大家?guī)?025數(shù)據(jù)版的第20篇推送

城門失火，殃及池魚。

這句話用于北京樓市，其實也很合適。當豐臺新房庫存量高到嚇人，當豐臺新房成交量大打折扣，當豐臺新房價格體系崩壞，受影響最大的是哪個區(qū)？

那一定是豐臺南邊的大興。

要知道過去幾年，大興新房一直是和昌平，順義一起霸占成交套數(shù)TOP3的存在。而如今的市場環(huán)境下，昌平、順義雖然成交量有所下降，但也一直處于TOP3陣營，相比之下，大興今年掉隊有點厲害。

大興新房市場發(fā)生了什么？

大興區(qū)環(huán)線位置

今兒咱們“北京新房真實成交現(xiàn)狀”系列第4篇，咱們就聊聊：大興

這個系列，我們已經(jīng)通過數(shù)據(jù)分析了昌平、豐臺、朝陽↓↓↓

關(guān)于今天的主角大興，關(guān)于咱們之前聊過的昌平、豐臺、朝陽，關(guān)于全北京樓市，你有啥想說的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

大興新房真實庫存現(xiàn)狀

大興與通州，有一些一樣，就是統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候都包含經(jīng)開區(qū)的一部分。

包含經(jīng)開區(qū)一部分的大興新房，真實庫存現(xiàn)狀如何？

根據(jù)包哥統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，截至2025年5月25日：

大興已入市網(wǎng)簽不足100%的新房項目，一共有54個；

其中，庫存套數(shù)10套以上的項目一共有34個，100套以上的項目有17個。

大興新房目前的庫存套數(shù)是8344套，106.67萬平，與朝陽相當。

全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，作為北京新房市場重點區(qū)域，大興一個區(qū)相對全部16個區(qū)總量，占比超過10%，達到11.75%。

8344套的存量，相較于過去兩年大興的去化速度，根本不是什么問題。

2023、2024北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

大興2023年新房成交量達到5692套，2024年同比下降19.03%，達到4609套，也是成交量最大的前5名區(qū)域中下降幅度唯一沒超過20%的區(qū)域。

如果按照這樣的去化速度，大興目前8344套的新房存量，放在2023年去化時間只需要不到1年半，2024年也只需要不到兩年時間。

但今年開始，大興新房成交戰(zhàn)績開始下滑。

按照今年前4月的成交來看，大興新房月均成交量只有223套，這樣8344套存量的去化時間就來到37個月，超過3年。

即使今年去化成績最好的3月份，月度307套的成交，去化掉大興目前的存量，也需要27個月，也就是兩年零3個月。

不樂觀，非常不樂觀。

大興新房市場，還有一個現(xiàn)象，就是已成交的住宅用地的入市節(jié)奏放緩。

包哥做了一個統(tǒng)計，大興從2023年到現(xiàn)在成功出讓的宅地中，至今還沒正式入市的地塊一共有7個，住宅面積共計46.78萬平。

大興新房地塊已成交未入市項目

也就是說，目前大興新房存量新房+未入市新房面積達到153.45萬平。

按照今年前4月，大興新房月均2.6萬平的新房面積去化速度來算，153.45萬平要消化59個月，將近5年時間。

還有153.45這一數(shù)字，甚至超過了豐臺截至今年5月7日的152.03萬平的新房庫存面積。

南城的豐臺和大興，新房庫存面積加起來都超過300萬平了。

豐臺難，大興更難。

大興新房真實成交現(xiàn)狀

要知道過去幾年，大興新房一直是和昌平，順義一起霸占成交套數(shù)TOP3的存在。

但進入2025年，市場環(huán)境并未完全改觀，昌平、順義雖然成交量有所下降，但也一直處于TOP3陣營，相比之下，大興今年掉隊有點厲害。

1-4月北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

今年1-4月，大興總成交量僅排名北京16區(qū)的第8，沒有一個月擠進前5的，最好的成績是2月份的第6名。

尤其是3月份，當海淀成交達到775套，順義、昌平都紛紛突破500套成交的時候，大興新房只有307套成交。

還有今年3、4月份，北京其他各區(qū)，開始瘋狂出新，搶占小陽春的時候，大興似乎“不為所動”，沒有入市一個新盤。

這也導致3、4月份的成交量一直沒有起色，排在全北京各區(qū)第8位，并且成交金額排行榜中，大興沒有一個項目擠進TOP30。

圖源京樓銷售排行榜

大興從今年開始，新房熱門板塊的吸金能力確實有所下降。

目前大興新房的主力板塊，大概分為西紅門、黃村、念壇、新城西區(qū)，還有觀音寺板塊。

現(xiàn)狀是，西紅門、黃村等兩個大興新房的扛把子區(qū)域，新房項目沒有實現(xiàn)絲滑的“新老交替”。

西紅門區(qū)域，西紅門橡樹灣一二三期，中建玖玥府都賣得不錯，但整體都進入尾盤階段，幾個項目加起來總的存量還有400來套。

黃村區(qū)域板塊，大興星光城、曉月和風，倆項目加起來存量只剩不到80套。

而新城西片區(qū)，從2024年到現(xiàn)在，有且只有一個項目入市，興城之星賣得相當不錯，目前的存量只有30多套。

但也不得不承認，這些項目的輝煌期在前年和去年。

剩而剩下的區(qū)域，觀音寺的中鐵興創(chuàng)逸境還有念壇板塊的中冶德賢華府，兩個項目分別在2022年和2023年入市，前者已經(jīng)在去年10月份交房，后者也要在今年10月份交房。

