日前，廣州規(guī)自局發(fā)布批前公示，曾經(jīng)火爆廣州的琶洲南TOD旁邊一地塊要商改住了。

據(jù)悉，這一地塊原先是珠光的商業(yè)地塊，原本是要給電競(jìng)企業(yè)用的，建設(shè)電競(jìng)、文創(chuàng)和商業(yè)項(xiàng)目的，但如今搖身一變成了住宅。

那些早年在琶洲南TOD花了上千萬(wàn)元買(mǎi)了房的業(yè)主們，如今感覺(jué)到了這塊地出來(lái)，將會(huì)打壓他們豪宅的價(jià)格，如芒刺在背。于是，坐不住的越秀業(yè)主們，感覺(jué)到自己的奶酪被動(dòng)了，于是聯(lián)名寫(xiě)了一封公開(kāi)信，要求廣州規(guī)自局收回成命。

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商改住五大關(guān)鍵點(diǎn)

廣州市規(guī)自局的官網(wǎng)顯示，這塊地全名是：海珠區(qū)赤沙涌以東儲(chǔ)備用地（AH0314規(guī)劃管理單元）。官網(wǎng)上顯示，此次調(diào)整有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

1、土地性質(zhì)調(diào)整，由商業(yè)地塊調(diào)整為二類(lèi)居住用地兼容商業(yè)設(shè)施用地、廣場(chǎng)用地；

2、容積率大降，從5.0直接砍到3.43；

3、總建面從25萬(wàn)㎡降到17萬(wàn)㎡，減少了8萬(wàn)㎡；建筑密度從55%降到28%，樓間距更加寬敞；

4、限高從220米降到100米。

5、綠地率從20%提高到35%。

規(guī)劃還要求，地塊內(nèi)要建設(shè)住宅項(xiàng)目所需要的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)配套、居民健身場(chǎng)所，甚至還有一所12班的幼兒園。

公示時(shí)間30天，自2025年6月14日至2025年7月13日。預(yù)計(jì)商業(yè)改性后，到7月13號(hào)公示完，下半年會(huì)推出到土地市場(chǎng)，真正建成開(kāi)賣(mài)，估計(jì)最快也要年底了。

這樣琶洲南TOD的業(yè)主們感覺(jué)到了壓力。

因?yàn)椋人麄冑I(mǎi)這里的房子，看上的是片區(qū)內(nèi)住宅用地供應(yīng)少，商品房稀缺。城市核心區(qū)，越多的商業(yè)寫(xiě)字樓，住宅越少，就越稀缺，房?jī)r(jià)就會(huì)不斷上漲，手里的豪宅資產(chǎn)，才能保值增值。如今，琶洲南TOD旁邊要新增供應(yīng)17萬(wàn)平米的住宅。

越秀琶洲南TOD的業(yè)主們自然坐不住了，擔(dān)心會(huì)在高位站崗。

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聯(lián)名寫(xiě)信反對(duì)改規(guī)劃

對(duì)于這些業(yè)主來(lái)說(shuō)，聯(lián)名寫(xiě)公開(kāi)信的心情，可以理解。

四年前，廣州地鐵以逾82億的代價(jià)，拍下了琶洲南TOD一期地塊。加上要求配建的地鐵蓋板工程，廣州地鐵的拿地成本，超過(guò)110億。折算下來(lái)，琶洲南TOD一期的平均樓面價(jià)，大約3.6萬(wàn)/平米。

廣州地鐵底價(jià)摘牌以后，越秀很快就加入了進(jìn)來(lái)，主導(dǎo)了項(xiàng)目的操盤(pán)開(kāi)發(fā)。拿地一年后，琶洲南TOD一期開(kāi)盤(pán)——單價(jià)最低需要9萬(wàn)/平米出頭，最貴賣(mài)到了將近14萬(wàn)/平米。

因?yàn)榕弥弈蟃OD的稀缺性，開(kāi)賣(mài)后曾經(jīng)一房難求。傳聞，市面上有內(nèi)轉(zhuǎn)流出，要花費(fèi)好幾百個(gè)W的喝茶費(fèi)。

