在全球投資市場，房地產(chǎn)一直擁有極高的權(quán)重。在相當長時間內(nèi)，房產(chǎn)堪稱是高凈值人群的資產(chǎn)配置標配，我國有錢人全球買樓也成為一種常態(tài)。

2020年之后，在多重因素影響下，上述趨勢發(fā)生了一些逆轉(zhuǎn)（如特殊時期出行不便，又如宏觀經(jīng)濟的不確定性影響高凈值人群的預(yù)期等），輿論中對地產(chǎn)的信仰也在動搖。

但在老牌資本主義國家英國又是另外一番場景，塔爾迪亞爾房地產(chǎn)投資公司 (Qatari Diar Real Estate Investment) 和金絲雀碼頭集團 (Canary Wharf Group plc) 的合資開發(fā)的項目SEVEN，Southbank Place是今年倫敦核心區(qū)域最熱門的地產(chǎn)項目。在當前市場和輿論環(huán)境下，為何開發(fā)商有此大手筆，這實在令我們好奇。

帶著上述疑問，我們特意訪問了該項目的首席營銷官Richard Oakes并對英國地產(chǎn)市場進行了詳盡地研究，本文核心觀點：

其一，在租售比作為房產(chǎn)價值評估的體系中，泰晤士河南岸的Southbank Place項目以優(yōu)質(zhì)地段，品質(zhì)服務(wù)獲得高房租能力，租售比高于同類房產(chǎn)，其當前屬于價值洼地，在降息等因素作用下，未來房價上漲預(yù)期相當之高，這也是倫敦地產(chǎn)走出低谷的主要推動力；

其二，當前我國地產(chǎn)租售比仍然低于國際安全性，地產(chǎn)的調(diào)整仍然尚未結(jié)束。

開篇我們首先研究倫敦房產(chǎn)價值的主要影響要素。

自2017年至今，倫敦房地產(chǎn)市場可以劃分為以下階段：

2017-2019年，脫歐談判陷入僵局，導致高端房產(chǎn)市場買家（尤其是國際資本）采取觀望態(tài)度，倫敦市中心黃金地段交易量開始下滑，而在2018年脫歐清晰之后，隨著英鎊的貶值，全球高凈值賣家開始蜂擁至倫敦購買房產(chǎn)，房價隨之進入上漲通道（高端房產(chǎn)交易量中44%為海外買家，主要為亞洲和中東買家）；

2020-2024年，起初施行的 “印花稅減免假期”直接刺激購房需求釋放，倫敦房價在疫情初期逆勢上揚，但2022年之后受全球加息影響開始下行。

基于上述分析，我們就找到了金融與倫敦房價的主要傳導機制：英鎊貶值——非英鎊購買力提升——倫敦強配套設(shè)施價值洼地顯現(xiàn)——吸引全球高凈值用戶——房價再上漲。

在一般的分析中，往往將房價與當?shù)鼐用竦氖杖肱c通脹水平相關(guān)，這是比較片面的，倫敦房產(chǎn)是全球高凈值人群資產(chǎn)配置的重要標的，其價值吸引力是超脫于當?shù)亟?jīng)濟水平的。

那么我們該如何預(yù)判接下來倫敦的房價走勢呢？我們重點引入“租售比”這一概念，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)可以產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流（主要以房租形式），資產(chǎn)配置企業(yè)往往以“租售比”對標債券收益率，4%-5%的租售比也說明此時的房價堪稱是“洼地”。

如前文所言，過去幾年受加息等因素影響，倫敦房價經(jīng)歷了較大的回調(diào)階段（即便是核心的Westminster區(qū)也不能幸免，但另一方面?zhèn)惗貎?yōu)質(zhì)的居住，市政以及教育條件又在源源不斷吸引人才前來，租金因此抬升，一升一降之下Westminster低于房產(chǎn)租售比漲至4.3%。

