“占便宜”是人之常情。誰(shuí)不愛(ài)買(mǎi)打折的好東西呢？然而，在資產(chǎn)的世界里，有些“便宜”可能布滿了陷阱，看似誘人的交易背后，可能隱藏著讓你不堪重負(fù)的“負(fù)債”。

2017年，富力地產(chǎn)以近190億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下70多家酒店，價(jià)格僅為市場(chǎng)估值的6折。平均兩億多一間豪華酒店，我記得當(dāng)年業(yè)內(nèi)人士都說(shuō)"撿了大便宜"。

富力一夜之間成為"全球最大豪華酒店業(yè)主"，坐擁近90家酒店資產(chǎn)。這場(chǎng)"世紀(jì)交易"讓所有人都覺(jué)得富力賺翻了。

然而現(xiàn)實(shí)卻是殘酷的反轉(zhuǎn)�。�

• 2018年，

  酒店?duì)I業(yè)額暴增190%至70億元，但凈虧損4.59億元；

• 2019-2021年，

  連續(xù)三年虧損；

• 2022年起，

  被迫出售酒店資產(chǎn)"斷臂求生"。

一個(gè)看似"撿便宜"的神級(jí)操作，最終帶來(lái)了一個(gè)大包袱。

為什么？

答案只有一句話：沒(méi)有現(xiàn)金流的，不是資產(chǎn)，是負(fù)債。

富力收購(gòu)的，是一堆缺乏自我造血能力的“重資產(chǎn)”，而非能夠持續(xù)產(chǎn)生正現(xiàn)金流的“真資產(chǎn)”。

1. 運(yùn)營(yíng)成本高昂：豪華酒店的日常運(yùn)營(yíng)、維護(hù)、人力成本是巨大的開(kāi)支。如果入住率和客單價(jià)無(wú)法覆蓋這些成本，虧損便成為必然。

2. 重資產(chǎn)的流動(dòng)性陷阱：酒店屬于重資產(chǎn)，投資巨大，變現(xiàn)周期長(zhǎng)，流動(dòng)性差。一旦市場(chǎng)下行或經(jīng)營(yíng)不善，很難快速脫手，反而會(huì)持續(xù)消耗現(xiàn)金。

3. 忽略了現(xiàn)金流的脆弱性：過(guò)于樂(lè)觀地估計(jì)了未來(lái)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，低估了潛在的風(fēng)險(xiǎn)（如經(jīng)濟(jì)周期、突發(fā)事件如疫情）。當(dāng)現(xiàn)金流斷裂，再龐大的“資產(chǎn)帝國(guó)”也會(huì)迅速崩塌。

富力并非買(mǎi)貴了，而是錯(cuò)把“負(fù)重”當(dāng)成了“資產(chǎn)”，陷入了只看估值和規(guī)模，不看現(xiàn)金流現(xiàn)實(shí)的擴(kuò)張陷阱。

二

從上面的案例中，我們能學(xué)到什么？

1. 賬面價(jià)值 ≠ 實(shí)際回報(bào)：資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值不在于其歷史成本或評(píng)估價(jià)值，而在于其未來(lái)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力。警惕那些“看起來(lái)很美”的低價(jià)，背后可能隱藏著高昂的持有成本和負(fù)現(xiàn)金流。

2. 能“自我造血”的資產(chǎn)才值得擁有：真正優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，是那些能夠持續(xù)產(chǎn)生正向現(xiàn)金流，并且這種現(xiàn)金流能夠覆蓋其自身成本，甚至不斷增長(zhǎng)的資產(chǎn)。它們是財(cái)富的發(fā)動(dòng)機(jī)，而非消耗品。

3. 擴(kuò)張的基石是現(xiàn)金流，而非“估值幻覺(jué)”：企業(yè)擴(kuò)張或個(gè)人投資，都應(yīng)基于對(duì)現(xiàn)金流的審慎評(píng)估和預(yù)測(cè)。依賴(lài)“估值會(huì)漲”、“未來(lái)會(huì)好”的模糊預(yù)期進(jìn)行擴(kuò)張，無(wú)異于沙灘上建高樓。

4. 警惕“隱形負(fù)債”：很多時(shí)候，我們名下的“資產(chǎn)”，如空置的房產(chǎn)、低效的投資、過(guò)度消費(fèi)的奢侈品，如果它們持續(xù)消耗我們的現(xiàn)金，那么它們就是穿著“資產(chǎn)”外衣的“負(fù)債”。

5. 強(qiáng)調(diào)流動(dòng)性和變現(xiàn)能力：資產(chǎn)是否容易變現(xiàn)同樣重要，流動(dòng)性差的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高。持有資產(chǎn)時(shí)，隨時(shí)檢查它的市場(chǎng)變現(xiàn)能力。

有些人買(mǎi)股票的時(shí)候，會(huì)在意公司的凈資產(chǎn)，例如有多少?gòu)S房，有多少物業(yè)，有多少固定資產(chǎn)等等。

但是，如果沒(méi)有現(xiàn)金流，也不能立即變現(xiàn)，這些資產(chǎn)并無(wú)意義。

三

對(duì)于普通人而言，理解并運(yùn)用現(xiàn)金流的原則，對(duì)構(gòu)建健康的財(cái)務(wù)狀況至關(guān)重要。

以下是十條核心決策清單：

1、盤(pán)點(diǎn)月度凈現(xiàn)金流，負(fù)數(shù)即為“偽資產(chǎn)”：

例如，您的投資房月租5000元，但月供、物業(yè)費(fèi)及各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)支出6000元，每月凈流出1000元，這便是典型的“偽資產(chǎn)”。

