北京市場(chǎng)階段性分析

本周六沙龍

正文：（報(bào)名后可加我微信：6839916）

一、關(guān)于二手房

現(xiàn)在雖然掛牌量穩(wěn)住了，但是市場(chǎng)出現(xiàn)了3個(gè)問題：

【問題一】

有硬傷的房子，砍價(jià)容易，開始突破今年初的成交價(jià)。

這個(gè)問題，我早在年初的多次直播中提到過，別覺得小陽春市場(chǎng)好了些，你的房子漲價(jià)了，千萬別戀戰(zhàn)，該賣就賣。

現(xiàn)在還沒賣的，只能另走他路，按照你自己的心理價(jià)位，只能是越來越偏離軌道。（這個(gè)本周六沙龍會(huì)給科學(xué)的方法論）

【問題二】

好房子雖然比以前多了，但是砍價(jià)很難很難，我們前天晚上砍價(jià)的一套房，總價(jià)1100萬這個(gè)段位，你猜差了多少錢崩掉了？

5000元。

真的要恭喜這位會(huì)員朋友能選擇我們，這要是某中介，說啥也要按你腦袋+5000把字簽了。

給大家說這個(gè)例子，并不是說市場(chǎng)有多好，而是告訴大家，真正的頭部資產(chǎn)和肩部資產(chǎn)，特別是好樓層的稀缺戶型，價(jià)格非常堅(jiān)挺（不是說新房和次新房就叫頭部資產(chǎn)、肩部資產(chǎn)，很多房子看著不錯(cuò)，但它就是跑輸大盤）。

如果你不是剛需，等等無所謂的，如果是剛需，較那個(gè)真，是否有必要就值得探討了。

還是那句話，我本人仍然堅(jiān)定看好今年下到明年上的“部分改善盤”市場(chǎng)。

你沒看過房、沒砍過價(jià)，理解不了的，這段就不用看了。

【問題三】

法拍房報(bào)名人數(shù)明顯減少，但是價(jià)格參差不齊。

關(guān)于法拍房風(fēng)險(xiǎn)及如何把控，不是這篇文章要講的。只是和大家同步下信息。

我認(rèn)為這里主要兩個(gè)原因：

一是倒房客目前參與度不高，因?yàn)樗麄兌坛趾筠D(zhuǎn)手的稅費(fèi)成本是很高的，本質(zhì)上還是需要一定的市場(chǎng)上漲預(yù)期的。

二是強(qiáng)剛需定點(diǎn)式選擇。所謂“定點(diǎn)式”就是本來就盯著一兩個(gè)小區(qū)，恰好出來一套法拍房，他覺得算上所有成本，比二手房便宜，就可以入手（至于某些人在不確定法拍房風(fēng)險(xiǎn)性就敢拍這件事，又是另一個(gè)悲傷的故事了）。強(qiáng)剛需參與的法拍，價(jià)格一般會(huì)比較高。

現(xiàn)在二手房市場(chǎng)里，剛需是主力軍，那么強(qiáng)剛需基數(shù)就不低。

以上兩個(gè)原因?qū)е铝�，法拍房�?bào)名人數(shù)減少，但價(jià)格參差不齊，不僅要全面掌握交房風(fēng)險(xiǎn)，還要規(guī)避強(qiáng)剛需定點(diǎn)選擇的房子。

二、關(guān)于“錢”

1-5月份，人民幣存款增加14萬億。

這里有些細(xì)節(jié)：

這14萬億并不是每人存1萬（其中，住戶存款是8萬億）。大家可以和老家的親戚聊聊，不管是做生意的還是上班的，看看他們的收入是增加了還是減少了，答案應(yīng)該是后者。

那這14萬億哪來的呢？

首先，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的分布特點(diǎn)，高線城市情況要好于低線城市，也就是說，高線城市雖然收入也受到了影響，但是相比之下，要好一點(diǎn)，還是有不少人的收入，除掉花銷后，能存下來一些。但我覺得這不占大頭兒。

其次，不知道您還記得不，大概在2023年前后，有一波極其瘋狂的“提前還款潮”，我們平時(shí)接觸的銀行多，這個(gè)情況在當(dāng)時(shí)可以說是每個(gè)銀行最頭疼的，最嚴(yán)重的時(shí)候，提前還款預(yù)約都要等兩個(gè)月以上了（2024年后好轉(zhuǎn)一些）。

