在過去多年里，購置寫字樓曾被眾多企業(yè)視為經(jīng)營成熟乃至實(shí)力象征的重要標(biāo)志。然而，到了2025年的今天，這一傳統(tǒng)共識正面臨前所未有的挑戰(zhàn)。從宏觀層面來看，經(jīng)濟(jì)增速放緩、企業(yè)現(xiàn)金流壓力加大，以及“租賃+彈性空間”這一新辦公趨勢的興起，正在動(dòng)搖原有的選址邏輯；在市場層面，一線城市寫字樓的租售價(jià)差不斷擴(kuò)大，空置率持續(xù)高位運(yùn)行，促使資產(chǎn)估值邏輯發(fā)生根本性變化；而在組織層面，企業(yè)對辦公空間的需求也正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從過去的“擁有”轉(zhuǎn)向“使用”，從“固定資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“戰(zhàn)略資源”。

在這樣的背景下，越來越多的企業(yè)決策者開始重新審視一個(gè)關(guān)鍵問題：我們到底應(yīng)不應(yīng)該購買寫字樓？與過去主要考量“買不買得起”不同，如今這個(gè)問題的答案更關(guān)乎“買得是否值得”。企業(yè)不再是單純對寫字樓“擁有權(quán)”感興趣，而是越來越關(guān)注購置背后的三個(gè)價(jià)值判斷：

• 是否有利于組織效率提升與成本優(yōu)化；

• 是否能夠鎖定核心地段與資源優(yōu)勢；

• 是否為未來發(fā)展帶來資產(chǎn)配置上的戰(zhàn)略冗余與風(fēng)險(xiǎn)對沖。

因此，這已不再是一個(gè)二選一的命題，而是一個(gè)復(fù)合型決策過程。購置寫字樓的企業(yè)，不僅要看準(zhǔn)資產(chǎn)面，更要讀懂組織面與戰(zhàn)略面。

本篇文章正是立足于此，RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心結(jié)合2018–2025年中國一線城市寫字樓市場數(shù)據(jù)與周期變化，嘗試回答一個(gè)經(jīng)典問題：在什么樣的條件下，企業(yè)購置寫字樓才是一種正確的選擇？哪些企業(yè)最適合買入？哪些企業(yè)應(yīng)保持租賃彈性？判斷的關(guān)鍵變量又有哪些？

我們希望用數(shù)據(jù)、模型與案例，為企業(yè)決策者提供一套更理性、更多維、更具可操作性的寫字樓資產(chǎn)配置的決策參考。

購置與租賃——企業(yè)辦公空間決策的底層邏輯

從成本考量到戰(zhàn)略考量：空間決策正在升級

在傳統(tǒng)認(rèn)知中，寫字樓購置與租賃的選擇，往往由“財(cái)務(wù)成本”驅(qū)動(dòng)——購置意味著沉沒資本，需考慮利息和折舊，租賃則強(qiáng)調(diào)靈活與低門檻進(jìn)入。但當(dāng)辦公空間被納入企業(yè)戰(zhàn)略資源配置視角，購置的意義已遠(yuǎn)非“成本效率”所能概括。

從全球標(biāo)桿企業(yè)實(shí)踐來看，購置辦公樓往往發(fā)生在以下三種情境：

• 組織體量大、辦公需求穩(wěn)定：如字節(jié)跳動(dòng)在北京的寫字樓購置舉動(dòng)，整合分散的辦公資源并鎖定戰(zhàn)略區(qū)位；

• 業(yè)務(wù)屬性對地段依賴極強(qiáng)：如金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在CBD區(qū)域通過自持物業(yè)強(qiáng)化中國區(qū)業(yè)務(wù)穩(wěn)定性；

• 企業(yè)資產(chǎn)策略導(dǎo)向保值避險(xiǎn)：如騰訊、平安集團(tuán)、招商銀行等高凈資產(chǎn)企業(yè)通過自持辦公物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)配置和資金對沖。

在這些案例中，購置行為更多體現(xiàn)的是“空間穩(wěn)定性+資產(chǎn)安全性”的雙重保障訴求，而非僅僅是財(cái)務(wù)層面的“劃算”與否。

