最近兩年，全球經(jīng)濟動蕩，風云變幻。
外部環(huán)境復(fù)雜多變，央行多次降息，開啟新一輪降息周期。
5月20日，今年央行首次降息。
此時算的經(jīng)濟賬，不是一年銀行存款利息少多少，也不是房貸少還多少。當前我們要思考的是，如何優(yōu)化資產(chǎn)配置，應(yīng)對這輪降息潮。
從宏觀經(jīng)濟角度看，兩個超級大國之間的金融戰(zhàn)，降息帶來的利息差，深刻影響著資本的流動。
5月以來，高盛、花旗等多家外資機構(gòu)唱多中國資產(chǎn)。電子、醫(yī)藥生物、機械設(shè)備等行業(yè)的受青睞程度位居前列。
當外資涌入中國，一部分曲線流入房地產(chǎn)市場，最終推動房價上漲。尤其是一線城市與核心二線城市。當降息0.1個百分點，市場上釋放1萬億流動性。
從投資邏輯看，當前儲蓄時代已落幕，房地產(chǎn)投資邏輯正重新開啟。
一年期存款利息不到1%，35個大中城市的房租年收益2%-3%。從收益角度，租金回報率高于一年期存款利率。
理財虧損、股市波動之下，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的抗跌能力較強。特別是擁有優(yōu)質(zhì)學區(qū)、稀缺自然資源等高品質(zhì)住宅，價格堅挺。
今年一季度末，個人住房貸款余額大約為38萬億元，一季度增加了大約2200億元，跟去年一季度相比，多增超過2000億元。
在這輪降息周期里，土地市場率先熱起來。5月20日，北京、杭州、成都均有土地成交，再現(xiàn)溢價與多輪爭奪。5月21日，武漢8宗土地成交，武昌內(nèi)環(huán)一宗土地樓面地價1.45萬/平。
持續(xù)降息預(yù)期之下，一批資金被趕出銀行，流入樓市。本金與利息，變成二手房與租金。市場上的低總價、高租金的“老破小”，逐漸吃香。
以武漢為例，總價100萬左右“老破小”，月租金1500元，租金回報率1.8%。大多數(shù)租金回報超過2%-3%，跑贏銀行利息。對于猶豫不決的買房人來說，競爭對手多了起來。
從投資門檻看，當前，多個城市首套房貸利率已降至3%左右的歷史最低水平，將降低購房者的置業(yè)成本。與此同時，當前的房地產(chǎn)投資并非沒有風險，而是風險越大，收益越大。
對于新房，寧可不買，也別買錯。如今投資房產(chǎn)時，選擇好城市、好板塊、好項目，才能實現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)步增長與長期收益。對于二手房，舍棄遠郊、無學區(qū)、品質(zhì)低的不良房產(chǎn)，學會斷舍離，回收現(xiàn)金流，置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
投資，無非是一種選擇。此前有儲蓄、股市、理財，如今的房地產(chǎn)，相對而言，更穩(wěn)健、更有前途。房地產(chǎn)的金融屬性回歸，是下一輪房地產(chǎn)新周期的起點。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）