如果說有什么國家的房價可以從2019年到現(xiàn)在上漲4倍，那恐怕只有烏茲別克斯坦。

在前往中亞考察之前，《新營銷》和絕大部分國人一樣很難給這里打上標(biāo)簽。

但一周深入探訪之后，我們帶你解開這個神秘國家的一角。從國家轉(zhuǎn)型、行業(yè)機(jī)會、房地產(chǎn)趨勢、電動車崛起等多個維度，帶你了解這個中亞國家為何值得關(guān)注。

從蘇聯(lián)邊陲

到改革先鋒的重啟之路

作為前蘇聯(lián)的加盟共和國，烏茲別克斯坦核心角色是蘇聯(lián)的原材料供應(yīng)基地，特別是棉花和礦產(chǎn)，同時也承擔(dān)部分輕工業(yè)、食品加工和能源生產(chǎn)功能。

雖有局部工業(yè)化，但整體產(chǎn)業(yè)單一化、缺乏自主性。這一經(jīng)濟(jì)模式雖為蘇聯(lián)輸送資源，卻給烏茲別克斯坦留下長期結(jié)構(gòu)性困境。

特別是在蘇聯(lián)解體后，烏茲別克斯坦GDP在1990-1995年期間暴跌18%，工業(yè)產(chǎn)出減少45%。

轉(zhuǎn)折點發(fā)生在2017年，烏茲別克斯坦取消外匯管制，貨幣貶值50%，打破黑市溢價，降低了8000種商品關(guān)稅，出售國企，外資可控股100%，廢止166項行政壁壘，催生15萬家中小企業(yè)。

烏茲別克斯坦再一輪變化是在2022年俄烏沖突。它讓兩國進(jìn)出口受到較大沖擊，中國迅速取代俄羅斯，成為烏茲別克斯坦的最大貿(mào)易伙伴。2023年，中烏雙邊貿(mào)易額達(dá)到約140億美元，超過烏俄之間的貿(mào)易額。

多行業(yè)洗牌

中國元素快速滲透

在這一輪變化中，烏茲別克斯坦諸多行業(yè)也因這次事件發(fā)生改變：

汽車行業(yè)：俄羅斯的拉達(dá)品牌由于無法獲得零部件，基本退出了市場。中國品牌如比亞迪、奇瑞、理想等在烏茲別克斯坦市場的份額擴(kuò)大到10%。

建筑工程：俄羅斯最大工程公司之一Velesstroy，在沖突前承建了塔什干地鐵、努庫斯機(jī)場等關(guān)鍵基建。沖突后，其在烏資產(chǎn)項目被凍結(jié)，由土耳其ENKA、韓國三星物產(chǎn)、烏茲本土企業(yè)Qurilish Invest接管。

電商行業(yè)：沖突前，俄羅斯電商Wildberries、Ozon霸占烏茲別克斯坦市場，目前本土電商Uzum已占據(jù)主導(dǎo)地位，且該平臺2022年才成立。

房地產(chǎn)暴漲

是泡沫，還是紅利起點

俄烏沖突帶來避險情緒，大量俄羅斯和烏克蘭的投資與人才也來到了烏茲別克斯坦。

在帶來資金和技術(shù)，推動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也推動了烏茲別克斯坦房地產(chǎn)和租金價格的上漲。

2019年，烏茲別克斯坦首都塔什干市中心的房價約為800美元/平方米，2024年就已漲至2600美元/平方米，而且價格仍在上漲，據(jù)說最好的地段已達(dá)3500美元/平方米。

不過更夸張的是他們的租金，朋友在市中心85平方米的房子每月租金達(dá)2500美元，當(dāng)然這是條件很好的公寓房。

按照本地華人的說法，如果準(zhǔn)備在烏茲別克斯坦常駐，最好直接買房。如果沒有大變化，10年就能回本——10年的租金就可以買下所住的房子。

在這邊生活了5年的老馮，做酒店生意。他對《新營銷》表示，在烏茲別克斯坦最悔恨的就是沒有投資地產(chǎn)。如果在當(dāng)?shù)刭I地，5年下來至少有5倍以上回報。