五大變量影響決策——不只是錢的事

基于近5年大量企業(yè)購置與放棄購置的真實(shí)決策樣本分析，RET睿意德總結(jié)出企業(yè)是否適宜購置寫字樓的五大關(guān)鍵變量：

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

其中“組織穩(wěn)定性”+“資產(chǎn)策略導(dǎo)向”常被視為企業(yè)購置意愿的兩個(gè)最強(qiáng)前導(dǎo)指標(biāo)：組織穩(wěn)定，購置更具空間確定性；戰(zhàn)略型資產(chǎn)導(dǎo)向，購置成為資產(chǎn)組合中的“錨”。

周期維度的權(quán)重變化：租賃與購置的“窗口錯(cuò)配”

從市場周期的角度來看，租賃與購置的“性價(jià)比”在不同階段也呈現(xiàn)動(dòng)態(tài)變化。

• 在市場上升期（如2016–2018年），寫字樓空置率低、租金上漲，租賃成本逐年上升，購置成為鎖定成本的有效方式；

• 在市場下行期（如2020–2024年），價(jià)格回調(diào)+空置率高企，租賃議價(jià)空間大，同時(shí)資產(chǎn)估值處于歷史洼地，為購置提供“逆周期窗口”。

RET睿意德的數(shù)據(jù)顯示，北京與上海一線城市在2023–2024年間出現(xiàn)了“租售價(jià)差歷史最大化”現(xiàn)象，即：購置總價(jià)因資產(chǎn)價(jià)值重估而顯著下行，而租金緩慢下降，部分核心地段出現(xiàn)了“購入年化回報(bào)率>租金綜合支出”的倒掛區(qū)間。

寫字樓市場的周期結(jié)構(gòu)與企業(yè)購置的時(shí)機(jī)選擇

周期決定窗口，窗口決定買點(diǎn)

任何資產(chǎn)的購置決策都不能脫離“周期”二字。對于寫字樓資產(chǎn)而言，其價(jià)格與租金表現(xiàn)雖不如住宅劇烈波動(dòng)，但同樣呈現(xiàn)明顯的“周期律”：一個(gè)城市寫字樓的價(jià)格波峰往往滯后于租金波峰約2-4個(gè)季度，而價(jià)格低谷則通常出現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)筑底、租金尚未反彈的時(shí)段。

我們以北京和上海為代表城市，復(fù)盤梳理2018–2025年七年周期中的三個(gè)典型階段：

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

空置率與價(jià)格剪刀差：識別“買方市場”的信號

企業(yè)能否在正確的時(shí)點(diǎn)出手購置，其核心在于能否精準(zhǔn)識別“市場逆風(fēng)期下的結(jié)構(gòu)性機(jī)會”。其中，“空置率”與“成交均價(jià)”的剪刀差被認(rèn)為是關(guān)鍵指標(biāo)。

我們以上海寫字樓市場為例，基于2020–2024年數(shù)據(jù)觀察發(fā)現(xiàn)：

• 2022年：空置率攀升至近20%，但成交均價(jià)尚未同步回調(diào)；

• 2023年Q2–2024年Q1：成交價(jià)格明顯下探，空置率維持高位不變，形成“剪刀差”最大化階段；

• 2024年底開始：空置率略有下降，價(jià)格趨穩(wěn)，剪刀差縮小。

這一階段即為“買方定價(jià)能力最強(qiáng)的時(shí)段”，企業(yè)若在此期間出手購置，極有可能以低于市場平均價(jià)格拿下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

REITs窗口與資產(chǎn)重估：政策催化下的市場放量期

除供需和價(jià)格剪刀差外，政策信號同樣塑造購置窗口。自2022年起，國務(wù)院提出“推動(dòng)符合條件的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目通過REITs盤活”，并陸續(xù)落地多支以寫字樓、商業(yè)綜合體為底層資產(chǎn)的REITs試點(diǎn)項(xiàng)目。這一趨勢帶來的影響是：

• 資產(chǎn)價(jià)格的真實(shí)重估：過去很多持有型寫字樓的賬面價(jià)值被高估，REITs要求更透明的收益表現(xiàn)與真實(shí)估值，這使得一部分存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)愿意以“合理價(jià)格”進(jìn)入流通市場；

• 二級市場流動(dòng)性提升：未來若REITs常態(tài)化，購置不動(dòng)產(chǎn)不再是“買了就鎖死”的策略，而是具備退出機(jī)制和收益分紅的類金融產(chǎn)品，這對企業(yè)具有較強(qiáng)吸引力；