而后來(lái)廣州放開(kāi)了限價(jià)，琶洲南TOD的備案單價(jià)沖上了16萬(wàn)+。這讓琶洲南TOD一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。

2024年，琶洲南TOD二期開(kāi)盤(pán)，最低單價(jià)已經(jīng)漲到了10萬(wàn)/平米出頭。

當(dāng)時(shí)買(mǎi)上琶洲南TOD的業(yè)主可謂是歡天喜地，妥妥地形勢(shì)一片大好。

可是如今，旁邊要新增供應(yīng)17萬(wàn)平米的住宅。原先看中琶洲南TOD稀缺性而上車(chē)的業(yè)主們自然不淡定了，稀缺性沒(méi)有了，升值空間自然受到了很大的限制。說(shuō)不定還要虧損。

據(jù)悉，現(xiàn)在已經(jīng)有琶洲南TOD的二手房掛牌出售，貝殼顯示，琶洲南TOD首套二手房建面約142㎡四房，成交總價(jià)1550萬(wàn)，折合單價(jià)約10.9萬(wàn)/㎡。此外，琶洲南TOD在售9套二手房源，掛牌單價(jià)在11萬(wàn)+至14萬(wàn)/㎡之間。

那些高價(jià)買(mǎi)的或者是加了大筆的喝茶費(fèi)買(mǎi)的，估計(jì)就要面臨浮虧的困境了。

于是越秀琶洲南TOD的業(yè)主們聯(lián)名寫(xiě)信，“堅(jiān)決反對(duì)赤沙涌以東地塊（AH0314單元）商改住規(guī)劃”。

在他們看來(lái)，這個(gè)商改住規(guī)劃，戳破了琶洲南TOD房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的希望肥皂泡。

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沖擊或沒(méi)有想像中的大

但是反對(duì)應(yīng)該是無(wú)效的。AH0314規(guī)劃管理單元商改住用地該來(lái)還是會(huì)來(lái)。

這塊琶洲南的新宅地用地面積5萬(wàn)平方米，建筑面積17.2萬(wàn)平方米，純屬靚地，自然會(huì)吸引眾多開(kāi)發(fā)商前來(lái)爭(zhēng)奪。

保利天奕的樓面價(jià)是4.25萬(wàn)元。琶洲南新地塊的狀況會(huì)更好一點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，順利的話(huà)，該地塊很可能在今年9月份拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)商動(dòng)作迅速點(diǎn)，明年初就能開(kāi)。地塊價(jià)格應(yīng)該會(huì)突破5萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商動(dòng)作快一點(diǎn)的話(huà)，估計(jì)會(huì)在明年初開(kāi)盤(pán)。

這個(gè)地塊的優(yōu)點(diǎn)就是遠(yuǎn)離華快，又享受了琶洲成熟的配套，嫌棄保利琶洲南配套不行的，可以看這塊地。預(yù)計(jì)項(xiàng)目會(huì)做120到200平的改善型產(chǎn)品，考慮到限高問(wèn)題，預(yù)計(jì)是做塔樓，預(yù)計(jì)2梯4戶(hù)和2梯3戶(hù)。

至于這個(gè)項(xiàng)目會(huì)不會(huì)沖擊琶洲南TOD的價(jià)格，就看其要做什么樣的產(chǎn)品。

目前保利琶洲南是7到10萬(wàn)，琶洲南TOD二手在10到12萬(wàn)，一手在11萬(wàn)以上。

琶洲南新地塊，有分析人士認(rèn)為，未來(lái)的開(kāi)盤(pán)的價(jià)格在11萬(wàn)以上。因而，對(duì)琶洲南TOD的價(jià)格沖擊也沒(méi)有那么大。

10萬(wàn)+作品

平臺(tái)轉(zhuǎn)載20萬(wàn)+作品：

業(yè)主最關(guān)注：

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