即將賺錢(qián)前夕，越秀地產(chǎn)拱手把項(xiàng)目65%的股份都賣給了華潤(rùn)置地，這么急于變現(xiàn)，背后到底是什么原因？

5月19日晚，上市公司越秀地產(chǎn)發(fā)布公告，把北京海淀區(qū)功德寺片區(qū)地塊，即和樾望云的項(xiàng)目公司65%的股份，以41.49億元的價(jià)格，賣給了華潤(rùn)置地下屬公司。

實(shí)際上，越秀地產(chǎn)早在去年12月就將這部分股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地下屬公司。走的是先質(zhì)押后轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓常規(guī)操作路徑。

去年11月5日，越秀地產(chǎn)以63.825元億元搖中了功德寺東側(cè)002地塊，樓面價(jià)約7.16萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率15%，銷售指導(dǎo)價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米。

同一天，綠城中國(guó)以51.75億元搖中功德寺西側(cè)001地塊。

也就是說(shuō)，功德寺“雙子星”001、002地塊分別由綠城和越秀地產(chǎn)競(jìng)得，兩宗地塊位于海淀區(qū)上地板塊，距離西五環(huán)約2.5公里，地理位置非常好。

旁邊就是宇宙級(jí)互聯(lián)網(wǎng)大廠的牛馬，騰訊、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠總部都在北側(cè)，再往北一點(diǎn)點(diǎn)，就是中關(guān)村公園。

客戶就在附近，公園也在“家”旁邊，拿地后沒(méi)多久，越秀地產(chǎn)北京總經(jīng)理董毅就在朋友圈發(fā)出了聯(lián)合信號(hào)，一張招聘海報(bào)配文：“將近200億貨值的功德寺項(xiàng)目，歡迎加入越秀”。

200億，是功德寺東西兩個(gè)地塊合體才能達(dá)到的貨值。

畢竟兩塊地只有一路之隔，為了避免兩敗俱傷，綠城和越秀兩家選擇了聯(lián)手。

很快，綠城就把功德寺西001地塊的開(kāi)發(fā)主體公司50.001%的股權(quán)就質(zhì)押給了越秀地產(chǎn)下屬企業(yè)。

第二天，越秀地產(chǎn)下屬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體公司65%的股權(quán)質(zhì)押給了華潤(rùn)置地下屬企業(yè)。

華潤(rùn)置地一開(kāi)始都沒(méi)能進(jìn)場(chǎng)。

華潤(rùn)置地曾是功德寺板塊最熱門(mén)的選手之一，功德寺地塊拍地那天，華潤(rùn)置地也參與了競(jìng)拍，但運(yùn)氣不好，鎩羽而歸。

越秀地產(chǎn)，2021年才正式進(jìn)入北京，給市場(chǎng)的印象是，剛需做得還可以，改善就有點(diǎn)力不從心了。

但是海淀區(qū)的功德寺地塊，妥妥的豪宅地塊啊！越秀地產(chǎn)找華潤(rùn)置地合作，看重的就是華潤(rùn)置地在北京豪宅市場(chǎng)的品牌號(hào)召力。

和樾望云戶型總計(jì)693套房源，除了四居室外，還有部分98～108平方米的三居室。今年3月21日，項(xiàng)目首推639套，認(rèn)購(gòu)577套，金額78.62億元，開(kāi)盤(pán)去化率90%。

北京住建委官網(wǎng)顯示，和樾望云網(wǎng)簽598套，成交均價(jià)約10.5萬(wàn)元/平方米。以項(xiàng)目總計(jì)693套房源計(jì)，還剩余95套可售房源。

3月份其實(shí)賣很好。

你看這海報(bào)寫(xiě)的多夸張，說(shuō)1分鐘成交了85個(gè)億，這一分鐘開(kāi)單都來(lái)不及。

項(xiàng)目周邊競(jìng)品眾多，西側(cè)西山觀復(fù)去年6月開(kāi)盤(pán)，三個(gè)月僅網(wǎng)簽十余套，成交價(jià)約7.88萬(wàn)元/平米；印香山、香山樾2023年末開(kāi)盤(pán)，去化緩慢，成交均價(jià)分別為11.87萬(wàn)元/平米和12.18萬(wàn)元/平米。其中香山樾是越秀地產(chǎn)與北京城建合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

