本來(lái)是想針對(duì)窮不買(mǎi)南，富不買(mǎi)西單獨(dú)寫(xiě)篇文章的...

但是一想到寫(xiě)出來(lái)必然會(huì)被噴死，我決定前面加點(diǎn)水貨信息，沖淡一下....

01

發(fā)了廣子之后，好幾個(gè)人在私信問(wèn)關(guān)于中建云啟風(fēng)華的事情。

正好昨天我去了一趟，針對(duì)現(xiàn)狀給大家說(shuō)幾點(diǎn)

首先，營(yíng)銷(xiāo)中心/城市展廳已經(jīng)開(kāi)放，但是細(xì)節(jié)并不完善，整個(gè)售樓處外立面還在緊張的補(bǔ)充細(xì)節(jié)，我現(xiàn)場(chǎng)還看到了吊車(chē)。

整個(gè)展廳只開(kāi)放了前面兩層，三層尚未開(kāi)放，至于不少朋友想看產(chǎn)品，暫時(shí)是看不到的，甚至包括工法展示區(qū)，我瞧了瞧，不少工法展示區(qū)的位置依然是空的。

所以，我個(gè)人更加建議等到示范區(qū)開(kāi)放的時(shí)候再去看看...

畢竟這兩天實(shí)在有點(diǎn)熱...

這座城市展廳的亮點(diǎn)有三點(diǎn)：

第一，城市展廳前面的公園示范區(qū)已經(jīng)成型，據(jù)說(shuō)中下旬宏昌路與漢峪溝兩側(cè)的景觀(guān)廊道會(huì)和示范區(qū)一同開(kāi)放。

按照做好事只看善跡的標(biāo)準(zhǔn)看，甭管是不是為了賣(mài)房，中建確實(shí)做了一件好事。

第二，城市展廳接待的儀式感很強(qiáng)，旗袍小姐姐把你引到二樓參觀(guān)（一樓沒(méi)啥東西，主要是個(gè)氛圍），確實(shí)感受很好。

第三，我個(gè)人非常喜歡二層西側(cè)的會(huì)客廳裝潢，整個(gè)裝修啊層高啊確實(shí)有大老板會(huì)客廳的感覺(jué)。

至于其他的我也不知道，坐等示范區(qū)開(kāi)放就好了。

這里要特別提示一點(diǎn)，城市展廳在鳳凰北路上，地塊是在宏昌路上，這點(diǎn)挺關(guān)鍵。

價(jià)格還沒(méi)出來(lái)，這盤(pán)起步600w，千萬(wàn)級(jí)社區(qū)，其實(shí)這地距離龍奧直線(xiàn)距離只有8公里，再加上聯(lián)排產(chǎn)品，才600W，其實(shí)不是很離譜。

奧體往東8公里，往南8公里的同類(lèi)產(chǎn)品肯定是比這房子要貴的，華山別墅也不便宜，而且容積率還稍高。

換句話(huà)說(shuō)，誰(shuí)不想買(mǎi)龍洞呢，龍洞那別野不都一千好幾百萬(wàn)么.....

02

這幾天得到點(diǎn)網(wǎng)傳消息

傳說(shuō)，注意是傳說(shuō)不保真，等奧體中路兩側(cè)的商業(yè)正式開(kāi)業(yè)之后，網(wǎng)傳奧體中路北延線(xiàn)有可能進(jìn)行交通分流。

沒(méi)準(zhǔn)北延線(xiàn)真的要變成公交與電瓶車(chē)的專(zhuān)用道，兩側(cè)分流的環(huán)路我看著已經(jīng)加裝了隔離帶。

不過(guò)這消息不保真，靜靜等待“悅鄰中心”的開(kāi)業(yè)，到時(shí)候就知道了。

所以，這消息姑且當(dāng)聽(tīng)個(gè)樂(lè)...

不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，現(xiàn)在奧體中路北延線(xiàn)實(shí)在是太堵了。

這幾天看到了兩個(gè)事

有個(gè)公交掉頭被旁邊亂停的車(chē)輛給堵住，一車(chē)人步行....