• 新型持有模式浮現(xiàn)：企業(yè)可通過REITs份額購買間接持有物業(yè)，規(guī)避高CAPEX與集中風(fēng)險(xiǎn)。

趨勢判斷：2026年有望成為寫字樓“REITs化”加速期，預(yù)計(jì)大宗交易市場將迎來階段性放量，核心資產(chǎn)“可買可賣”的屬性進(jìn)一步加強(qiáng)。

企業(yè)是否出手購置寫字樓，離不開周期眼光與數(shù)據(jù)敏感度的雙重錘煉。當(dāng)市場出現(xiàn)“高空置+價(jià)格洼地”的剪刀差窗口時(shí)，恰恰是冷靜資本實(shí)現(xiàn)布局的關(guān)鍵時(shí)期。而REITs帶來的退出通道，則正在重構(gòu)寫字樓購置的“金融屬性”基礎(chǔ)。

企業(yè)在不同生命周期的購置邏輯與動(dòng)因變化

寫字樓購置不是“企業(yè)有錢就可以買”的邏輯，它本質(zhì)上是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的空間表達(dá)。隨著企業(yè)所處生命周期的不同，其寫字樓購置的目的、時(shí)機(jī)與優(yōu)先級也呈現(xiàn)出顯著的階段性差異。

以下將從“初創(chuàng)期—成長期—成熟期—轉(zhuǎn)型期—資產(chǎn)化期”五個(gè)階段，拆解企業(yè)購置寫字樓的決策邏輯與典型案例，建立一種可用于企業(yè)自我定位的空間戰(zhàn)略判斷框架。

初創(chuàng)期：以輕為主，非買為宜

在企業(yè)初創(chuàng)期，最重要的戰(zhàn)略關(guān)鍵詞是“靈活性”。購置寫字樓通常意味著一次性大額資本支出和高固定成本，對尚未建立穩(wěn)定現(xiàn)金流的企業(yè)來說，過早介入重資產(chǎn)模式反而可能成為成長負(fù)擔(dān)。

• 寫字樓決策邏輯：靈活辦公+聯(lián)合辦公優(yōu)先，強(qiáng)調(diào)最小投入獲得最大空間價(jià)值；

• 典型選擇方案：有限選擇共享空間租賃，或簽約含退出選項(xiàng)的短租合同；

• 購置建議：不建議初創(chuàng)企業(yè)購置寫字樓，除非具備穩(wěn)定現(xiàn)金流或有特殊政策支持的場景。

成長期：擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)下，空間布局與資產(chǎn)配置需“雙軌思考”

當(dāng)企業(yè)進(jìn)入快速成長階段，辦公空間的角色由單純滿足基本功能，升級為支撐品牌認(rèn)知、資本信用與組織擴(kuò)容的重要載體。在這一時(shí)期，企業(yè)在購置寫字樓決策上通常基于以下動(dòng)因權(quán)衡：

• 鎖定中長期辦公成本：伴隨租金上漲預(yù)期及優(yōu)質(zhì)地段資源稀缺，部分企業(yè)希望通過購置提前鎖定未來5–10年的空間與成本，降低擴(kuò)張期運(yùn)營不確定性。

• 構(gòu)建品牌認(rèn)知與雇主形象：自持辦公資產(chǎn)成為企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的象征，有助于增強(qiáng)員工歸屬感、提升外部投資人和合作伙伴的信任度。

• 預(yù)留彈性增長空間：擁有獨(dú)棟或大面積物業(yè)的能力，為未來組織擴(kuò)容、業(yè)務(wù)多元化提供靈活保障。

然而，成長期企業(yè)在購置決策上也需避免盲目重資產(chǎn)化帶來的資金占用與靈活性受限風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)不同成長路徑、資本結(jié)構(gòu)與市場階段，需采取更為細(xì)致的分型策略：

寫字樓篩選邏輯建議：

位置優(yōu)先于價(jià)格，重視地段可持續(xù)性；優(yōu)選具備分割、分租潛力的資產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)未來靈活退出或收益變現(xiàn)。

成熟期：運(yùn)營協(xié)同、資產(chǎn)沉淀與資本收益并重

進(jìn)入成熟階段的企業(yè)，其寫字樓購置決策更多體現(xiàn)出“多目標(biāo)約束”下的綜合考量：

• 組織效率提升：多部門集聚有利于內(nèi)部溝通、文化統(tǒng)一和管理半徑控制；

• 資產(chǎn)資本化：企業(yè)愿意在核心區(qū)位購置物業(yè)，不僅用于自用，也作為未來REITs或資產(chǎn)證券化的“底倉”；

• 資本市場正面信號：上市企業(yè)自持總部常被認(rèn)為“有長期戰(zhàn)略、有資金實(shí)力、有穩(wěn)定經(jīng)營”，助力市值穩(wěn)定；

