最近兩年，全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，風(fēng)云變幻。
外部環(huán)境復(fù)雜多變，央行多次降息，開(kāi)啟新一輪降息周期。
5月20日，今年央行首次降息。
此時(shí)算的經(jīng)濟(jì)賬，不是一年銀行存款利息少多少，也不是房貸少還多少。當(dāng)前我們要思考的是，如何優(yōu)化資產(chǎn)配置，應(yīng)對(duì)這輪降息潮。
從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看，兩個(gè)超級(jí)大國(guó)之間的金融戰(zhàn)，降息帶來(lái)的利息差，深刻影響著資本的流動(dòng)。
5月以來(lái)，高盛、花旗等多家外資機(jī)構(gòu)唱多中國(guó)資產(chǎn)。電子、醫(yī)藥生物、機(jī)械設(shè)備等行業(yè)的受青睞程度位居前列。
當(dāng)外資涌入中國(guó)，一部分曲線流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。尤其是一線城市與核心二線城市。當(dāng)降息0.1個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)上釋放1萬(wàn)億流動(dòng)性。
從投資邏輯看，當(dāng)前儲(chǔ)蓄時(shí)代已落幕，房地產(chǎn)投資邏輯正重新開(kāi)啟。
一年期存款利息不到1%，35個(gè)大中城市的房租年收益2%-3%。從收益角度，租金回報(bào)率高于一年期存款利率。
理財(cái)虧損、股市波動(dòng)之下，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的抗跌能力較強(qiáng)。特別是擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、稀缺自然資源等高品質(zhì)住宅，價(jià)格堅(jiān)挺。
今年一季度末，個(gè)人住房貸款余額大約為38萬(wàn)億元，一季度增加了大約2200億元，跟去年一季度相比，多增超過(guò)2000億元。
在這輪降息周期里，土地市場(chǎng)率先熱起來(lái)。5月20日，北京、杭州、成都均有土地成交，再現(xiàn)溢價(jià)與多輪爭(zhēng)奪。5月21日，武漢8宗土地成交，武昌內(nèi)環(huán)一宗土地樓面地價(jià)1.45萬(wàn)/平。
持續(xù)降息預(yù)期之下，一批資金被趕出銀行，流入樓市。本金與利息，變成二手房與租金。市場(chǎng)上的低總價(jià)、高租金的“老破小”，逐漸吃香。
以武漢為例，總價(jià)100萬(wàn)左右“老破小”，月租金1500元，租金回報(bào)率1.8%。大多數(shù)租金回報(bào)超過(guò)2%-3%，跑贏銀行利息。對(duì)于猶豫不決的買房人來(lái)說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手多了起來(lái)。
從投資門檻看，當(dāng)前，多個(gè)城市首套房貸利率已降至3%左右的歷史最低水平，將降低購(gòu)房者的置業(yè)成本。與此同時(shí)，當(dāng)前的房地產(chǎn)投資并非沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，而是風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越大。
對(duì)于新房，寧可不買，也別買錯(cuò)。如今投資房產(chǎn)時(shí)，選擇好城市、好板塊、好項(xiàng)目，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)步增長(zhǎng)與長(zhǎng)期收益。對(duì)于二手房，舍棄遠(yuǎn)郊、無(wú)學(xué)區(qū)、品質(zhì)低的不良房產(chǎn)，學(xué)會(huì)斷舍離，回收現(xiàn)金流，置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
投資，無(wú)非是一種選擇。此前有儲(chǔ)蓄、股市、理財(cái)，如今的房地產(chǎn)，相對(duì)而言，更穩(wěn)健、更有前途。房地產(chǎn)的金融屬性回歸，是下一輪房地產(chǎn)新周期的起點(diǎn)。
文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）