正文

　　最近一段時，粉絲問及最多的問題就是：

　　深圳房價又跌了？會繼續(xù)暴跌嗎？

　　為啥用了“又”字呢？

　　原因有二。

　　第一個原因：

　　深圳是四個一線城市中，房價下跌幅度最大，下跌時間最久，且量價雙跌的城市。

　　換句話說，要問一線哪里慘，深圳樓市他最慘！

　　只不過呢，2024年926之后，深圳樓市的二手房價格和成交量開始上漲，且上漲的勢頭還很猛。

　　從數(shù)據(jù)維度看，深圳二手房成交價格由2024年7月份的5.87萬/㎡，上漲到了2025年2月份的6.41萬/㎡。

　　但進入4月份、5月份，深圳二手房成交價拐頭下調(diào)，雖然沒有回到最低的5.87萬/㎡，但仍比2月的成交價下降了2000元/平米。

　　也就是說，深圳二手房向上沖高的態(tài)勢停止了！

　　第二個原因：

　　5月份，深圳新房住宅預(yù)售+現(xiàn)售合計網(wǎng)簽3162套，二手住宅網(wǎng)簽4687套，分別環(huán)比降14.4%、18.2%。

　　換句話說，深圳的二手房和新房成交量都出現(xiàn)下降。

　　打個比喻，這926的藍藥丸吃下去之后，深圳樓市確定上漲的“一柱擎天”，但藥效過了之后，深圳樓市確實出現(xiàn)了“疲軟”

　　所以，大家問的“又”是指從2024年9月份沖高之后的回落的現(xiàn)象。

　　那么，該怎么理解這種情況，是不是意味著深圳樓市又一次開啟了全面下跌呢？

　　關(guān)于這個問題，我從三個維度和大家聊聊。

　　一、永遠年輕的姑娘

　　最近看到一句話，感覺很有意思：年輕的姑娘不會永遠年輕，但永遠會有年輕的姑娘。

　　事實上，這句話在房地產(chǎn)維度的演繹就是：上漲行情中也有下跌的房源，下跌行情中也有上漲的房源。

　　最關(guān)鍵的的是：你尋找什么？

　　——比如2021年

　　2021年是中國樓市巔峰時期，成交量達到了18.3萬億，成為中國房地產(chǎn)的里程碑時刻。

　　可即便如此，即便是2021年，深圳鹽田很多房子也都是跌的。

　　——比如2025年

　　此刻，大家體感的寒意不用多言，客觀的數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出現(xiàn)房價下跌的走勢。

　　但即便如此，依然有房價上漲的區(qū)域和項目。

　　下面兩張圖是深圳業(yè)主報價漲幅的數(shù)據(jù)，其中漲幅最高達到了14.8%

　　客觀的講，深圳樓市在5月份整體回落是事實，但也沒有網(wǎng)上唱衰的自媒體說得那么“夸張”。

　　二、量價關(guān)系

　　啥是量價關(guān)系？

　　拋開經(jīng)濟、貨幣等維度的因素，但從供需關(guān)系角度切入，一座城市的房價漲跌趨勢，本質(zhì)上是供需關(guān)系的體現(xiàn)。

　　換句話說，買房的人多，賣房的人少，這價格必漲，

　　反之賣房的人多，買房的人少，這房價必跌。

　　那么，深圳樓市的供需關(guān)系怎么樣呢？

　　了解深圳市場，關(guān)心深圳樓市的伙伴都知道，深圳是供小于求的市場，至于供小于求到什么程度，有幾組數(shù)據(jù)可以說明。

　　第一組：人口和商品房

　　深圳1760萬人口，商品房是189萬套，不管怎么推演和計算，從人口角度看深圳都是供需失衡的狀態(tài)；

　　第二組：供地與庫存

　　新房的供應(yīng)量，本質(zhì)上取決于土地供應(yīng)和已建成的庫存量。

　　土地供應(yīng)決定了未來18月內(nèi)的潛在供應(yīng)量，已建成商品房的庫存量決定了未來6到12月的供應(yīng)量。

　　那么，深圳土地供應(yīng)和已建成的庫存量又如何呢？

　　答案依然是緊張。

　　深圳最垃圾的板塊鹽田的庫存去化周期都只有7.4個月了，像南山和福田都在5到6個月。

　　毫無疑問，這是非常明顯的供小于求的特征。

　　目前， 新房住宅存量為273.3萬平，按照過去6個月成交量，深圳全市的庫存去化周期已經(jīng)低于7個月，

　　換句話說，深圳樓市從21年調(diào)整供應(yīng)量，到現(xiàn)在屬于“修成正果”