• 寫字樓決策邏輯：地段+稀缺性+形象認(rèn)知，投資屬性等權(quán)考慮；

• 購置建議：建議配置長期持有型資產(chǎn)，適當(dāng)追求財(cái)務(wù)回報(bào)。

轉(zhuǎn)型期：組織調(diào)整下的資產(chǎn)重組需求上升

在企業(yè)面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型或業(yè)務(wù)調(diào)整之際，其寫字樓購置與處置策略亦隨之變化。典型表現(xiàn)包括：

• 總部縮編+辦公模式混合化：如疫情后遠(yuǎn)程辦公與多點(diǎn)協(xié)同普及，一些企業(yè)減少集中總部面積，轉(zhuǎn)向“多點(diǎn)輕量化”；

• 資產(chǎn)盤活成為現(xiàn)金流來源：此階段往往伴隨非核心資產(chǎn)出售以回流現(xiàn)金，原有物業(yè)被改造、轉(zhuǎn)租或打包融資；

• 不再新增購置，而是聚焦已有資產(chǎn)再提升；

• 寫字樓決策邏輯：以可控為先，空間效率優(yōu)于資產(chǎn)擁有；

• 購置建議：謹(jǐn)慎新增購置，優(yōu)先考慮輕資產(chǎn)模式或合資共建方式。

資產(chǎn)化期：以寫字樓為金融資產(chǎn)的“戰(zhàn)略配比”

對于擁有大量現(xiàn)金儲備或有資產(chǎn)配置需求的大型企業(yè)集團(tuán)（如國企、保險(xiǎn)公司、產(chǎn)業(yè)投資平臺等），購置寫字樓更多視其為一種穩(wěn)定收益+抗通脹的資產(chǎn)配置行為：

• 成熟市場的核心地段物業(yè)；

• 已有長期租約、運(yùn)營穩(wěn)定的資產(chǎn)；

• 可進(jìn)入REITs體系、未來具備退出通道的寫字樓產(chǎn)品；

• 寫字樓決策邏輯：基于租金回報(bào)率、資產(chǎn)升值潛力與REITs上市可能性綜合考量；

• 購置建議：建議以項(xiàng)目公司形式持有，配合估值管理與資產(chǎn)證券化規(guī)劃。

不同企業(yè)類型對寫字樓購置的路徑偏好與風(fēng)險(xiǎn)承受力對比

除了企業(yè)所處發(fā)展階段不同對寫字樓購置動(dòng)因產(chǎn)生影響外，不同類型企業(yè)之間在購置策略、目標(biāo)資產(chǎn)屬性選擇及風(fēng)險(xiǎn)偏好方面，也呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性差異。深入理解這些差異，有助于構(gòu)建更精細(xì)化的寫字樓購置策略判斷框架。

以下從高成長型民營企業(yè)、總部型央企/國企、科創(chuàng)型/輕資產(chǎn)企業(yè)、金融/保險(xiǎn)四類典型企業(yè)出發(fā)，系統(tǒng)梳理它們對寫字樓購置的主要邏輯：

高成長型民營企業(yè)：在成長與穩(wěn)健之間平衡

這類企業(yè)如互聯(lián)網(wǎng)、消費(fèi)、新能源、生物醫(yī)藥等賽道的頭部公司，具備較強(qiáng)盈利能力和融資通道，但業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)往往處于變動(dòng)之中，組織空間彈性需求大，對未來市場波動(dòng)更敏感。

• 購置偏好：更傾向在核心地段購入面積適中、可分割運(yùn)營的高區(qū)寫字樓，追求形象展示與中長期成本鎖定；

• 風(fēng)險(xiǎn)特征：對現(xiàn)金流穩(wěn)定性高度敏感，避免一次性大額支出對主業(yè)形成擠壓；

• 典型行為：傾向“邊租邊購”“以租代購”“購租組合”策略，靈活應(yīng)對業(yè)務(wù)不確定性。

總部型央企/國企：以穩(wěn)為先的“稀缺性壓艙石”

