昨天（5月31日），隨著徐匯區(qū)東安新村最后一幅地塊（125-31地塊）以341.35億元進行協(xié)議出讓公示，這個總價523.03億元的超級城市更新項目全面進入開發(fā)階段。

從年初“東安新村地王”進入媒體視野，到如今短短幾個月三幅地塊完成出讓。全國的地王之王看似波瀾不驚地誕生了，而關(guān)于上海核心區(qū)價值邏輯重構(gòu)的篇章剛剛展開……

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全國總價地王低調(diào)誕生

三幅地塊由上海地產(chǎn)集團聯(lián)合徐匯城投通過旗下平臺公司，上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)60%+徐匯城投40%）、上海新百安經(jīng)濟發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)50%+徐匯城投50%）、上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司（上海地產(chǎn)50%+徐匯城投50%）分步獲取，未來將打造為集195米地標商辦、高端住宅、教育醫(yī)療于一體的城市綜合體。

東安新村三幅地塊樓板價的樓板價分別為：127b-23地塊12.6萬/㎡、127b-24地塊12.4萬/㎡、125-31地塊住宅部分約12.5萬/㎡，逼近綠城潮鳴東方（13.1萬/㎡）的上海單價地王紀錄。

參考綠城潮鳴東方19.5萬/㎡的售價及日光表現(xiàn)，東安新村地塊豪宅配置，疊加內(nèi)環(huán)核心區(qū)位，售價有望突破20萬/㎡。毫不夸張地說，徐匯區(qū)東安新村自此將開啟“變身”，鎖定上海新一個頂級豪宅聚集區(qū)域。

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為什么是“協(xié)議出讓”？

三幅地塊均由上海地產(chǎn)與徐匯城投聯(lián)合體通過協(xié)議出讓拿下，這也一度引發(fā)行業(yè)討論。畢竟，如果走“招拍掛出讓”，勢必又是一場房企之間“腥風血雨”的爭奪，土地賣了高價，這樣對政府來說貌似是一件不應(yīng)該拒絕的好事。

為什么選擇協(xié)議出讓模式？申度君猜測原因有三：

1、控制地價漲幅預期：去年底以來，上海樓市地王頻出，已經(jīng)到了“過熱”邊緣線?！皡f(xié)議出讓”則可以合理控制地價漲幅，避免周邊房價大幅度波動。

2、開發(fā)主導權(quán)：“協(xié)議出讓”模式下政府主導性強，可提前與操盤房企溝通規(guī)劃，確保地塊開發(fā)與區(qū)域整體規(guī)劃協(xié)同。如東安新村協(xié)議拿地項目，政府對配套建設(shè)（如老年活動室、郵局等）有明確要求，且地塊間可統(tǒng)籌建設(shè)公建配套，利于實現(xiàn)政府對區(qū)域的高規(guī)格規(guī)劃設(shè)想。

3、高能級資源整合：上海地產(chǎn)和徐匯城投在城市更新等領(lǐng)域經(jīng)驗豐富、資源廣泛，能更好地與市及區(qū)層面的規(guī)劃和資源對接。東安新村地塊規(guī)劃打造“東安健康科技城”等，需整合區(qū)域內(nèi)6所醫(yī)院、4大科研院所和4所高校等優(yōu)質(zhì)資源，國資主導參與有助于從更高層面協(xié)調(diào)資源，實現(xiàn)規(guī)劃目標。

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聯(lián)合開發(fā)伙伴猜想

故事講到這兒，關(guān)鍵點來了。到底誰會是上海地產(chǎn)和徐匯城投中意的聯(lián)合開發(fā)伙伴？

據(jù)地產(chǎn)申度了解，包括招商蛇口、中海地產(chǎn)和華潤置地在內(nèi)的多家公司，都在積極接洽意圖參與東安新村的開發(fā)。隨著三幅地塊出讓塵埃落定，最終操盤的房地產(chǎn)企業(yè)相信也很快就會浮出水面。

知情人士透露，參考徐匯長橋地塊“協(xié)議出讓+產(chǎn)交所股權(quán)轉(zhuǎn)讓”模式，東安新村有可能引入不止一個市場化合作方。上海地產(chǎn)擬攜手“以品質(zhì)著稱”的開發(fā)商。