　　那么，既然是一個缺貨、供小于求的市場，為什么一個月的高頻數(shù)據(jù)變化，就能影響到大家的信心呢？

　　如果用8個字概況就是：風(fēng)聲鶴唳 草木皆兵

　　一方面4月份貿(mào)易戰(zhàn)讓經(jīng)濟筑底復(fù)蘇變得波折；

　　另外一方面從2024年924、926萬鈞之力、雷霆之勢的政策落地之后，大家沒有看到期待的"V"型反彈

　　所以，當(dāng)一個月的成交數(shù)據(jù)環(huán)比下跌之后，大眾的情緒就開始變化，

　　那么，該怎么看當(dāng)前的一切？

　　我依然認(rèn)為，深圳樓市最悲觀的時刻已經(jīng)過去了

　　為啥這么說？來， 大家看下圖。

　　這是2022年到2023年連續(xù)兩年的二手房成交量：

　　2022年的平均套數(shù)是2000多套；

　　2023年平均套數(shù)是3000多套

　　好，大家記住上面兩組數(shù)據(jù)，再往下看。

　　2024年深圳二手房的平均成交套數(shù)是4000多套；

　　那么，2025年平均套數(shù)是多少呢？

　　來，再看一組數(shù)據(jù)。

　　從數(shù)據(jù)維度看，2025年深圳二手房的平均成交套數(shù)是5000多套。

　　由此，我們可以看到：

　　從2022年到2025年深圳樓市二手房成交量一路上漲，從月均2000套——3000套——4000套——5000套。

　　我問大家，連續(xù)4年的成交量數(shù)據(jù)趨勢是什么？

　　成交量上漲啊

　　深圳這種明顯供小于求，且二手房成交量反彈的行情，不是復(fù)蘇行情是什么呢？

　　有些朋友看到這里會問：既然是復(fù)蘇行情，為什么5月初成交量和成交價格會下跌呢？

　　來，再給大家看一張圖。

　　2008年和2015年是中國樓市暴漲的年份，這點我們都曾經(jīng)歷，是不爭的事實。

　　但即便如此，大家看看這兩個年份對應(yīng)的走勢，也就是我標(biāo)注“綠點”的震蕩曲線，不也是多次出現(xiàn)底部震蕩的情況嗎？

　　其實呢，無論是買賣房產(chǎn)，還是大A、債券、黃金，就沒有一種投資品類是“一根直線”上漲或者下跌的。

　　從數(shù)據(jù)統(tǒng)計，必然是漲漲跌跌的。

　　那么，要看什么？

　　答案是趨勢

　　因為現(xiàn)象是層出不窮的，高頻數(shù)據(jù)是不斷震蕩的，但底層邏輯和趨勢才是所有投資行為的本源。

　　因為數(shù)據(jù)要么漲，要么跌，這種每個月都統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，大家看看就行了。

　　那么，買房畢竟是一個家庭財富70%的承載，該怎么看底層邏輯和趨勢呢？

　　我認(rèn)為就兩點：

　　1、他們的怎么說、怎么做

　　中國樓市說一千道一萬，歸結(jié)一句話概括，不過就三個字：政策市

　　而政策的力度、政策的頻次則決定了樓市復(fù)蘇的進度。

　　所以，房子要不要買，自己看看政策的力度、密度、決心就知道了！

　　我知道，有人會問：那萬一，政策失效了呢？

　　對此，我要提醒大家，永遠不要懷疑社會主義國家“政策”的作用，或許會慢、或許會減弱，但決不會無效！

　　2、經(jīng)濟折射

　　中國的房子也可以叫“內(nèi)房股”，其漲跌邏輯很大程度上和貨幣總量、經(jīng)濟大環(huán)境密切相關(guān)。

　　比如2008年，外部形勢嚴(yán)峻，出口下滑

　　再比如2015年，背景也是出口下滑

　　其實呢，只要出口下滑，就必然拉升“內(nèi)房股”。

　　所以，樓市問題看似是房地產(chǎn)供需、債務(wù)周期、行情收縮等等維度的問題，其實底層邏輯不過就是經(jīng)濟問題的投射，

　　要不，樓市的別稱怎么會叫“夜壺”呢

　　而深圳作為先行先試的試驗田、改革的發(fā)源地，其資產(chǎn)價格就是國運和經(jīng)濟發(fā)展的載體，所以：深圳房價會繼續(xù)暴跌嗎？

　　答案很明確：不會

　　不過呢，一個月的高頻數(shù)據(jù)變化就讓市場如此“驚恐”，也從側(cè)面說明市場情緒沒有完全穩(wěn)定。