作為全球少數(shù)經(jīng)濟(jì)與人口均高速增長的國家，烏茲別克斯坦2021-2023年GDP年均增速達(dá)6.37%，2024-2028年預(yù)期增速約為5.9%，穩(wěn)居全球增速前十經(jīng)濟(jì)體。人口方面，烏茲別克斯坦占據(jù)中亞近半壁江山，總?cè)丝谶_(dá)3660萬，預(yù)計2030年將接近4000萬，一半以上在30歲以下，正處于人口紅利期。

老馮在談到烏茲別克地產(chǎn)時總會想到15年前的中國。烏茲別克斯坦現(xiàn)有住房多為中國80-90年代風(fēng)格的蘇式老樓，新式公寓甚少，大多數(shù)還在打地基階段。市中心的高檔寫字樓用十個手指就能數(shù)清，全城最高的建筑也只有17層高。

烏茲別克斯坦中央銀行指出，2023年住房市場的平均價格比實際價值高出24%；IMRS數(shù)據(jù)顯示，2024年2月首都塔什干多層住宅的投資回報率達(dá)32.4%，主要原因是供需失衡。但房價增長速度超過居民收入增長，購房負(fù)擔(dān)加重，房地產(chǎn)投資回報率開始下降，到2025年1月已下降至7.6%。

不過從長線看，烏茲別克斯坦的地產(chǎn)仍被看好。Statista預(yù)測2023-2028年房地產(chǎn)市場年均增長率為11.78%；烏茲別克斯坦中央銀行也表示，短期內(nèi)房價高估，但長期需求強(qiáng)勁，市場基本面穩(wěn)固；烏茲別克斯坦總統(tǒng)府與住房部也通過大規(guī)模建設(shè)和金融支持，推動住房市場發(fā)展。

老馮說，這些都是表面的，實際跑下市場，你就知道真實的需求有多強(qiáng)了。

參考中國崛起進(jìn)程，烏茲別克斯坦的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要拉動地產(chǎn)行業(yè)，帶動需求拉動價格，提高土地經(jīng)濟(jì)收入，獲得更多財政收入，擴(kuò)大基建投資，進(jìn)而繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長，進(jìn)入正向循環(huán)。

不過，和15年前中國經(jīng)濟(jì)不同，在烏茲別克斯坦，本國貨幣索姆的定存也是一項不錯的投資，目前該國貨幣存款年收益為20%左右（也有說法為15%-18%）。

相關(guān)分析顯示，在新興市場國家，股市、債市不成熟，缺乏有效直接融資機(jī)制，企業(yè)資金需求主要靠銀行放貸。銀行為了籌集可貸資金，用高利率吸引儲戶存款。

烏茲別克斯坦2023年90%以上的企業(yè)融資仍來自銀行貸款，同時高利率也與該國10%左右的高通脹有關(guān)。

另一點值得注意的是，雖然烏茲別克斯坦的官方貨幣為索姆，但當(dāng)?shù)厝嗽谫I房、購車等大宗交易時一般以美元計價，也更喜歡用美元完成交易。

除了打車

什么都比中國貴

雖然存款利率很高，但真正有存款能力的國民卻并不多。根據(jù)烏茲別克斯坦國家統(tǒng)計局和國際數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的最新報告，2024年烏茲別克斯坦全國平均月薪約為423美元，首都塔什干為650美元。

但據(jù)本地人反饋，塔什干普通勞動者月薪為480美元。而烏國的消費并不低，路邊餐館一頓素食約10元人民幣，帶肉的為20元；裝修較好的餐廳人均消費為100-150元；歐美風(fēng)格裝修有特點的西餐廳則高達(dá)200元以上。

體感上，烏茲別克斯坦的餐食整體偏咸，無論是烤肉、炒菜、抓飯還是湯，基本都配合馕一起食用。本地人說吃肉并非日常，一般一周只吃1-2次。

本地超市食品價格與中國相當(dāng)。牛肉香腸20-35元/斤，2L百事可樂9元，130g薯片7元；但日化用品價格卻比中國高，如3公斤汰漬洗衣粉55元、碧浪86元，高露潔牙刷16-35元、清揚洗發(fā)水380ml售價26元，多芬350ml沐浴乳24元，8卷粗糙衛(wèi)生紙售價20元。

