自2022年起，房地產(chǎn)市場便踏上了長期調(diào)整的征程。起初，是鄭州、石家莊、涿州等二三線城市率先感受到市場的涼意。而進(jìn)入2023年，風(fēng)向突變，上海、深圳等一線城市也未能幸免，紛紛被卷入這場調(diào)整的浪潮之中。

從最新數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場調(diào)整的態(tài)勢愈發(fā)明顯。2024年，全國商品房銷售面積同比下降11.3%，銷售額同比下降15.7%。同時，全國300個城市新建商品住宅價格指數(shù)同比下降3.2%，二手住宅價格指數(shù)同比下降5.1%。這一系列數(shù)據(jù)清晰地勾勒出房地產(chǎn)市場當(dāng)下的嚴(yán)峻形勢。

房地產(chǎn)市場長期調(diào)整的浪潮，對于那些擁有2套及以上房產(chǎn)的家庭而言，影響不可小覷。前些年，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)有41.5%的家庭擁有二套及以上房產(chǎn)。若算上近些年新增的家庭，這一實際占比或許已達(dá)到45%。這些家庭在未來幾年內(nèi)，極有可能面臨“五大挑戰(zhàn)”。

挑戰(zhàn)一：房子市值持續(xù)縮水

過去，不少人堅信一線城市的房價“只漲不跌”，下跌的只是三四線城市。然而，現(xiàn)實卻給了他們沉重的一擊。不僅涿州、廊坊、燕郊等環(huán)京三四線城市房價大幅下跌，跌幅超過50%，就連上海、深圳等一線城市也未能獨善其身。上海、深圳的房價從最高時的9萬多/平方米，跌至如今的6萬多/平方米，跌幅超過30%。

當(dāng)下，上海、深圳等一線城市的房價與收入比高達(dá)40，這意味著當(dāng)?shù)鼐用癫怀圆缓?0年才能買得起一套房子。而二線城市的房價與收入比也在20-25之間，遠(yuǎn)高于國際7-8的平均水平。由此可見，未來全國房價仍有較大的下跌空間，擁有多套房產(chǎn)的家庭，恐怕難以避免房子市值繼續(xù)縮水的困境。

挑戰(zhàn)二：房子變現(xiàn)愈發(fā)艱難

步入2025年，國內(nèi)二手房掛牌量呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。全國二手房掛牌量超過10萬套的城市多達(dá)11個，其中重慶達(dá)到17.2萬套、成都17萬套、天津15萬套，就連一線城市的廣州也漲至17萬套，北京達(dá)到13萬套。

二手房掛牌量激增，主要源于各地炒房客對后市的不看好。對于擁有多套房產(chǎn)的家庭來說，如今想把手中的房子變現(xiàn)變得困難重重。通常情況下，只有低于市場價10-15%拋售，才有可能促成交易。但許多業(yè)主對未來房價仍抱有上漲的幻想，不愿輕易降價，這無疑讓房子變現(xiàn)的難度進(jìn)一步加大。

挑戰(zhàn)三：持房壓力與日俱增

前些年，不少家庭選擇貸款購房。當(dāng)時，收入穩(wěn)定且呈增長態(tài)勢，房貸壓力并不明顯。然而，近年來經(jīng)濟(jì)形勢不佳，多數(shù)人收入減少，還貸壓力陡然上升。尤其是擁有多套房產(chǎn)的家庭，背負(fù)的貸款壓力遠(yuǎn)超只有一套房產(chǎn)的家庭。

此外，每年物業(yè)費、取暖費、電梯費、維修基金等費用都在上漲。數(shù)據(jù)顯示，2024年全國物業(yè)服務(wù)成本同比上漲15%。這意味著，持有多套房產(chǎn)的家庭在繳納物業(yè)費等方面的壓力也在不斷增加。

挑戰(zhàn)四：“以租養(yǎng)貸”漸行漸遠(yuǎn)

以往，擁有多套房子的家庭大多依賴“以租養(yǎng)貸”的模式，即把房子出租，用租金來支付房貸。但如今，這一模式正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。

在三四線城市，人口流出大于流入，房子根本租不出去。即便租出去了，租金也少得可憐，根本不足以償還房貸。而在上海、深圳等一線城市，由于生活成本過高，很多外地打工人選擇返鄉(xiāng)發(fā)展。隨著租房客數(shù)量的減少，一線城市的房子租金也呈現(xiàn)出下降趨勢。如今，即便是在大城市，“以租養(yǎng)貸”也變得越來越困難。

挑戰(zhàn)五：房產(chǎn)稅即將登場

早在2024年，我國決策層就宣布房產(chǎn)稅試點城市將擴(kuò)圍。這意味著，在現(xiàn)有的上海、重慶兩個試點城市基礎(chǔ)上，將有越來越多的城市加入到房產(chǎn)稅試點的隊伍中來。

根據(jù)已公布的政策細(xì)則，房地產(chǎn)稅將按照房產(chǎn)評估價值的0.5% - 1.2%年率征收，并對多套住房的家庭實行累進(jìn)稅率。屆時，擁有多套房產(chǎn)的家庭將面臨房產(chǎn)稅的征收，持房成本將大幅上升。

房地產(chǎn)市場長期調(diào)整的大背景下，擁有多套房產(chǎn)的家庭需提前做好應(yīng)對準(zhǔn)備，以應(yīng)對即將到來的“五大挑戰(zhàn)”。