雖然都到現(xiàn)房階段了，但他們的存量都在1000套+。

大興新房1-4月成交金額、套數(shù)排行

尤其德賢華府，今年前4月的月均成交只有22套，按照這樣的去化速度，還要賣將近4年的時間。

中鐵興創(chuàng)逸境，今年前4月的成交只有35套，幾乎已經(jīng)成了滯銷盤。

此外，觀音寺、念壇還有一批2023年、2024年入市的項目，去化率也不理想。

大興新房今年的表現(xiàn)不佳，其實也有客觀原因。

今年開始，北京好房子項目越來越多，而大興今年到現(xiàn)在還沒有純新盤入市，存量項目與好房子項目PK自然會落下風。

還有，豐臺新房價格體系崩壞，比如南苑已經(jīng)到了6萬+，羊坊已經(jīng)到了5萬出頭，此時大興西紅門、黃村再熱門，6W+、5W+的價格也會被豐臺背刺。

最后就是，大興新房的熱門板塊，新房項目出現(xiàn)斷檔，沒有很好地承接區(qū)域熱度。

雖然有超100萬的存量面積，但你也會發(fā)現(xiàn)，大興新房的可選擇性挺少的。

畢竟中鐵興創(chuàng)逸境和德賢華府2079套的存量，就占整個大興新房存量的接近1/4了。

大興新房真實努力現(xiàn)狀

面對越來越殘酷的市場環(huán)境，面對越來越挑剔的買房人，大興即將入市的新房也做了都非常大的努力和創(chuàng)新。

比如西紅門的壹品興創(chuàng)元啟，這個項目是包哥認為“犧牲”最大，也最努力的新盤。

元啟開創(chuàng)了開盤后調(diào)規(guī)的先河，在今年4月份新的規(guī)劃圖出街之前，項目已經(jīng)開盤8個月，網(wǎng)簽了66套。

但現(xiàn)在生生將網(wǎng)簽套數(shù)退回到了1套，這背后是對65套房子背后業(yè)主的補償和安撫。

元啟網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（5.23）

元啟的調(diào)規(guī)是根據(jù)好房子政策來的，提高了會所品質(zhì)，帶1800平泳池，同時所有戶型都重新設(shè)置了南北雙開敞陽臺，還將原來不足3迷得層高生生拔高到3米以上。

樓棟由原來的19棟變成21棟。

為了賣房，開發(fā)商很拼，當然大興也很配合。

畢竟西紅門，是大興新房的門面。

同時，大興大力發(fā)展的新城新片區(qū)，在興城之星之后，終于又迎來了一個豪宅盤，大興發(fā)展梧桐府。

梧桐府也是以好房子標準打造，得房率達94%，1.6—1.7的低密社區(qū)，大興首個安縵式酒店風格的園林，建面約168平—222平的大戶型產(chǎn)品，大興首個南北雙陽臺設(shè)計，都在將大興新房的品質(zhì)天花板拔高。

此外，還有興創(chuàng)在黃村板塊的新項目，不久前也公布了案名，沐春墅。

這個項目，興創(chuàng)非常用心，項目綜合使用率最高能到90%+，有疊拼+洋房+小高層等產(chǎn)品，項目4棟住宅設(shè)置有架空層，總面積超過1700平。

同時，沐春墅還在公區(qū)設(shè)計了400米的千戶環(huán)廊，架空層的設(shè)計也讓南北園林貫通整體面積達到12000平。

沐春墅樓棟規(guī)劃圖

此外，西紅門還有興創(chuàng)的6030地塊，新城西片區(qū)還有大興城建0007地塊沒有具體的規(guī)劃信息。

不過興創(chuàng)西紅門項目，包哥拿到的消息是，已經(jīng)確定與去年在通州賣爆的新房項目團隊合作，具體可以期待下官宣。

但可以預(yù)見的是，大興新房市場至少在上半年的結(jié)尾，將有3個流量新盤入市，至于他們能不能抓住大興新房這么久就的新項目空窗期，都要各憑本事了。

總得來說，存量新房庫存大是真，但個別項目占比過大也是真；未入市項目多是真，但整體位置和產(chǎn)品定位好也是真；房價被豐臺新房背刺是真，但自身打出性價比也是真。

大興新房今年上半年的市場情況確實“撲街”，但誰又敢說下半年它不會卷土重來呢。

大興急需一個明星新盤，把北京樓市的焦點聚焦過來。

祝它好運。

以上。

關(guān)于大興新房，關(guān)于北京樓市，你有啥想說的想聊的，或者下一期“北京新房真實成交現(xiàn)狀”你想看哪個區(qū)域，加包哥微信，咱們私聊去。

個人觀點 僅供參考