大型國企央企由于業(yè)務(wù)穩(wěn)定、資金實(shí)力雄厚，購置寫字樓更多出于“資產(chǎn)沉淀”、“總部象征”、“戰(zhàn)略持有”考量。

• 購置偏好：更看重地段稀缺性、建筑形象與功能完備性；

• 風(fēng)險(xiǎn)特征：對流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)承受度高，但審批流程復(fù)雜、財(cái)務(wù)指標(biāo)考核嚴(yán)謹(jǐn)；

• 典型行為：傾向全自持或自建總部園區(qū)，視寫字樓為組織穩(wěn)定與產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)的重要抓手。

科創(chuàng)型/輕資產(chǎn)企業(yè)：空間即服務(wù)的“分布式路徑”

以人工智能、SaaS、教育培訓(xùn)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等為代表的科創(chuàng)企業(yè)，組織扁平、員工年輕化，對辦公空間的靈活性和體驗(yàn)要求更高。

• 購置偏好：傾向輕資產(chǎn)、租賃為主，但當(dāng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定或計(jì)劃IPO時(shí)，會選擇自購小型核心辦公單元作為“品牌坐標(biāo)”；

• 風(fēng)險(xiǎn)特征：購置意愿弱，更偏好將資金用于產(chǎn)品研發(fā)或用戶增長；

• 典型行為：多采用靈活辦公、共享辦公、自主改造租賃空間三位一體模式，只有在財(cái)務(wù)充?；蚬乐惦A段性見頂時(shí)才考慮購置。

金融/保險(xiǎn)/投資型企業(yè)：寫字樓是“固收資產(chǎn)”配置之一

這類企業(yè)追求穩(wěn)定現(xiàn)金流與低波動(dòng)回報(bào)，將優(yōu)質(zhì)寫字樓視為長期資產(chǎn)配置與財(cái)務(wù)性投資組合的重要組成。

• 購置偏好：首選核心地段、穩(wěn)定出租、可納入REITs的物業(yè)，對“現(xiàn)金回報(bào)率”高度敏感；

• 風(fēng)險(xiǎn)特征：對資產(chǎn)的退出流動(dòng)性要求高，偏好有明確增值路徑與資產(chǎn)管理能力強(qiáng)的標(biāo)的；

• 典型行為：偏好全權(quán)收購、與資管平臺合作運(yùn)營，寫字樓被納入“債券+類固收”的配置體系。

買不買，買哪里？識別城市與市場的寫字樓“購置窗口”

企業(yè)是否應(yīng)該購置寫字樓，不僅取決于自身發(fā)展階段與財(cái)務(wù)能力，更與市場所處的“供需周期”與“價(jià)格窗口”密切相關(guān)。以下從宏觀周期、地段供需、價(jià)格預(yù)期、政策激勵(lì)等多維度出發(fā)，分析“何時(shí)”“何地”是企業(yè)購置寫字樓的結(jié)構(gòu)性機(jī)會區(qū)間。

從“周期識別”出發(fā)：購置不是趨勢行為，而是窗口行為

根據(jù)RET睿意德對核心城市寫字樓數(shù)據(jù)的復(fù)盤結(jié)果，中國一線城市寫字樓市場從2018年至2025年經(jīng)歷了一個(gè)完整的“峰值-調(diào)整-尋底-復(fù)蘇”的波動(dòng)周期。

北京與上海市場周期階段演化（2018–2025）

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

企業(yè)購置寫字樓的最優(yōu)窗口，往往出現(xiàn)在“市場底部與預(yù)期拐點(diǎn)交匯之處”。在此時(shí)段，資產(chǎn)價(jià)格趨于合理、租金止跌企穩(wěn)，且政策存在支持。北京與上海市場在2023年下半年起進(jìn)入了此窗口，預(yù)計(jì)將延續(xù)至2025年下半年。

“地段優(yōu)先”不再萬能：需關(guān)注供需匹配與未來稀缺性

在過去十年，企業(yè)普遍將“城市核心+高能級CBD”作為優(yōu)先購置區(qū)域。然而，隨著城市副中心發(fā)展、產(chǎn)業(yè)多元外溢以及交通半徑的擴(kuò)大，地段判斷邏輯也在發(fā)生轉(zhuǎn)變。