別忘了，隔壁還有一個(gè)綠城與越秀合作的和樾玉鳴，兩個(gè)有著“血緣關(guān)系”的項(xiàng)目同一天上市，總免不了一陣廝殺。

從產(chǎn)品的角度，越秀地產(chǎn)還是沒(méi)辦法在和樾望云上完全摒棄做剛需的思維，好處是小戶型性價(jià)比很高，壞處就是，小區(qū)的格局太小氣。

同樣的容積率，和樾和鳴13棟樓，10層為主，共444戶；和樾望云14棟樓，9層為主，共694戶。同樣的土地面積，套數(shù)差了250戶，意味著和樾望去的樓棟密度和人口密度都要高很多，舒適度也會(huì)差很多。

一個(gè)好好的豪宅地塊，變成了一個(gè)用剛需邏輯做的改善項(xiàng)目，華潤(rùn)置地也很難救。

就算越秀地產(chǎn)大方地把和樾望云65%的股權(quán)讓給了華潤(rùn)置地，也沒(méi)能換來(lái)華潤(rùn)置地在朱房村項(xiàng)目上的“投桃報(bào)李”。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月31日，和樾望云項(xiàng)目公司的資產(chǎn)凈值為63.83億元，除稅前溢利凈額約4.38萬(wàn)元，除稅后溢利凈額約3.29萬(wàn)元。

拋售北京項(xiàng)目股權(quán)的背后，是越秀地產(chǎn)逆勢(shì)狂奔下的銷售未達(dá)目標(biāo)和利潤(rùn)下滑。

2024年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入864億元，同比增長(zhǎng)7.7%；合同銷售額1145.4億元，在克而瑞2024年全口徑銷售榜上位列第8位，首次沖進(jìn)年度銷售榜TOP10。

沖刺規(guī)模的同時(shí)，是利潤(rùn)的大幅下滑。2024年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)15.9億元，同比下降54.5%；公司權(quán)益持有人應(yīng)占盈利10.4億元，同比下降67.3%，這差不多是越秀地產(chǎn)十年前的水平。

為了規(guī)模犧牲利潤(rùn)，熟悉的味道，熟悉的配方！

但是！越秀地產(chǎn)還是沒(méi)有完成2024年初設(shè)定的1470億元年度銷售目標(biāo)，缺口超320億元。

有種丟了西瓜撿芝麻的得不償失感。

2025年，越秀地產(chǎn)就很聰明。怎么完成任務(wù)呢？他們決定調(diào)低年度銷售目標(biāo)！

于是，下調(diào)到1205億元！今年前4個(gè)月，越秀地產(chǎn)累計(jì)合同銷售額411.2億元，年度目標(biāo)的完成率差不多34%。真是皆大歡喜的辦法！

2025年的小陽(yáng)春已經(jīng)過(guò)去，“金九銀十”也不知道還有沒(méi)有。

越秀地產(chǎn)在北京的土地儲(chǔ)備已經(jīng)告急。4月底，越秀與中建智地、金茂、朝陽(yáng)城發(fā)組成聯(lián)合體，共同拿下了北京2025年首宗百億地塊朝陽(yáng)黃衫木地塊，好不容易補(bǔ)了倉(cāng)。

越秀說(shuō)了，出售項(xiàng)目股權(quán)主要是為了迅速回收資本，提升資本周轉(zhuǎn)效率，支持新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)及拓展，增強(qiáng)資金流動(dòng)性及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所得款項(xiàng)41.49億元將用作對(duì)核心業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)發(fā)展的再投資用途。

通俗一點(diǎn)說(shuō)，就是利潤(rùn)太低了，錢(qián)吃緊。這41.9億的錢(qián)能回款對(duì)越秀更重要一些。人其實(shí)也緊張，2024年，越秀地產(chǎn)的員工有15180人，比2023年減少了4120人。

看來(lái)，越秀地產(chǎn)并沒(méi)有放下對(duì)規(guī)模的執(zhí)著。