一把傘撐在熱氣騰騰的炒鍋上方，63歲的吉華琴在東安新村23.7㎡的公共廚房里準(zhǔn)備晚餐，這不是防雨，而是防止斑駁脫落的墻皮和樓上滲下的水滴掉進(jìn)鍋里。三百米外，推土機(jī)已駛?cè)脒@片老社區(qū)，幾年后，全球總價(jià)地王在此誕生，而三公里外的黃浦江畔，一套500㎡豪宅正以單價(jià)突破30萬(wàn)元刷新歷史。

2025年端午前夕，上海靜悄悄改寫了全球房地產(chǎn)紀(jì)錄。

徐匯區(qū)東安新村三宗地塊以協(xié)議出讓方式完成交易，總金額鎖定523.03億元，登頂全球總價(jià)地王。

這三幅位于徐匯內(nèi)環(huán)的黃金地塊被上海地產(chǎn)集團(tuán)與徐匯城投合資公司收入囊中，規(guī)劃總建筑面積60萬(wàn)㎡，其中住宅面積達(dá)41.8萬(wàn)㎡。

幾乎同時(shí)，世博濱江的保利·世博天悅項(xiàng)目中，500㎡的“OPUSONE500”戶型以單價(jià)超30萬(wàn)元完成價(jià)格備案。

這一數(shù)字不僅打破上海新房備案價(jià)天花板，更超越新天地21萬(wàn)/㎡的傳統(tǒng)豪宅價(jià)格體系，宣告黃浦江核心段資產(chǎn)的價(jià)值重構(gòu)。

支撐30萬(wàn)單價(jià)的底氣，來自一場(chǎng)精心設(shè)計(jì)的土地運(yùn)作。

上海地產(chǎn)集團(tuán)——這個(gè)資產(chǎn)超4200億的國(guó)資巨獸，正通過“協(xié)議出讓+產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓+聯(lián)合開發(fā)”的三步策略，掌控著核心地塊的流向。

東安新村三宗地塊的協(xié)議出讓規(guī)避了公開市場(chǎng)的激烈競(jìng)價(jià)。

上海地產(chǎn)深度參與該地塊舊改前期工作，最終以523億元總價(jià)鯨吞這片內(nèi)環(huán)寶地。

若公開拍賣，緊鄰地鐵東安路站的地塊必將引發(fā)房企血戰(zhàn)。

畢竟僅1.4公里外的綠城潮鳴東方項(xiàng)目，5月剛以19.5萬(wàn)元/㎡均價(jià)開盤即罄。

這種“場(chǎng)所聯(lián)動(dòng)”策略的精妙在于：

國(guó)企平臺(tái)先承接舊改地塊，降低開發(fā)商直接參與的門檻；

再通過上海聯(lián)交所掛牌轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)，引入專業(yè)開發(fā)力量。

去年中建系摘得外灘源著、招商蛇口接手徐匯新長(zhǎng)橋項(xiàng)目，都是同一模式下的產(chǎn)物。

當(dāng)房企在公開市場(chǎng)廝殺時(shí)，隱秘戰(zhàn)線已完成60%上海舊改的土地重組。

30萬(wàn)備案價(jià)的突破，本質(zhì)是政策管制的定向松綁。

根據(jù)上海市住建委規(guī)定，商品房銷售實(shí)行“一價(jià)清”制度，開發(fā)商不得超備案價(jià)格銷售。

而備案價(jià)需經(jīng)物價(jià)部門核算評(píng)估，調(diào)整必須重新申報(bào)。

保利世博天悅的30萬(wàn)單價(jià)能獲備案，體現(xiàn)了政策對(duì)特殊資產(chǎn)的差異化對(duì)待。

該項(xiàng)目占據(jù)黃浦江45公里岸線中最珍貴的“黃金S灣”，是浦西不再供應(yīng)的一線江景宅地。

黃浦江沿線百米內(nèi)住宅用地已永久收官，浦東僅剩2個(gè)新盤，世博天悅成為不可再生的“城市孤品”。

這種定價(jià)突破具有強(qiáng)烈信號(hào)意義。

當(dāng)常規(guī)豪宅還在比拼裝修標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，頂豪市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向資產(chǎn)配置邏輯：

上海核心地段頂豪近五年年均增值率8%，跑贏普通住宅35個(gè)百分點(diǎn)。

30萬(wàn)備案價(jià)的確立，實(shí)則為資本提供了新的價(jià)值坐標(biāo)。

施工圍擋已在東安新村舊址立起，而世博天悅那套單價(jià)30億的“大國(guó)觀景臺(tái)”靜候主人。

在資本與政策的雙重護(hù)航下，上海頂豪市場(chǎng)正以每年15%的單價(jià)漲幅重構(gòu)價(jià)值坐標(biāo)系。

而523億地王背后真正的價(jià)值，或許正如動(dòng)遷居民所言：

“告別撐傘做飯的日子，才是城市更新的勛章”。