在線上，《新營銷》在本地購物平臺Uzum搜索發(fā)現(xiàn)，其他絕大部分商品售價也為中國網(wǎng)購價格的3-4倍。淘寶售價159元的汽車座椅，在Uzum售價約563元；淘寶售價40元的移動掛衣架，Uzum售價約113元。

本地中國人戲稱：除了打車，這里的物價都比中國貴。

電動車在搶綠燈

從低價印象到中產(chǎn)標(biāo)配

如果說世界上哪個國家雪佛蘭汽車保有量最高，那就是烏茲別克斯坦。而且他們可能也是雪佛蘭Cobalt單一車型保有量最高的國家。這款售價約1.1萬美元的三廂車在烏茲別克斯坦隨處可見。

但在疫情后，中國汽車品牌快速滲透烏茲別克斯坦市場。從進(jìn)口到建廠，以比亞迪、奇瑞為代表的中國企業(yè)開始加速布局烏國市場。2024年比亞迪在烏茲別克斯坦汽車市場的份額為5.6%，奇瑞為2.2%。

本地華人表示，正是以比亞迪為代表的新能源車，打破了烏茲別克斯坦人對中國產(chǎn)品“低價低質(zhì)”的印象。如今比亞迪宋車型已成為當(dāng)?shù)刂挟a(chǎn)的標(biāo)配，而理想汽車則成為當(dāng)?shù)馗蝗说闹匾x擇車型。

甚至一度比亞迪“宋”在烏茲別克斯坦一車難求，國內(nèi)進(jìn)口一臺可以賺8000美元，是國內(nèi)利潤的10倍。

在烏茲別克斯坦的十字路口，你總能聽到車胎摩擦地面的聲音。本地人喜歡通過綠燈后起步加速來彰顯個性，而電動車更能滿足他們對性能的追求。

根據(jù)烏茲別克斯坦國家海關(guān)數(shù)據(jù)，2024年該國首次實現(xiàn)電動汽車和混合動力汽車的進(jìn)口量超過傳統(tǒng)汽油車。全年共進(jìn)口74,525輛乘用車，其中電動汽車占24,095輛，混合動力汽車占17,480輛，合計占比約55%（新能源車稅對比燃油車低很多）。

烏茲別克斯坦的充電樁數(shù)量正在快速增長。公開數(shù)據(jù)顯示，2025烏國充電站數(shù)量已接近1400個，過去一年增長了2.5倍。政府計劃到2025年底新增到32,400個充電樁。并要求政府機(jī)構(gòu)、酒店、商業(yè)中心、公共餐飲場所及重要高速公路基礎(chǔ)設(shè)施需確保至少5%的停車位配備充電樁。

除比亞迪、奇瑞外，吉利、長安、哈弗、捷途、紅旗、小鵬、東風(fēng)等多個中國汽車品牌也已進(jìn)入烏茲別克斯坦市場，并逐步完善銷售網(wǎng)絡(luò)和服務(wù)體系，而他們不約而同地選擇了純電動和混合動力車型。

烏茲別克斯坦的故事，如同一面映照轉(zhuǎn)型與機(jī)遇的鏡子。是一個國家奮力掙脫歷史枷鎖、擁抱開放的澎湃脈動。曾經(jīng)的蘇聯(lián)“糧棉倉”，正依托大刀闊斧的經(jīng)濟(jì)改革、驟然而至的地緣紅利，以及龐大年輕人口的驅(qū)動力，上演著令人矚目的“烏茲速度”。

展望未來，關(guān)鍵在于平衡高增長與包容性、熨平地產(chǎn)與物價波動、將“人口紅利”轉(zhuǎn)化為“人才紅利”。其連接歐亞的樞紐地位、堅定的開放政策及對綠電與智能產(chǎn)業(yè)的押注，則是核心機(jī)遇。烏茲別克斯坦，這片陣痛與活力交織的熱土，正從一個被遺忘的角落，加速蛻變?yōu)橛^察新興市場轉(zhuǎn)型的“中亞樣本”，“烏茲速度”崛起的勢能已不容忽視。

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