近期，溫州市區(qū)頂頭大熱的六中（市實(shí)驗(yàn)中學(xué)老校區(qū)）學(xué)區(qū)房，價(jià)格再創(chuàng)新低！

單六中學(xué)區(qū)的老房子，建面約25㎡至約31㎡的，目前掛牌價(jià)只要90萬(wàn)。

還有多套單六中學(xué)區(qū)房源，報(bào)價(jià)在100萬(wàn)以?xún)?nèi)，曾經(jīng)頂頭大熱的廣小+六中雙學(xué)區(qū)房，也出現(xiàn)了130萬(wàn)左右的報(bào)價(jià)。

原本適齡兒童入學(xué)要在6月份報(bào)名，再考慮到辦理過(guò)戶(hù)等手續(xù)，因此3-4月這段時(shí)間，應(yīng)是學(xué)區(qū)房成交的高峰期。

然而現(xiàn)在，沒(méi)有分流、熱度居高的六中學(xué)區(qū)房，成交量盡管也不少，但成交價(jià)還是頂不住，出現(xiàn)了大幅下滑。

如此低迷的行情，學(xué)區(qū)房到底怎么了？

01

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

來(lái)自最新的市場(chǎng)行情顯示，六中學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了90萬(wàn)掛牌的房源。

同時(shí)，約90-100萬(wàn)的單六中學(xué)區(qū)老房子，也變多了。

即便是廣小（本部）+六中的雙學(xué)區(qū)老房子，也出現(xiàn)了130萬(wàn)以?xún)?nèi)的報(bào)價(jià)。

其實(shí)，2024年年中，六中一帶的學(xué)區(qū)房，就曾跌至這個(gè)水平，但在2024年10月份過(guò)后，學(xué)區(qū)房曾有所回暖，價(jià)格也有所上漲。

到了2025年3月，約20-40㎡小面積老房子、宿舍樓，單六中學(xué)區(qū)成交總價(jià)大多在148-170萬(wàn)元。

然而后來(lái)，這一波熱度并沒(méi)有得以持續(xù)，房?jī)r(jià)重新下跌。

僅僅一年時(shí)間，降幅達(dá)約30-40%了，相當(dāng)驚人。

來(lái)源：溫州房哥

如今，六中學(xué)區(qū)房雖然3-4月成交量也能有150多套，但成交價(jià)對(duì)比去年下滑明顯，很難說(shuō)是“止跌回穩(wěn)”，更像是賣(mài)家心態(tài)失衡，選擇套現(xiàn)離場(chǎng)，難以頂住買(mǎi)方的壓價(jià)和市場(chǎng)冰冷的反饋。

現(xiàn)在，市區(qū)多所預(yù)警小學(xué)的入學(xué)壓力已經(jīng)不大，僅個(gè)別學(xué)校依舊熱門(mén)，初中尚未面臨招生不足的情況，基本吻合人口出生率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)（2020年）。

眼下，初中的人口轉(zhuǎn)折節(jié)點(diǎn)還沒(méi)到，六中的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)居然就再創(chuàng)新低，顯然這波市場(chǎng)行情與出生人口的關(guān)系不大，與市場(chǎng)的供需關(guān)系聯(lián)系更為緊密。

市實(shí)驗(yàn)中學(xué)老校區(qū)

當(dāng)然，出生人口的下滑，導(dǎo)致大家對(duì)于學(xué)區(qū)房的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期，同樣會(huì)起到?jīng)_擊。

02

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

可見(jiàn)，六中學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的走低，關(guān)鍵在于市場(chǎng)需求的萎縮和轉(zhuǎn)移。

前些年，大量六中學(xué)區(qū)房的意向客戶(hù)，轉(zhuǎn)頭買(mǎi)入集新未來(lái)社區(qū)。

目前，集新片區(qū)商品房與人才房，扣除未售房源后，備案了5200多套房源。

這一帶的客戶(hù)，與原計(jì)劃會(huì)買(mǎi)入六中的客戶(hù)，高度重合。

大量原本鎖定六中的購(gòu)房者轉(zhuǎn)向集新片區(qū)，導(dǎo)致六中房源流通性降低，去化周期顯著拉長(zhǎng)。

同時(shí)，部分家長(zhǎng)開(kāi)始重新評(píng)估“雙學(xué)區(qū)”老房子的溢價(jià)合理性，更傾向選擇性?xún)r(jià)比更高、居住價(jià)值更高的新興教育資源覆蓋區(qū)域。

市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)及附屬小學(xué)

集新未來(lái)社區(qū)商品房小區(qū)的優(yōu)勢(shì)，在于能同時(shí)滿(mǎn)足幼小初12年的學(xué)區(qū)需求，以及對(duì)于品質(zhì)小區(qū)的居住需求。