那這件事和存款有什么關(guān)系呢？

14萬億可不是小數(shù)目，一定是有人且有大量人群通過非勞動(dòng)方式獲得了較大數(shù)額的錢。

沒錯(cuò)，那就是賣房。

賣房、賣房，賣的肯定是二手房。

了解二三四五線城市的人都清楚，那些地方的二手房庫存量、成交量都到了什么程度了，二手房變現(xiàn)難度堪比登天。

所以賣房變現(xiàn)的主力軍，是一線城市。

稍微了解點(diǎn)數(shù)據(jù)的人都知道，像北京上海等一線城市的房?jī)r(jià)從23年最高點(diǎn)確實(shí)平均跌了20%上限，但月均和全年成交量，照比前些年，并不低。

那有人肯定會(huì)說了：

有人賣房對(duì)應(yīng)的是有人買房，那錢的總量也不會(huì)變啊。

搞清楚這一點(diǎn)，我們還要明白一件事：

近年來，賣房的情況，是不同于之前的。

那些在“還款潮”中，大量還款的很多家庭，是奔著未來某一天換房去的（雖然時(shí)間不確定，目的都很統(tǒng)一）。

再結(jié)合現(xiàn)在市場(chǎng)上二手房掛牌房產(chǎn)真實(shí)情況，你會(huì)猛然發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在賣的二手房，有貸款的比例在降低，就算有貸款，也和前些年完全不同了，很少見到這房子賣1000萬，還有七八百萬貸款的，而在之前，高貸款的房子出售，可是相當(dāng)常見的。

至少在北京，在售二手房中，房產(chǎn)還剩貸款未還的比例減少了、有貸款未還的負(fù)債率也降低了，即——在售房余貸率和負(fù)債率雙降。

而由于首付比例降低，新購房的剛需負(fù)債率其實(shí)是在變高的。

即：新增現(xiàn)金總量為正，現(xiàn)金即存款。

我覺得，這非常符合實(shí)際，您可以代入下您自己的情況，目前在北京上海，真正有大額貸款的房子，主要是兩個(gè)下場(chǎng)：

最慘的下場(chǎng)就是干脆不還，直接被法拍；

另外一個(gè)情況就是“硬扛”，因?yàn)橘u了房子，到手的現(xiàn)金并不多了，干脆不賣了。

換句話說，現(xiàn)在一線城市里拿出來賣的房子，剩余貸款都不是太多。

所以，綜上所述，這8萬億家庭存款的增加，除了部分人的收入存下來外，另外較大一部分，是“高線城市低負(fù)債家庭”的房產(chǎn)變現(xiàn)所得。

這件事，不需要統(tǒng)計(jì)局公布，稍微獨(dú)立思考一下，結(jié)論是很明顯的（當(dāng)然了，T計(jì)J也不會(huì)公布的）。

細(xì)算一下，去年拋盤賣房的那批人，現(xiàn)金陸續(xù)到賬，現(xiàn)在存款已經(jīng)快一年了，存款理財(cái)這件事，利率微小變化，很多人短期是沒概念的，因?yàn)榇蛐牡桌�，大家都清楚，不可能存一輩子的�?/p>

但是就算沒概念，他要存一年以上，發(fā)現(xiàn)收益比去年低太多了，他就會(huì)很慌。

人不可能接受坐吃山空的。

姚勇：清華校友，王小波外甥，水木年華元老、QQ炫舞創(chuàng)始人。

我覺得，還是有不少人意識(shí)到，未來不可能像50、60后一樣拿到足夠活得不錯(cuò)的退X金。

除非你的存款基數(shù)大到天量級(jí)別，否則任何時(shí)代的存款，本質(zhì)都是坐吃山空，因?yàn)槟悴豢赡苤怀燥柧蛪蛄耍�有很多東西的價(jià)格，和物價(jià)是兩條不同的曲線。

這里各位別害怕，我不是勸您買房防老，正相反，我勸很多人，別亂買。雖然嘴上不說，但我知道你慌，越是慌亂，越容易犯錯(cuò)。

“姐，這個(gè)房子最大的優(yōu)點(diǎn)就是租金高”。

是不是經(jīng)常聽中介這樣搞營(yíng)銷？

中介太懂人性了，它知道房?jī)r(jià)跌了那么多，人們關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)從“增值需求”變成了“眼前需求”，人們往往把“眼前的租金高”和“保值”混淆在一起。

嚴(yán)格意義上講，這個(gè)世界上，就不存在“保值”的房子，長(zhǎng)期看，要么增值，要么嚴(yán)重跑輸大盤，即“不保值”。

我不敢說100%高租金的房產(chǎn)都是后者，但解釋這個(gè)問題又需要很久，對(duì)于小白來說，你就直接記結(jié)論：租金明顯高得不正常的房子，是不保值的。

