大家?guī)?025數(shù)據(jù)版的第20篇推送

城門失火，殃及池魚。

這句話用于北京樓市，其實(shí)也很合適。當(dāng)豐臺(tái)新房庫(kù)存量高到嚇人，當(dāng)豐臺(tái)新房成交量大打折扣，當(dāng)豐臺(tái)新房?jī)r(jià)格體系崩壞，受影響最大的是哪個(gè)區(qū)？

那一定是豐臺(tái)南邊的大興。

要知道過(guò)去幾年，大興新房一直是和昌平，順義一起霸占成交套數(shù)TOP3的存在。而如今的市場(chǎng)環(huán)境下，昌平、順義雖然成交量有所下降，但也一直處于TOP3陣營(yíng)，相比之下，大興今年掉隊(duì)有點(diǎn)厲害。

大興新房市場(chǎng)發(fā)生了什么？

大興區(qū)環(huán)線位置

今兒咱們“北京新房真實(shí)成交現(xiàn)狀”系列第4篇，咱們就聊聊：大興

這個(gè)系列，我們已經(jīng)通過(guò)數(shù)據(jù)分析了昌平、豐臺(tái)、朝陽(yáng)↓↓↓

關(guān)于今天的主角大興，關(guān)于咱們之前聊過(guò)的昌平、豐臺(tái)、朝陽(yáng)，關(guān)于全北京樓市，你有啥想說(shuō)的想聊的，歡迎加包哥微信，咱們私下聊去。

大興新房真實(shí)庫(kù)存現(xiàn)狀

大興與通州，有一些一樣，就是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的時(shí)候都包含經(jīng)開區(qū)的一部分。

包含經(jīng)開區(qū)一部分的大興新房，真實(shí)庫(kù)存現(xiàn)狀如何？

根據(jù)包哥統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，截至2025年5月25日：

大興已入市網(wǎng)簽不足100%的新房項(xiàng)目，一共有54個(gè)；

其中，庫(kù)存套數(shù)10套以上的項(xiàng)目一共有34個(gè)，100套以上的項(xiàng)目有17個(gè)。

大興新房目前的庫(kù)存套數(shù)是8344套，106.67萬(wàn)平，與朝陽(yáng)相當(dāng)。

全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，作為北京新房市場(chǎng)重點(diǎn)區(qū)域，大興一個(gè)區(qū)相對(duì)全部16個(gè)區(qū)總量，占比超過(guò)10%，達(dá)到11.75%。

8344套的存量，相較于過(guò)去兩年大興的去化速度，根本不是什么問(wèn)題。

2023、2024北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

大興2023年新房成交量達(dá)到5692套，2024年同比下降19.03%，達(dá)到4609套，也是成交量最大的前5名區(qū)域中下降幅度唯一沒超過(guò)20%的區(qū)域。

如果按照這樣的去化速度，大興目前8344套的新房存量，放在2023年去化時(shí)間只需要不到1年半，2024年也只需要不到兩年時(shí)間。

但今年開始，大興新房成交戰(zhàn)績(jī)開始下滑。

按照今年前4月的成交來(lái)看，大興新房月均成交量只有223套，這樣8344套存量的去化時(shí)間就來(lái)到37個(gè)月，超過(guò)3年。

即使今年去化成績(jī)最好的3月份，月度307套的成交，去化掉大興目前的存量，也需要27個(gè)月，也就是兩年零3個(gè)月。

不樂(lè)觀，非常不樂(lè)觀。

大興新房市場(chǎng)，還有一個(gè)現(xiàn)象，就是已成交的住宅用地的入市節(jié)奏放緩。

包哥做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，大興從2023年到現(xiàn)在成功出讓的宅地中，至今還沒正式入市的地塊一共有7個(gè)，住宅面積共計(jì)46.78萬(wàn)平。