申度君猜測，以下房企均有可能參與其中。而其中個別開發(fā)商則曾在與申度君的溝通中明確表達了其操盤的意愿和決心。

招商蛇口：曾以50%持股主導徐匯長橋項目（海上清和璽），與上海地產(chǎn)合作密切；

中海地產(chǎn)：在徐匯濱江開發(fā)“中海領(lǐng)邸”（均價14.2萬/㎡），區(qū)域深耕經(jīng)驗豐富；

華潤置地：深圳灣地標操盤能力適配195米商辦綜合體；

綠城中國：相鄰地塊開發(fā)“潮鳴東方”（樓板價13.1萬/㎡，開盤日光），產(chǎn)品力獲市場驗證；

宸嘉發(fā)展：成立僅5年的豪宅賽道“黑馬”，長風嘉佰道開盤日光。去年底拿下了徐匯龍華地王項目，今年預計將推出市場。

申度君認為，按照常規(guī)手法，這種大規(guī)模、高能級的綜合體項目，引入一家開發(fā)商是比較穩(wěn)妥的，這背后代表著規(guī)劃協(xié)調(diào)的統(tǒng)一性、管理效率的提升、品牌效應(yīng)的貫穿式強化及資源整合優(yōu)勢。但是徐匯區(qū)ZF一向以操盤能力突出著稱，未必會走尋常路。

申度君猜測，此次東安新村這個“超級大盤”，很有可能分批引入不同的市場化開發(fā)商。這樣的做法對比由一家開發(fā)商“通吃”或有劣勢，但是好處也很明顯。比如分散資金風險、引入競爭機制、發(fā)揮各自優(yōu)勢，通過“田忌賽馬”的方式，通過合理分配資源和良性競爭，助推地塊的規(guī)劃完美落地。

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首批住宅或?qū)⒛杲K搶跑入市？

東安新村并非徐匯區(qū)最后一個成片開發(fā)區(qū)域，但它是當前徐匯區(qū)規(guī)模最大、定位最高的城市更新項目之一。它是上海歷史上單地塊征收體量最大的舊改項目，涉及6057戶居民、31.21萬平方米建筑面積，征收成本預估超500億元。

東安新村的規(guī)劃定位為“東安健康科技城”，打造集醫(yī)療研發(fā)、高端住宅、商業(yè)服務(wù)于一體的世界級濱水綜合體，與西岸金融城聯(lián)動發(fā)展。

2024年10月完成100%簽約，2025年啟動土地出讓和建設(shè)。 根據(jù)公開資料，先期出讓的兩幅純宅地，已經(jīng)啟動設(shè)計招標。比我們想象還要快，這一個全新的頂級豪宅區(qū)或許將很快亮相市場。

127b-23/24地塊：已啟動設(shè)計招標，總投資超200億元，首批住宅預計2025年四季度亮相，主打200㎡以上大平層；

125-31地塊：含27.3萬㎡住宅及18.2萬㎡商辦，因需建設(shè)195米地標，開發(fā)周期較長，住宅部分或于2026年中分期推出；

配套建設(shè)：教育用地（幼兒園至初中）及醫(yī)療設(shè)施將于2027年交付，與住宅同步運營。

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申度觀點：重構(gòu)核心區(qū)價值邏輯

徐匯東安新村的地塊出讓一度受到行業(yè)的廣泛關(guān)注。而此次，由政府主導舊改的方式，規(guī)避地價非理性上漲，捆綁公共服務(wù)降低開發(fā)風險；同時取消了房地聯(lián)動價約束，房企利潤空間打開（預計毛利率25%），房企可以更多地投入到“好房子”和好產(chǎn)品的研究，得到更多的溢價空間。

東安新村523億出讓不僅僅是誕生了一個全國“地王之王”，更宣告了核心城市開發(fā)進入“政府控盤+品質(zhì)優(yōu)先”時代。隨著招商、中海、綠城等頭部房企的入場，這里將誕生上海首個“億元級豪宅集群”，而其對房價體系、舊改模式的重構(gòu)，或成為一線城市高端市場的風向標。