開篇所言的SEVEN, Southbank Place 坐落于倫敦充滿活力的南岸，緊鄰倫敦眼和銀禧花園，坐擁泰晤士河的壯麗景色，以及包括大本鐘和國會大廈在內(nèi)的倫敦一些著名地標，位于威斯敏斯特和滑鐵盧之間，地處倫敦交通最便利的地段之一，可輕松前往倫敦市中心的各個區(qū)域，它開辟了南岸的熱門地段，為那些渴望擁有俯瞰泰晤士河黃金地段的人士提供了卓越的住宅。其具體位置如下

SEVEN，Southbank Place，計劃于2025年第三季度竣工并交付，呈現(xiàn)了在倫敦最理想地段之一生活的最后機會。部分住宅單元現(xiàn)仍有供應(yīng)，價格從385萬英鎊起。在Southbank Place更廣泛區(qū)域內(nèi)的所有公寓現(xiàn)已全部售罄。

這座全新住宅的基礎(chǔ)建筑由屢獲殊榮的倫敦本土室內(nèi)設(shè)計工作室Albion Nord設(shè)計，該工作室以其對工藝的執(zhí)著和打造具有永恒魅力及濃厚地域感項目的能力而聞名。

根據(jù)相關(guān)媒體披露，一線泰晤士河景房源租房價格比非河景房高15%-30%，租售比可達 4.5%-5%，回收周期縮短至 20-22年，做為當?shù)叵∪焙勒Y源，Southbank Place起價標準雖然高達325萬英鎊，但將其與接近5%的租售比對比，目前其價格則是相當公允的。

2025年英國央行降息至4.5%，抵押貸款月供低于租金，這將推動購房需求，也就是說：

1）現(xiàn)在倫敦，尤其泰晤士河南岸核心地段的房產(chǎn)價格不貴；

2）未來房價上漲預(yù)期很大；

3）全球高凈值人群將會是主力購房人群，尤其是中國為代表的新富階層。

以倫敦為樣本，我們基本理清楚了房價漲跌的主要因素：

核心位置和配套設(shè)施，房產(chǎn)周圍的配套設(shè)施（諸如文化，教育，醫(yī)療等）又關(guān)乎生活質(zhì)量這一重要購房元素，這些可謂是房產(chǎn)價值的“錨”，。

倫敦是一個極具吸引力的居住地——它提供優(yōu)質(zhì)的教育資源和學校資源，擁有充滿活力的生活方式，擁有豐富的文化景點，并且是全球各行各業(yè)的中心。

Richard Oakes 也告訴我們，許多中國買家購房是為了使用——無論是作為自己的家，還是英國買家在倫敦的住所，他們中的大多數(shù)人將房產(chǎn)用于自用，而不是出租。

這也說明具有優(yōu)質(zhì)地段和良好配套設(shè)施的房產(chǎn)，其自住率越高，房價就越穩(wěn)定。

接下來我們再看我國房地產(chǎn)市場行情，同樣引入租售比這一指標。

雖然過去幾年我國結(jié)束了房價只漲不跌的歷史，地產(chǎn)神話就此終結(jié)，但即便如此租售比只有2%左右（麟評居住大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)），而國際上普遍認為，租金回報率在5%以上的城市，是有價值購買并出租的，租金回報率在3%以下的城市，房價水平過高不適合通過出租來達到回本目的。

假設(shè)租金穩(wěn)定，按照當前的房價房租水平，房價跌至13315左右為底線（重點50城平均房價），意味著當前的房價與理性房價差6325元/m2。

這也是當前我國和倫敦地產(chǎn)展現(xiàn)截然不同基本面的主要原因：

其一，在多年的高速發(fā)展中，我國地產(chǎn)的供給嚴重脫離了市場需求，房產(chǎn)空置率增加，且租金回報率難以滿足；

其二，在城市化運動中，市政和配套設(shè)施相對滯后（學校，醫(yī)院等），這導致一些房產(chǎn)失去居住的“價值錨”。