還有個(gè)救護(hù)車(chē)拼命按鈴，但是因?yàn)榍懊娴能?chē)太多，速度依然不快..

要不直接引入靜態(tài)交通算了。

畢竟旁邊有收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)，很多人還是選擇違停路邊，收點(diǎn)錢(qián)，感覺(jué)也沒(méi)什么毛病。

現(xiàn)在這年頭，雙輸好過(guò)單贏。

03

這幾天雖然沒(méi)更新（寫(xiě)挺多改挺多就沒(méi)發(fā)...），但是我抽空把濟(jì)南南部，西部的樓盤(pán)挨個(gè)溜達(dá)了一圈。

我得出來(lái)一個(gè)結(jié)論：窮不買(mǎi)南，富不選西。

您先別著急噴我，多年前濟(jì)南買(mǎi)房流傳了一句話(huà)：

買(mǎi)南不買(mǎi)北，買(mǎi)東不買(mǎi)西。

以現(xiàn)在的眼光看這十個(gè)字，這不濟(jì)南妥妥的買(mǎi)房圣經(jīng)嘛，懂得都懂。

按照2025年濟(jì)南樓市這個(gè)揍性，我只能總結(jié)出這八個(gè)字：

窮不買(mǎi)南，富不選西

先說(shuō)南部，南部的樓市的分化遠(yuǎn)比濟(jì)南其他區(qū)域嚴(yán)重。

這里不單是價(jià)格，還包括了開(kāi)發(fā)商推向市場(chǎng)的產(chǎn)品。

從產(chǎn)品上看，南北康的高層產(chǎn)品和濟(jì)南文旅城的高層毫無(wú)區(qū)別。

甚至因?yàn)楫?dāng)年炒作的原因，多數(shù)人入手南北康高層價(jià)格要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出文旅城。

現(xiàn)在價(jià)格什么樣大家很清楚。

你能猜出來(lái)這是哪里嗎？

而從生活配套上看，南城的生活配套多依賴(lài)于社區(qū)內(nèi)部，比如領(lǐng)秀城貴和，沒(méi)開(kāi)業(yè)的萬(wàn)科中心，配套的密度和選擇性是稍有不足的。

這一點(diǎn)大家去溜達(dá)一圈就知道了，大盤(pán)模式，買(mǎi)菜相對(duì)方便，但菜價(jià)不低就是一個(gè)寫(xiě)照。

我們?cè)诰唧w到交通上，領(lǐng)秀城也好公元九里也罷，因?yàn)榇蟊P(pán)模式，社區(qū)內(nèi)堵車(chē)是常有的事情。

更為關(guān)鍵的是，在地鐵4號(hào)線(xiàn)如火如荼的現(xiàn)在，5號(hào)線(xiàn)連個(gè)影都沒(méi)有...

還有點(diǎn)玄之又玄的因素，以我個(gè)人不完全的觀(guān)察，南城的老齡率大概是全市頭名。

大家想想也就明白了，南城兩大優(yōu)點(diǎn)

一是環(huán)境，年輕人雖然看重環(huán)境但是奈何手里沒(méi)錢(qián)，所以購(gòu)房者年齡構(gòu)成普遍往中老年發(fā)展。

二是學(xué)區(qū)，這和年輕人更沒(méi)關(guān)系了，首套房年輕人有幾個(gè)能搞定學(xué)區(qū)房呢。

所以你看了嗎，南城的城市屬性非常適合打造超級(jí)豪宅，對(duì)剛需卻很難說(shuō)友好。

比如龍湖代建，比如萬(wàn)科四代，比如華潤(rùn)四代，買(mǎi)這些豪宅的人非富即貴，好產(chǎn)品好環(huán)境好學(xué)區(qū)，這個(gè)殺傷性是非常強(qiáng)的。

而且這批人大概率也不需要按點(diǎn)上下班，所謂交通擁堵軌道交通與這批人關(guān)聯(lián)并不大...

