近日，南山一批住宅上架京東法拍，起拍價(jià)最低3.8萬元/㎡，且全部對口哈工大實(shí)驗(yàn)學(xué)校九年一貫制學(xué)區(qū)。

而周邊小區(qū)的房價(jià)，最低均價(jià)也在5.5萬元/㎡左右。

如此的低價(jià)，真的是一場“買到即賺到”的撿漏嗎？

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建于2017年的自持小區(qū)

位于南山區(qū)西麗片區(qū)，龍?jiān)仿返?strong>桃源里家園，近期因開發(fā)商資金鏈斷裂，21套住宅即將以法拍形式流入市場，起拍單價(jià)低至3.8萬/㎡。

桃源里家園竣工于2017年4月，由本土開發(fā)商以“全自持、只租不售”的創(chuàng)新模式運(yùn)營。

這種罕見策略雖在當(dāng)時(shí)避免了銷售壓力，卻也導(dǎo)致小區(qū)長期隱匿于市場之外——無二手房流通、無業(yè)主社群傳播，甚至鮮有公開宣傳資料。

桃源里家園竣工于2017年4月，戶型以50-68㎡小面積段為主，得房率高達(dá)80%，且全部精裝交付。

租客群體多為南山科技園高薪白領(lǐng)，租金在6000元/月左右，地處西麗湖國際科教城與留仙洞總部基地交匯處，屬深圳“十四五”規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)。

▲圖片來源：拍房網(wǎng)

小區(qū)戶型主要有兩種：

50.76㎡兩房一廳（如A座608房），起拍總價(jià)193.5萬起，適合單身精英或投資客；

68.2㎡三房一廳（如A座607房），起拍總價(jià)253.4萬起，滿足小家庭居住需求。

而且高區(qū)房源（如9層）采光優(yōu)越，起拍價(jià)僅比低區(qū)高出0.5%-1%，性價(jià)比更高。

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項(xiàng)目優(yōu)勢

交通配套：地鐵：5站可達(dá)“大學(xué)城”站，8站達(dá)深圳北站，也可換乘11號線貫通前海、寶安，20分鐘車程覆蓋福田CBD、科技園、留仙洞三大核心就業(yè)區(qū)。

商業(yè)配套：1公里內(nèi)涵蓋寶能環(huán)球匯、益田假日里兩大商業(yè)綜合體；3公里西麗天虹、萬科云城等大型商圈。

產(chǎn)業(yè)輻射：毗鄰大疆總部、中興通訊、鵬城實(shí)驗(yàn)室等高新企業(yè)集群，留仙洞總部基地未來將容納超60萬高端就業(yè)人口，區(qū)域房產(chǎn)租賃需求旺盛。

學(xué)區(qū)配套：哈工大實(shí)驗(yàn)是深圳市南山區(qū)重點(diǎn)引進(jìn)的優(yōu)質(zhì)教育資源，由哈爾濱工業(yè)大學(xué)與南山區(qū)教育局聯(lián)合創(chuàng)辦。

投資前景：租金回報(bào)率高，按當(dāng)前租金水平（6000元/月）計(jì)算，年租金回報(bào)率可達(dá)3.5%-4%，遠(yuǎn)超深圳住宅平均1.5%的水平。

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項(xiàng)目周邊均價(jià)

周邊的住宅目前業(yè)主報(bào)價(jià)在5.5-9.6萬元/㎡不等。

其中最低的桃源村和桃源村二期，均價(jià)也已經(jīng)在5字頭，遠(yuǎn)高于桃源里家園3.8萬元/㎡的起拍價(jià)。

如果按照最低5.5萬元/㎡計(jì)算，桃源里家園起拍價(jià)倒掛44.7%。

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法拍風(fēng)險(xiǎn)

利益往往伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。

桃源里家園價(jià)格雖然較低，背后的情況也比較復(fù)雜。

其實(shí)早在今年的2月份，桃源里家園就拍賣過一批，以超低的價(jià)格，讓5套房吸引50人報(bào)名競價(jià)，最終共出價(jià)190次，平均每套加價(jià)至少100萬元成交。

最終平均溢價(jià)率達(dá)40%左右，成交單價(jià)都是5.3萬左右，堪稱法拍市場的 "爆款現(xiàn)場"！

根據(jù)拍賣成交確認(rèn)書資料顯示：

這五位競拍成功的買家，皆來自于金融貸款+樂某家地產(chǎn)端口的從業(yè)人士。

本以為撿了個(gè)大便宜，結(jié)果卻發(fā)現(xiàn)在收房時(shí)傻眼了。

房子里住著"債權(quán)人"，而且是上了年紀(jì)的債權(quán)方，年邁的債權(quán)方聲稱"老板以房抵債，他們沒地方去，是合法居住"，拒絕搬離，協(xié)商多次無果，迄今為止，收房遙遙無期。

一般拍賣公告中，法院會(huì)明確房產(chǎn)情況，是否存在租賃，如存在租賃或有人居住，法院是否負(fù)責(zé)清退。

如拍賣公告中對此明確了法院負(fù)責(zé)騰退房屋后進(jìn)行交付，那么在這種情況下，法院負(fù)有清退后交付的義務(wù)。反之，則法院沒有清退交付義務(wù)。

▲債權(quán)人門口居住張貼告示（圖源：拍泊科技）

關(guān)于桃源里家園的租賃問題：

原開發(fā)商只租不售，基本所有房源均已經(jīng)租賃，法院公告雖不承認(rèn)租賃，但實(shí)際住滿租戶，并且居住的絕大部分都是債權(quán)人，欠款少則幾十萬，多則上千萬。

且拖家?guī)Э诔Ｄ昃幼?，騰房難度顯而易見了，這也是為什么此前5位業(yè)內(nèi)競拍人士都尚未收房成功。

此外，還有物業(yè)費(fèi)的問題存在。

根據(jù)拍泊科技計(jì)算，該社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)3.9元/㎡，2017年8月份入住至今，8年時(shí)間，按平均65㎡面積計(jì)算，物業(yè)費(fèi)月均253元，純物業(yè)欠費(fèi)24288元。

《民法典》：物業(yè)公司有權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，若業(yè)主逾期未繳，物業(yè)可按合同約定收取違約金（滯納金），但不得超過合理范圍。

滯納金比例0.005%，按65㎡統(tǒng)計(jì)物業(yè)費(fèi)加滯納金414103元，55㎡物業(yè)費(fèi)加滯納金34158元。

對于以往暴雷房企上拍的標(biāo)的案例，累計(jì)的歷史遺留物業(yè)管理費(fèi)都系由新業(yè)主繳納，物業(yè)配合交付辦理。

還有稅費(fèi)問題，拍賣公告表示：“司法拍賣、過戶過程中產(chǎn)生的稅費(fèi)，由相應(yīng)主體依法各自承擔(dān)。”

據(jù)譽(yù)拍行法務(wù)透露，這次房源稅費(fèi)高達(dá)50- 100 多萬，需買家先墊付，之后會(huì)從房款中扣除，最后買家只需支付 1% 的契稅。

法拍房價(jià)格誘人，但風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。尤其是暴雷房企的資產(chǎn)，往往債權(quán)關(guān)系復(fù)雜。

這樣的桃源里花園法拍房，你會(huì)心動(dòng)出手嗎？