2、關(guān)注投資回本周期與年化現(xiàn)金回報(bào)率：

例如，一項(xiàng)10萬(wàn)元的理財(cái)產(chǎn)品年收益4000元，年化回報(bào)率為4%，需與當(dāng)前無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率（如國(guó)債利率3%）比較，超出部分才是其真實(shí)超額收益。

3、計(jì)算大件物品三年總擁有成本，而非僅看標(biāo)價(jià)：

例如，購(gòu)買(mǎi)一輛30萬(wàn)元的汽車(chē)，若三年內(nèi)保險(xiǎn)、油費(fèi)、保養(yǎng)等額外支出達(dá)15萬(wàn)元，則真實(shí)擁有成本為45萬(wàn)元，相當(dāng)于每月攤銷(xiāo)1.25萬(wàn)元。

對(duì)于年輕人而言，車(chē)可能是最不值得買(mǎi)的。很有錢(qián)的例外。

4、優(yōu)先配置穩(wěn)定分紅資產(chǎn)，再考慮其增值潛力：

例如，某些優(yōu)質(zhì)股每年能提供4%的現(xiàn)金分紅直接到賬，相比那些僅依賴(lài)股價(jià)波動(dòng)的概念股，其現(xiàn)金流的確定性更高。

5、將專(zhuān)業(yè)技能轉(zhuǎn)化為可重復(fù)銷(xiāo)售的被動(dòng)收入來(lái)源：

例如，一位程序員將自己的編程知識(shí)錄制成在線課程，一次制作即可實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期銷(xiāo)售，這比單純承接一次性的外包項(xiàng)目更具持續(xù)現(xiàn)金流價(jià)值。

這相當(dāng)于把自己資產(chǎn)化。

6、控制低流動(dòng)性資產(chǎn)（如房產(chǎn)、收藏品）在總資產(chǎn)中的占比，建議不超過(guò)30%：

例如，房產(chǎn)雖然具有保值屬性，但在急需現(xiàn)金時(shí)往往難以快速變現(xiàn)，因此需要與股票、基金等高流動(dòng)性資產(chǎn)進(jìn)行合理配置與平衡。

7、評(píng)估現(xiàn)金流中斷時(shí)現(xiàn)有資產(chǎn)的支撐時(shí)長(zhǎng)，此指標(biāo)比資產(chǎn)總值更關(guān)鍵：

例如，在不幸失業(yè)后，若依靠現(xiàn)有投資組合產(chǎn)生的被動(dòng)收入能維持家庭6個(gè)月的正常生活開(kāi)銷(xiāo)，這種財(cái)務(wù)安全感遠(yuǎn)勝于名下?lián)碛?00萬(wàn)房產(chǎn)但每月仍需凈支出維持的情況。

8、通過(guò)延遲消費(fèi)換取未來(lái)財(cái)務(wù)自由，將消費(fèi)欲望引導(dǎo)為投資動(dòng)力：

例如，在30歲時(shí)選擇少購(gòu)買(mǎi)一輛20萬(wàn)元的非必需豪車(chē)，將這筆資金用于穩(wěn)健投資，通過(guò)復(fù)利效應(yīng)的積累，可能在35歲時(shí)實(shí)現(xiàn)被動(dòng)收入覆蓋日常開(kāi)支的目標(biāo)。

9、常備至少6個(gè)月生活費(fèi)的現(xiàn)金作為投資安全墊：

例如，雖然現(xiàn)金本身不直接產(chǎn)生高收益，但在投資市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致虧損時(shí)，充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備能避免您在不利時(shí)點(diǎn)被迫“割肉”賣(mài)出資產(chǎn)，是財(cái)務(wù)穩(wěn)定的重要基石。

10、每季度審視資產(chǎn)組合的現(xiàn)金流健康狀況，若某項(xiàng)資產(chǎn)表現(xiàn)持續(xù)惡化超三個(gè)月應(yīng)考慮止損：

例如，您投資的房產(chǎn)若連續(xù)三個(gè)月空置率超過(guò)50%，或租金收入遠(yuǎn)低于預(yù)期，應(yīng)認(rèn)真考慮是否出售，而不是盲目死扛，及時(shí)止損以保護(hù)本金。

最后

天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。也沒(méi)有白撿的便宜。一切皆有價(jià)。當(dāng)一個(gè)誘人的便宜擺在你面前的時(shí)候，請(qǐng)冷靜地問(wèn)自己：它會(huì)把錢(qián)放進(jìn)我的口袋，還是會(huì)不斷從我口袋里掏錢(qián)？

別讓“占便宜”的心理蒙蔽了你的雙眼。

不管是買(mǎi)東西，交朋友，還是投資。就財(cái)富而言，你手上的，究竟是能載你遠(yuǎn)航的船（資產(chǎn)），還是會(huì)讓你沉沒(méi)的錨（包袱）？答案，往往就隱藏在現(xiàn)金流的細(xì)節(jié)之中。

所以，你的財(cái)富，由現(xiàn)金流定義。

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S叔，十年全球資產(chǎn)投資人，定居香港；預(yù)約直播，每周分享全球資產(chǎn)行情；關(guān)注我，打開(kāi)全球投資視野；

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