大興新房地塊已成交未入市項(xiàng)目

也就是說(shuō)，目前大興新房存量新房+未入市新房面積達(dá)到153.45萬(wàn)平。

按照今年前4月，大興新房月均2.6萬(wàn)平的新房面積去化速度來(lái)算，153.45萬(wàn)平要消化59個(gè)月，將近5年時(shí)間。

還有153.45這一數(shù)字，甚至超過(guò)了豐臺(tái)截至今年5月7日的152.03萬(wàn)平的新房庫(kù)存面積。

南城的豐臺(tái)和大興，新房庫(kù)存面積加起來(lái)都超過(guò)300萬(wàn)平了。

豐臺(tái)難，大興更難。

大興新房真實(shí)成交現(xiàn)狀

要知道過(guò)去幾年，大興新房一直是和昌平，順義一起霸占成交套數(shù)TOP3的存在。

但進(jìn)入2025年，市場(chǎng)環(huán)境并未完全改觀，昌平、順義雖然成交量有所下降，但也一直處于TOP3陣營(yíng)，相比之下，大興今年掉隊(duì)有點(diǎn)厲害。

1-4月北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

今年1-4月，大興總成交量?jī)H排名北京16區(qū)的第8，沒有一個(gè)月擠進(jìn)前5的，最好的成績(jī)是2月份的第6名。

尤其是3月份，當(dāng)海淀成交達(dá)到775套，順義、昌平都紛紛突破500套成交的時(shí)候，大興新房只有307套成交。

還有今年3、4月份，北京其他各區(qū)，開始瘋狂出新，搶占小陽(yáng)春的時(shí)候，大興似乎“不為所動(dòng)”，沒有入市一個(gè)新盤。

這也導(dǎo)致3、4月份的成交量一直沒有起色，排在全北京各區(qū)第8位，并且成交金額排行榜中，大興沒有一個(gè)項(xiàng)目擠進(jìn)TOP30。

圖源京樓銷售排行榜

大興從今年開始，新房熱門板塊的吸金能力確實(shí)有所下降。

目前大興新房的主力板塊，大概分為西紅門、黃村、念壇、新城西區(qū)，還有觀音寺板塊。

現(xiàn)狀是，西紅門、黃村等兩個(gè)大興新房的扛把子區(qū)域，新房項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)絲滑的“新老交替”。

西紅門區(qū)域，西紅門橡樹灣一二三期，中建玖玥府都賣得不錯(cuò)，但整體都進(jìn)入尾盤階段，幾個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)總的存量還有400來(lái)套。

黃村區(qū)域板塊，大興星光城、曉月和風(fēng)，倆項(xiàng)目加起來(lái)存量只剩不到80套。

而新城西片區(qū)，從2024年到現(xiàn)在，有且只有一個(gè)項(xiàng)目入市，興城之星賣得相當(dāng)不錯(cuò)，目前的存量只有30多套。

但也不得不承認(rèn)，這些項(xiàng)目的輝煌期在前年和去年。

剩而剩下的區(qū)域，觀音寺的中鐵興創(chuàng)逸境還有念壇板塊的中冶德賢華府，兩個(gè)項(xiàng)目分別在2022年和2023年入市，前者已經(jīng)在去年10月份交房，后者也要在今年10月份交房。

雖然都到現(xiàn)房階段了，但他們的存量都在1000套+。

大興新房1-4月成交金額、套數(shù)排行

尤其德賢華府，今年前4月的月均成交只有22套，按照這樣的去化速度，還要賣將近4年的時(shí)間。

中鐵興創(chuàng)逸境，今年前4月的成交只有35套，幾乎已經(jīng)成了滯銷盤。

此外，觀音寺、念壇還有一批2023年、2024年入市的項(xiàng)目，去化率也不理想。

大興新房今年的表現(xiàn)不佳，其實(shí)也有客觀原因。

今年開始，北京好房子項(xiàng)目越來(lái)越多，而大興今年到現(xiàn)在還沒有純新盤入市，存量項(xiàng)目與好房子項(xiàng)目PK自然會(huì)落下風(fēng)。

還有，豐臺(tái)新房?jī)r(jià)格體系崩壞，比如南苑已經(jīng)到了6萬(wàn)+，羊坊已經(jīng)到了5萬(wàn)出頭，此時(shí)大興西紅門、黃村再熱門，6W+、5W+的價(jià)格也會(huì)被豐臺(tái)背刺。

