在消耗。

所以這種靠地緣客撐起來的房子，不要輕易追高。

等你變現(xiàn)的時候，稀缺性可能已經被磨沒了。

而現(xiàn)在這環(huán)境，比追高更容易掉坑的是什么呢？

是為規(guī)劃而買房，也就是吃餅。

像最近傳得沸沸揚揚的廣州新中軸規(guī)劃，就是一張餅。

什么拳打珠城，腳踢琶洲金融城，都是虛的。

你就看廣州新中軸的規(guī)劃范圍，現(xiàn)狀長啥樣。

基礎配套都沒成熟，產業(yè)幾乎零布局，還需要熬舊改。

想發(fā)展起來，需要龐大的資金和時間。

那就有兩個現(xiàn)實問題：

1.廣州有沒有這么多資源和資金？

2.在馬場、琶洲、金融城都沒搞定的情況下，為啥要從零兌現(xiàn)一個新規(guī)劃？

所以稍微過過腦子，就知道這所謂的新中軸，短期不可能吃得到。

如果你為了規(guī)劃而買房，注定會滿盤皆輸。

很多地方都一樣。

比如老黃埔，為什么不先發(fā)展魚珠，跑去搞開發(fā)區(qū)？

比如番禺，為什么不先發(fā)展萬博，跑去搞南站和新造？

這邏輯根本就說不通。

純粹是開發(fā)區(qū)、南站、新造，還有新盤在賣。

開發(fā)商舍得砸錢宣傳，營造的美好幻覺而已。

不信看看新造，這個前兩年熱度上天的地方，現(xiàn)在房子賣得差不多了，還有人關注嗎？

當初畫的這么多餅，有兌現(xiàn)嗎？

現(xiàn)實就是這么殘酷。

所以現(xiàn)在買房，不要追高，也不要吃餅。

回歸最簡單實用的邏輯，看需求。

想清楚，自己想通過這次買房，改善什么？

再去市場上匹配符合需求的板塊和樓盤，就OK了。

不要追高，別看開發(fā)商吹得多供不應求。

真實市場就是，現(xiàn)在開發(fā)商連地都不想拿。

本來6.30日要拍的5塊地，有3塊都因為無人問津，提前終止出讓。

而且這3塊地，還包含廣東電視臺這種優(yōu)質地塊。

如果開發(fā)商真的這么樂觀，真的看好后市，這么好的地會沒人要嗎？

所以別看他們怎么說，要看他們怎么做。

不追高、不吃餅，根據需求去買房，能避開99%的坑。

一邊說要漲價，一邊土拍無人問津。

廣州樓市，有點失禮啊~