基于RET睿意德對寫字樓市場的深入研究，我們提出“新三度模型”來輔助判斷區(qū)域價(jià)值：

• 供需張力度：該區(qū)域?qū)懽謽切略鍪欠袷艿娇亓浚罩寐适欠裰鹉旮纳疲?/p>

• 產(chǎn)業(yè)耦合度：是否有產(chǎn)業(yè)集群落位，與本企業(yè)的上下游是否形成集聚效應(yīng)；

• 資本安全度：該區(qū)域?qū)懽謽琴Y產(chǎn)是否具有長期保值性、租戶穩(wěn)定性、未來可退出性。

機(jī)會不是均值，而是“結(jié)構(gòu)型低洼區(qū)”的發(fā)現(xiàn)

在寫字樓市場全面溢價(jià)回升之前，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從資產(chǎn)端出發(fā)，尋找結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配帶來的機(jī)會。

根據(jù)RET睿意德數(shù)據(jù)分析，目前在北京、上海等城市，仍存在部分“價(jià)格低洼但流動(dòng)性強(qiáng)”的寫字樓資產(chǎn)類型：

• 老舊甲級寫字樓中的改造機(jī)會：例如北京望京部分2005年前建成的甲級寫字樓，租金與售價(jià)長期倒掛，適合進(jìn)行軟硬件改造后重投市場；

• 新交付項(xiàng)目中的去化壓力資產(chǎn)：部分寫字樓2020–2022年高位入市，受疫情與融資波動(dòng)影響售價(jià)被迫調(diào)低；

• 特色產(chǎn)業(yè)園中的分散持有空間：如上海松江G60園區(qū)、廣州科學(xué)城等區(qū)域，出現(xiàn)穩(wěn)定租金、價(jià)格偏低的小體量物業(yè)。

政策環(huán)境與購置意愿的“軟著陸交點(diǎn)”正在出現(xiàn)

自2022年起，“非住類用地”政策密集出臺，允許將閑置或低效辦公空間轉(zhuǎn)為保障性租賃住房或產(chǎn)業(yè)用房，對持有型寫字樓市場形成一定預(yù)期波動(dòng)。但進(jìn)入2024年，多地政策開始“軟著陸”：

• 北京明確“非住用地可轉(zhuǎn)但需評估區(qū)位與用途匹配性”；

• 上海、廣州提出“寫字樓用地審批從嚴(yán)，新增供給以市場吸納能力為前提”；

• 多地鼓勵(lì)“舊寫字樓更新為數(shù)字產(chǎn)業(yè)+總部辦公”的城市更新模式。

政策導(dǎo)向從“一刀切壓縮”走向“分級分類支持”，對位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域、具有高運(yùn)營效率的寫字樓資產(chǎn)構(gòu)成了利好。

寫字樓購置評估——一企業(yè)購置決策評分參考模型

購置寫字樓是企業(yè)對未來空間、成本與資產(chǎn)配置作出的高風(fēng)險(xiǎn)承諾，尤其在存量時(shí)代與周期轉(zhuǎn)換期，“盲動(dòng)”或“保守”都可能錯(cuò)失窗口或陷入陷阱。

基于RET睿意德對中國一線城市及海外核心市場近十年的資產(chǎn)交易與企業(yè)購置行為研究，提出一套“企業(yè)寫字樓資產(chǎn)配置的決策評分模型”，幫助企業(yè)系統(tǒng)化、自主化判斷是否進(jìn)入購置階段。

寫字樓購置決策五維評分模型

?RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心

得分規(guī)則：

• 總分≤60分：建議繼續(xù)租賃或觀察市場，購置風(fēng)險(xiǎn)偏高；

• 總分61–80分：可進(jìn)入調(diào)研期，擇優(yōu)介入；

• 總分≥81分：可啟動(dòng)購置流程，建議委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估與談判。

決策案例一：上海 | 高成長消費(fèi)品牌是否應(yīng)購置自用辦公樓？

情境描述

客戶為一家新消費(fèi)領(lǐng)域的品牌公司（連鎖零售行業(yè)），總部位于上海，成立5年，近三年?duì)I收復(fù)合增長率超過50%，目前租賃辦公位于靜安寺區(qū)域，考慮是否在前灘板塊購置一處自用辦公樓單元（約1500平方米），用于總部辦公。