反觀(guān)年輕人，首套房，沒(méi)錢(qián)的，只能就接二手高層，在2025年的南城就是徹徹底底的接盤(pán)韭菜。

沒(méi)有地鐵，交通一般，產(chǎn)業(yè)聚集性有限，部分商業(yè)還有推動(dòng)緩慢爛尾等嫌疑，部分人還沒(méi)攢出買(mǎi)車(chē)的錢(qián)，但是反觀(guān)房?jī)r(jià)，同樣的二手大高層，南城就是要比其他區(qū)域貴。

更為關(guān)鍵的是，像學(xué)區(qū)這樣卷來(lái)卷去的東西是都要花錢(qián)的，領(lǐng)秀城那些比肩繼踵的輔導(dǎo)班都是開(kāi)給誰(shuí)的，懂得都懂。

所以基于綜合生活成本和交通成本，我認(rèn)為剛需在選擇南城作為首套剛需的時(shí)候，不妨慎重一點(diǎn)。

比如郭店和黨家融匯城哪個(gè)好，我認(rèn)為是郭店，起碼高架橋起來(lái)之后，上班能方便點(diǎn)，郭店甚至更便宜。

富不選西是什么意思呢？

如果你的預(yù)算沒(méi)上限，西城也沒(méi)有產(chǎn)業(yè)或者集團(tuán)的話(huà)，西邊的豪宅不需要去看了.

因?yàn)榈竭@個(gè)階段，圈層和地段是繞不開(kāi)的屬性，在濟(jì)南很明顯就是選擇東南。

非要去楊柳春風(fēng)那種地方，花個(gè)一千大幾買(mǎi)套別野，確實(shí)有點(diǎn)浪費(fèi)。

咱就不講增值了，賠錢(qián)一定是排行前列的。

注意，最重要的轉(zhuǎn)折來(lái)了：

西城適合那些追求性?xún)r(jià)比人群購(gòu)買(mǎi)，尤其是住在周邊或者日常通勤不太在意的人

同樣的預(yù)算，住在西城那真是太舒服了...

比如我看的這幾個(gè)西城豪宅，圖我不放了，網(wǎng)上都有視頻，省得有人說(shuō)廣告。

有山有水的熙宸原著，600個(gè)就能買(mǎi)到帶超級(jí)露臺(tái)的大平層。

去參觀(guān)的時(shí)候，一起去的大V都懵逼了，因?yàn)樗麄冇械馁I(mǎi)了CBD，有的買(mǎi)了科技城。

但是論居住感和居住氛圍，完全不是一個(gè)檔次。

你在西城買(mǎi)200平的房子，價(jià)格方面能多賺臺(tái)路虎攬勝，居住感更是完爆。

熙宸原著這種房子，別說(shuō)挪到CBD了，就算挪到唐冶，它都不可能賣(mài)到現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格。

所以黑來(lái)黑去黑來(lái)黑去，也確實(shí)有點(diǎn)好處，導(dǎo)致西城豪宅普遍居住獲得感爆棚，性?xún)r(jià)比極高。

再比如御湖境，同樣180平的戶(hù)型。

要是在東邊想買(mǎi)個(gè)帶泳池帶裝修帶下沉庭院的，大概率就要往600W上走了。

在東邊買(mǎi)個(gè)600W的房子，開(kāi)個(gè)5系，路上開(kāi)新能源的都在蛐蛐你，被德系割了最后一把韭菜。

擱西邊買(mǎi)個(gè)400萬(wàn)的房子，開(kāi)個(gè)攬勝，保安都給你開(kāi)門(mén)，誰(shuí)敢不喊你大哥。

甚至昨天我刷了個(gè)抖音，看了個(gè)西城大學(xué)里一梯一戶(hù)230平的大平層，竟只有區(qū)區(qū)一萬(wàn)二每平.....

要說(shuō)西城的剛需，那更不用提了。

那個(gè)價(jià)格簡(jiǎn)直是瞠目結(jié)舌，配套完善樓下帶地鐵的房子都沒(méi)多少錢(qián)。

要是真兜里有錢(qián)，大富大貴，我倒是感覺(jué)大可不關(guān)注西城。

如果不是，去西邊瞧瞧也沒(méi)什么壞處，買(mǎi)房多對(duì)比嘛，尤其是上了年紀(jì)，日常通勤不敏感的朋友，這種對(duì)比是非常必要的...

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