北先生勸一句：不要因?yàn)殄X沒地方去，而去選擇“眼前蠅頭小利”，買一套租金高不保值的房子，還不如存銀行。這本質(zhì)上，還是你賺它息，它賺你本的問題。這個(gè)“它”是市場(chǎng)邏輯，而不是某個(gè)人。

三、關(guān)于一手房

多數(shù)新房目前比較共性的問題：

表面原因是開發(fā)商不讓利，深層原因是土地價(jià)格頂?shù)奶摺?/p>

新房?jī)r(jià)格，主要構(gòu)成有四個(gè)部分：

土地成本、融資成本、建安成本和營(yíng)銷成本。

融資成本是在降低的，這不用說，開發(fā)商中，能在三條紅線中活下來的都是親son。

建安成本（含設(shè)計(jì)、策劃）現(xiàn)在整體材料費(fèi)的下降，是可以抵消人工費(fèi)的微漲，算是打平。

營(yíng)銷成本從傳統(tǒng)的平面和社會(huì)媒體，大多數(shù)已轉(zhuǎn)到自媒體，其實(shí)成本是降低的。

土地成本其實(shí)也沒有比之前高太多。

后三項(xiàng)成本之和，在下降，按理說開發(fā)商的利潤(rùn)可以讓一部分給消費(fèi)者。

核心問題出在了，北京房?jī)r(jià)從23年初到24年中，平均跌了20%。

您如果讀過小學(xué)二年級(jí)數(shù)學(xué)，您應(yīng)該清楚，二手房下跌20%，新房下跌也應(yīng)該是20%才對(duì)，因?yàn)橐皇址抠u給你馬上就變成二手房。

而95%以上的新房項(xiàng)目，實(shí)際只降了10%，這10%的是怎么降的呢？

就是后三項(xiàng)成本總和降了，所以是可以給你降10%的。

剩下10%為啥沒得降？

你懂得。

當(dāng)然這里不能一棒子打死，有些開發(fā)商運(yùn)營(yíng)水平高的，或者是當(dāng)初拿地比較早的，新房項(xiàng)目的溢價(jià)就幾乎沒有，這樣的項(xiàng)目是可以買的。

但我最討厭動(dòng)不動(dòng)拿“好房子”標(biāo)準(zhǔn)說事，一個(gè)項(xiàng)目是不是好房子，如果完全是從營(yíng)銷/銷售角度講的，并沒有從用戶角度出發(fā)，那么價(jià)格不便宜，對(duì)用戶來講，只是一件奢侈品。從用戶角度講的好房子標(biāo)準(zhǔn)，所有上游的人都選擇性忽略了一個(gè)關(guān)鍵因素——價(jià)格。

不提價(jià)格拿好房子說事，就是擺明了讓購房者為“新規(guī)則”付費(fèi)，而這部分付費(fèi)里，是有溢價(jià)的。

算盤打的都冒火星子了，當(dāng)用戶傻么？

另外還有開盤久的新房項(xiàng)目（部分為尾盤），現(xiàn)在有3種情況：

第一種，躺平型。

這種項(xiàng)目你可以去建委網(wǎng)站查一下，一個(gè)月都網(wǎng)簽不上一套房，開發(fā)商心里明鏡似的，降10%可能會(huì)多賣幾套，但是精算下來，這幾套的回款覆蓋不了資金占用成本，干脆就保持現(xiàn)狀算了。

第二種，硬氣型。

這種項(xiàng)目一般拿地價(jià)不是高價(jià)，所以當(dāng)時(shí)開盤定價(jià)本身就不高，但因?yàn)榭們r(jià)高，目標(biāo)人群本身就少，這種盤想拿到一點(diǎn)折扣是不現(xiàn)實(shí)的。

第三張，不裝型。

這種盤就是目前活躍在每月新房成交排行榜前20的“開盤很久的項(xiàng)目”。

開發(fā)商肯讓利，也不是發(fā)慈悲心，說穿了就是用買房者的錢堵窟窿，算是新形勢(shì)下的“雙贏”吧。

其實(shí)關(guān)于現(xiàn)階段的北京樓市，關(guān)于板塊、市場(chǎng)、政策、利率等等細(xì)節(jié)，還有很多需要分析的，我會(huì)在本周六沙龍現(xiàn)場(chǎng)一一進(jìn)行分析，這其中還包含的遠(yuǎn)期一些確定性展望，能抽出空的朋友請(qǐng)自行購票參加，會(huì)員依舊全免費(fèi)。