數(shù)據(jù)周報74（2025年6月16日-22日）

1.地產(chǎn)新開工面積已不足巔峰時期的1/3

2.美股的風(fēng)險溢價當前已幾乎消失

3.過去4年房地產(chǎn)行業(yè)損失已超過7萬億

4.房地產(chǎn)的去化周期在上漲還是下降？

5.2025年，美債都是誰在持有？

6.失業(yè)率 14.9%，連續(xù) 3 月走低

7.為什么有一些省市國補會停止？

正文

1.地產(chǎn)新開工面積已不足巔峰時期的1/3

房地產(chǎn)在持續(xù)三年的下行態(tài)勢后，去年 “9?24” 政策出臺，政府提出 “止跌回穩(wěn)”的目標，隨后兩個季度房價跌幅收窄，房屋成交量大幅回升。然而，今年 4 月起政策效力逐漸減弱，房地產(chǎn)市場再現(xiàn)下跌趨勢。

在眾多社友迫切希望下，智本社數(shù)據(jù)中心本周發(fā)布了2025上半年的房地產(chǎn)報告，以幫助社友們清晰的認知當下行業(yè)衰退的程度。全文共計3800字，23張原創(chuàng)圖表，有需要的社友可以點擊學(xué)習(xí)，本期周報節(jié)選其中一個數(shù)據(jù)。

在所有數(shù)據(jù)中，跌幅最大的就是房屋新開工面積。作為反映市場新增量和活力的指標，處理后的2025年5月僅為5582萬平方米，與最高點數(shù)據(jù)相比可以說是“腳踝斬”，累計跌幅達到71.2%，回落至2005年12月的水平。

2.美股的風(fēng)險溢價當前已幾乎消失

在股票市場中，“股票風(fēng)險溢價率”是投資者密切關(guān)注的關(guān)鍵指標，其數(shù)值通常反映股票預(yù)期收益率高出本國 10 年期國債收益率的部分。作為本國權(quán)益類資產(chǎn)的定價錨，10 年期國債收益率的變動深刻影響著市場資金的流向與配置。股票風(fēng)險溢價率越高，意味著持有股票相較國債能夠獲得更豐厚的風(fēng)險補償，股票資產(chǎn)的 “性價比” 優(yōu)勢顯著，此時投資者往往傾向于增加股票配置；反之，當股票風(fēng)險溢價率趨近于零時，股票與國債的收益回報基本持平，投資者通常會選擇減持股票，轉(zhuǎn)而配置國債、現(xiàn)金等低風(fēng)險資產(chǎn)以規(guī)避潛在風(fēng)險。

當前市場數(shù)據(jù)顯示，標普 500 指數(shù)的盈利收益率與 10 年期美國國債收益率均徘徊在 4.5% 左右，這使得美國股票市場的風(fēng)險溢價幾乎消失殆盡。放眼全球，美國更是僅有的四個股票收益率低于或等于本地主權(quán)債券收益率的市場之一。與之形成鮮明對比的是，多數(shù)其他市場的股票風(fēng)險溢價依然顯著高于國債收益率。

七巨頭估值高是拉低整體美股收益率的主因之一，也使得低風(fēng)險的美債在當前市場中變得更具吸引力。

但需要注意的是，股票估值本身就是一個數(shù)字游戲，只有相對高低的區(qū)別，一些國家股票估值常年處于較低水平，但并不意味著會出現(xiàn)上漲。

而對美債本身而言，當前收益率頂部趨勢越來越清晰。當前十年期美債收益率漲至4.5%時，這無疑是一個極具吸引力的入場點。4.5%收益率的十年期美債，可以說是今年一個難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置機會，美債也可能是今年最佳的逆向交易資產(chǎn)之一。

有全球資產(chǎn)配置相關(guān)需求的社友，可添加運營微信（zbs201812）咨詢。

3.過去4年房地產(chǎn)行業(yè)損失已超過7萬億

2021年至2024年，中國房地產(chǎn)行業(yè)累計相關(guān)損失約7萬億元人民幣，其中金融體系承擔了近一半損失，主要包括銀行貸款損失2.05萬億、通過理財和信托等其他渠道損失1.31萬億，以及銀行額外撥備5000億元。其余由股權(quán)投資者（9200億元）、供應(yīng)鏈（1萬億元)、境外與境內(nèi)債券持有人分別承擔（8410億和1990億元）。

4.房地產(chǎn)的去化周期在上漲還是下降？

從2023 年 7 月，中央政治局會議提出“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”，標志著正式進入了本輪的房地產(chǎn)去庫存周期，之后去庫存相關(guān)詞語多次在會議中不斷重申。

如今近兩載時光已逝，房地產(chǎn)市場的庫存去化進程究竟如何？本周數(shù)據(jù)中心通過對近 20 年庫存相關(guān)數(shù)據(jù)的深入測算，我們得以窺見其發(fā)展脈絡(luò)。

在探究房地產(chǎn)庫存去化周期時，核心計算公式為“當前的庫存 / 月度銷售 = 去化周期”。不過，商品房庫存存在狹義與廣義兩種衡量標準。狹義庫存指已建好的現(xiàn)房，數(shù)據(jù)由每月統(tǒng)計局房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布；廣義庫存則是在狹義基礎(chǔ)上，涵蓋已建成面積與正在建成面積（即新開工與銷售面積差值），由于缺乏官方統(tǒng)一標準，主要依賴機構(gòu)手動測算，且因預(yù)設(shè)系數(shù)不同會產(chǎn)生數(shù)據(jù)偏差。

回顧歷史，2015 年是上一輪去化周期的關(guān)鍵節(jié)點，此后廣義與狹義庫存均開啟下降通道。狹義庫存持續(xù)走低至 2020 年，廣義庫存則在 2021 年達到 40.5 億平方米的峰值后才開始回落。截至 2025 年 5 月，廣義商品房庫存已回落至 30.5 億平方米，與 2015 年水平相當；然而，狹義商品房庫存卻攀升至 7.7 億平方米，創(chuàng)下歷史新高。

廣義與狹義庫存的差距原因是什么？

當前的房地產(chǎn)去化周期有多少個月，是上漲還是下降？

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