最后就是，大興新房的熱門板塊，新房項(xiàng)目出現(xiàn)斷檔，沒有很好地承接區(qū)域熱度。

雖然有超100萬(wàn)的存量面積，但你也會(huì)發(fā)現(xiàn)，大興新房的可選擇性挺少的。

畢竟中鐵興創(chuàng)逸境和德賢華府2079套的存量，就占整個(gè)大興新房存量的接近1/4了。

大興新房真實(shí)努力現(xiàn)狀

面對(duì)越來(lái)越殘酷的市場(chǎng)環(huán)境，面對(duì)越來(lái)越挑剔的買房人，大興即將入市的新房也做了都非常大的努力和創(chuàng)新。

比如西紅門的壹品興創(chuàng)元啟，這個(gè)項(xiàng)目是包哥認(rèn)為“犧牲”最大，也最努力的新盤。

元啟開創(chuàng)了開盤后調(diào)規(guī)的先河，在今年4月份新的規(guī)劃圖出街之前，項(xiàng)目已經(jīng)開盤8個(gè)月，網(wǎng)簽了66套。

但現(xiàn)在生生將網(wǎng)簽套數(shù)退回到了1套，這背后是對(duì)65套房子背后業(yè)主的補(bǔ)償和安撫。

元啟網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（5.23）

元啟的調(diào)規(guī)是根據(jù)好房子政策來(lái)的，提高了會(huì)所品質(zhì)，帶1800平泳池，同時(shí)所有戶型都重新設(shè)置了南北雙開敞陽(yáng)臺(tái)，還將原來(lái)不足3迷得層高生生拔高到3米以上。

樓棟由原來(lái)的19棟變成21棟。

為了賣房，開發(fā)商很拼，當(dāng)然大興也很配合。

畢竟西紅門，是大興新房的門面。

同時(shí)，大興大力發(fā)展的新城新片區(qū)，在興城之星之后，終于又迎來(lái)了一個(gè)豪宅盤，大興發(fā)展梧桐府。

梧桐府也是以好房子標(biāo)準(zhǔn)打造，得房率達(dá)94%，1.6—1.7的低密社區(qū)，大興首個(gè)安縵式酒店風(fēng)格的園林，建面約168平—222平的大戶型產(chǎn)品，大興首個(gè)南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，都在將大興新房的品質(zhì)天花板拔高。

此外，還有興創(chuàng)在黃村板塊的新項(xiàng)目，不久前也公布了案名，沐春墅。

這個(gè)項(xiàng)目，興創(chuàng)非常用心，項(xiàng)目綜合使用率最高能到90%+，有疊拼+洋房+小高層等產(chǎn)品，項(xiàng)目4棟住宅設(shè)置有架空層，總面積超過(guò)1700平。

同時(shí)，沐春墅還在公區(qū)設(shè)計(jì)了400米的千戶環(huán)廊，架空層的設(shè)計(jì)也讓南北園林貫通整體面積達(dá)到12000平。

沐春墅樓棟規(guī)劃圖

此外，西紅門還有興創(chuàng)的6030地塊，新城西片區(qū)還有大興城建0007地塊沒有具體的規(guī)劃信息。

不過(guò)興創(chuàng)西紅門項(xiàng)目，包哥拿到的消息是，已經(jīng)確定與去年在通州賣爆的新房項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)合作，具體可以期待下官宣。

但可以預(yù)見的是，大興新房市場(chǎng)至少在上半年的結(jié)尾，將有3個(gè)流量新盤入市，至于他們能不能抓住大興新房這么久就的新項(xiàng)目空窗期，都要各憑本事了。

總得來(lái)說(shuō)，存量新房庫(kù)存大是真，但個(gè)別項(xiàng)目占比過(guò)大也是真；未入市項(xiàng)目多是真，但整體位置和產(chǎn)品定位好也是真；房?jī)r(jià)被豐臺(tái)新房背刺是真，但自身打出性價(jià)比也是真。

大興新房今年上半年的市場(chǎng)情況確實(shí)“撲街”，但誰(shuí)又敢說(shuō)下半年它不會(huì)卷土重來(lái)呢。

大興急需一個(gè)明星新盤，把北京樓市的焦點(diǎn)聚焦過(guò)來(lái)。

祝它好運(yùn)。

以上。

關(guān)于大興新房，關(guān)于北京樓市，你有啥想說(shuō)的想聊的，或者下一期“北京新房真實(shí)成交現(xiàn)狀”你想看哪個(gè)區(qū)域，加包哥微信，咱們私聊去。

個(gè)人觀點(diǎn) 僅供參考