廣小及六中本校周邊航拍圖。來(lái)源：安居客

六中學(xué)區(qū)房的周邊環(huán)境，終究是落后了，落地房和樓梯房是多數(shù)，電梯房反而是少數(shù)，大多僅能提供學(xué)區(qū)需求，這類(lèi)房源實(shí)在難以滿(mǎn)足家長(zhǎng)們的居住需求。

同時(shí)，如果只用房源的學(xué)位，不能在學(xué)校周邊居住，后期接送的時(shí)間和精力成本亦是很多家長(zhǎng)需要煩心的事情。

市實(shí)驗(yàn)中學(xué)老校區(qū)

當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)下行后，中產(chǎn)階級(jí)收入下滑，失業(yè)率增加，也很大程度上影響了學(xué)區(qū)房的決策。

2021年之前，不少已有中上學(xué)區(qū)住房的中產(chǎn)階級(jí)家庭，甚至一些有2中等頭部學(xué)區(qū)房的家庭，都要沖著最頭部的六中去，導(dǎo)致需求暴增，房?jī)r(jià)水漲船高。

不少中產(chǎn)階級(jí)還使勁加杠桿，為了孩子努力沖頭部學(xué)校，進(jìn)了學(xué)校之后，房子轉(zhuǎn)手一賣(mài)，房?jī)r(jià)根本不會(huì)跌，漲了的更是大多數(shù)。

然而如今，受收入減少、教育投資回報(bào)降低等影響，中產(chǎn)階級(jí)但凡手頭有個(gè)中上水平學(xué)區(qū)房，就讓子女讀了算了。

更何況，這些年新增的學(xué)校，不僅僅是市實(shí)驗(yàn)中學(xué)集新校區(qū)，還有市實(shí)驗(yàn)中學(xué)府東分校、七都分校等，以及2中濱江校區(qū)、西部新城校區(qū)（在建）等。

當(dāng)頭部學(xué)校的新校區(qū)、分校大量增加，再加上居住環(huán)境、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、觀念轉(zhuǎn)變等一系列原因，追求頭部學(xué)區(qū)房的人自然少了。

03

甌柑樓市 OUGANLOUSHI

近年來(lái)，越發(fā)熱鬧的學(xué)位買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，也證明了不少買(mǎi)入客戶(hù)都認(rèn)為買(mǎi)學(xué)位會(huì)更劃算，要優(yōu)于學(xué)區(qū)房的持有成本，盡可能在規(guī)避更大的損失。

與其擔(dān)心未來(lái)的房?jī)r(jià)接連失守，后期難以流通，就會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)學(xué)位，一次性買(mǎi)賣(mài)。畢竟六中的教育實(shí)力，并沒(méi)有發(fā)生改變，依舊是溫州市區(qū)頭部的初中。這錢(qián)如果換成優(yōu)質(zhì)私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)，也不會(huì)差太多。

同時(shí)，學(xué)位交易的方式，對(duì)于賣(mài)方來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)較大，但成交量在逐年遞增，很顯然賣(mài)家對(duì)于價(jià)格的預(yù)期也是持悲觀態(tài)度，更愿意買(mǎi)賣(mài)學(xué)位來(lái)獲取確定的回報(bào)，而不是直接交易房源。

當(dāng)前，學(xué)位交易范圍更是從六中蔓延至市區(qū)多個(gè)學(xué)區(qū)，只要相對(duì)應(yīng)的學(xué)校沒(méi)有分流風(fēng)險(xiǎn)，房東都在紛紛跟上，相繼出現(xiàn)了學(xué)位買(mǎi)賣(mài)情況。甚至有位朋友原本都和房東定好學(xué)位買(mǎi)賣(mài)價(jià)格了，可是最終還是決定去市場(chǎng)上看看有沒(méi)有更便宜的學(xué)位資格。

買(mǎi)賣(mài)雙方都持有了較為濃厚的悲觀、保守情緒，學(xué)位買(mǎi)賣(mài)又會(huì)進(jìn)一步分流買(mǎi)房持有的客戶(hù)，學(xué)區(qū)房的流通性遭受打擊，房東心態(tài)很難維穩(wěn)，房?jī)r(jià)難免會(huì)接連下降。

當(dāng)下，不僅是房產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)充滿(mǎn)了不確定性，各行各業(yè)也是如此，黃金單價(jià)破千、存款利率不斷降低等等消息，都在推著大家過(guò)緊日子，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的情緒也在逐年增加。

所以買(mǎi)家收縮需求，賣(mài)家降價(jià)求離場(chǎng)，是非常正常、合理的邏輯，大家都只做能力范圍之內(nèi)的事，盡可能的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

或許只有等到大家愿意加杠桿，成交量增加，價(jià)格不變，市場(chǎng)才會(huì)迎來(lái)筑底，到時(shí)候想必是一片勃勃生機(jī)，萬(wàn)物競(jìng)發(fā)的境界。