核心問題診斷

• 企業(yè)發(fā)展階段：處于快速擴(kuò)張期，團(tuán)隊(duì)人數(shù)和組織規(guī)模仍在動(dòng)態(tài)變化中；

• 財(cái)務(wù)狀況：現(xiàn)金流穩(wěn)定但規(guī)模有限，部分?jǐn)U張依賴外部融資，流動(dòng)性需求高；

• 市場窗口：前灘區(qū)域2024–2025年新增供應(yīng)集中，租售比仍偏低，購置成本高企，未來幾年價(jià)格走勢存在不確定性；

• 地段與物業(yè)評估：前灘作為新興CBD，長遠(yuǎn)看價(jià)值潛力較好，但短期物業(yè)流動(dòng)性一般；

• 非財(cái)務(wù)效益：品牌升級有一定加分，但并非強(qiáng)需求。

綜合判斷

• 企業(yè)尚未進(jìn)入組織與財(cái)務(wù)的“成熟期”，未來空間需求變化較大，購置辦公樓將限制資金靈活性；

• 前灘板塊短期內(nèi)供給壓力仍存，不適合輕資產(chǎn)快速擴(kuò)張企業(yè)進(jìn)行重資產(chǎn)綁定；

• 購置資產(chǎn)后可能出現(xiàn)利用率偏低、折舊加速、資產(chǎn)沉淀過重的問題。

結(jié)論是不建議購置。當(dāng)前企業(yè)應(yīng)繼續(xù)采用租賃策略，保持?jǐn)U張彈性和現(xiàn)金靈活性，同時(shí)優(yōu)先考慮短中期可變租約選項(xiàng)（如聯(lián)合辦公或可擴(kuò)展租賃方案），待進(jìn)入規(guī)模穩(wěn)定期后，再擇機(jī)購置。

決策評估案例二：北京 | 成熟期科技公司購置總部辦公樓

情境描述

客戶為北京一家大型科技公司，成立超過15年，組織結(jié)構(gòu)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)健，正在考慮整合分散辦公點(diǎn)，在北京市中心購置一處總部辦公樓。備選標(biāo)的是位于中關(guān)村核心區(qū)的一棟甲級寫字樓整層物業(yè)，單價(jià)較2021年高點(diǎn)回調(diào)約22%，當(dāng)前掛牌價(jià)格合理。

核心問題診斷

• 企業(yè)發(fā)展階段：穩(wěn)定期，規(guī)模擴(kuò)張壓力小，重視組織凝聚力與品牌形象；

• 財(cái)務(wù)狀況：賬面現(xiàn)金充裕，自有購置能力，融資條件優(yōu)越；

• 市場窗口：北京寫字樓空置率高位企穩(wěn)，價(jià)格基本觸底，但尚未明顯反彈；

• 地段與物業(yè)評估：中關(guān)村作為科技創(chuàng)新高地，資產(chǎn)長期價(jià)值穩(wěn)固，租戶需求旺盛，流動(dòng)性較好；

• 非財(cái)務(wù)效益：整合辦公點(diǎn)，提升品牌展示和內(nèi)部協(xié)同效能。

綜合判斷

• 當(dāng)前市場階段與價(jià)格窗口對買方有利，且優(yōu)質(zhì)地段資產(chǎn)稀缺度高；

• 企業(yè)自用需求明確，購置后可鎖定長期辦公成本，降低租金波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；

• 擬購置物業(yè)在未來出售/出租的流動(dòng)性有保障，可作為資產(chǎn)組合長期配置。

結(jié)論是可以考慮購置。企業(yè)當(dāng)前處于組織穩(wěn)定+現(xiàn)金充裕+市場價(jià)格合理的理想購置窗口，且標(biāo)的物業(yè)具備長期價(jià)值支撐與流動(dòng)性保障，符合“資產(chǎn)即組織競爭力”的戰(zhàn)略布局方向。

結(jié)語

購置寫字樓，不是簡單的“看好市場就出手”，它是企業(yè)空間戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)配置、品牌認(rèn)知、城市判斷四者的綜合表達(dá)，需要的不是勇氣，而是系統(tǒng)認(rèn)知。

未來，不確定性仍將長期存在，但確定的是：寫字樓市場將從價(jià)格博弈走向運(yùn)營決勝；企業(yè)將從空間占據(jù)者轉(zhuǎn)向空間價(jià)值的創(chuàng)造者；投資者將從交易思維轉(zhuǎn)向“使用+金融”雙輪驅(qū)動(dòng)。

在此趨勢下，那些能建立“結(jié)構(gòu)化判斷機(jī)制”的企業(yè)，將更早識別“窗口”，更快落地“收購”，更強(qiáng)釋放“辦公空間的戰(zhàn)略價(jià)值”。

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